Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать, в процессе своей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Основные принципы оценки доходного актива  принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его будущих доходов L: PV(L1...Lk) , где k - период владения активом. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость:

- метод капитализации дохода;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I = R * V , где

I – доход;

R – ставка капитализации;

V – стоимость.

Ставка капитализации R используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

V = NVP(n+1) / R , где

V – стоимость

NVP(n+1) - дисконтированная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода в постпрогнозный период.

Ставка капитализации определяется коммулятивным методом и включает в себя:

1. Безрисковую ставку доходности.

2. Страновой риск.

3. Риск ненадежности участников проекта.

4. Риск недополучения доходов.

Безрисковая ставка - ставка по вкладам, являющимся эталоном минимального риска на данном рынке.

Как правило, безопасная ставка равна проценту по вкладам, выплачиваемым крупнейшими национальными (государственными) банками или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям.

В качестве безрисковой ставки нами была принята средневзвешенная ставка по рублевым депозитам физических лиц в кредитных организациях (включая Сбербанк России) сроком до 1 года, которая составляет 8,00% Источник информации: официальный сайт Центрального банка Российской Федерации www.cbr.ru.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал).

Дисконтирование – это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент. Формула, с помощью которой вычисляется дисконтированная величина ожидаемого операционного дохода в постпрогнозный период, представлена ниже:

NVP(n+1) = I(n+1) / (1 + R)^(n+1) , где

I – доход или денежные поступления за период;

R – ставка процента или ставка дисконта за период;

n – число периодов.

Возможно, применение другой модели доходного метода путем дисконтирования доходов по периодам с учетом розничной стоимости денег во времени:

V = I1 / (1 + R) + I2 / (1 + R)2 + I3 / (1 + R)3 + … + In / (1 + R)n , где

V – текущая стоимость;

I – доход или денежные поступления за период;

R – ставка процента или ставка дисконта за период;

n – число периодов.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период.

Для расчета стоимости объекта оценки доходным методом мы применяем оба подхода к оценке стоимости.

При применении одновременно 2-х подходов по оценке стоимости объекта недвижимости, на основе применения весового коэффициента, вычисляется конечная стоимость, определенна на основании доходного подхода по следующей формуле:

P=(V1*VP1+V2*VP2+……Vn*VPn)/СуммаV, где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - весовые коэффициенты

VP1.…VPn - стоимости объекта недвижимости найденные различными методами.