56. Эмфитевзис и суперфиций. Сущность и причины образования этих институтов. Прекращение эмфитевзиса и суперфиция. Залог и его формы. Ипотека.

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитев-сиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.

Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») – долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного – наследственным характером.

Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.

Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).

Суперфиций (superficies) – наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эм-фитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.

Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее серви-тутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать – с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Су-перфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.

Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.

Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.

Залог – специфическое вещное право, передаваемое должником кредитору в отношении своих вещей, связанное с обеспечением обязательств, заключаемых собственником вещи или от его имени под гарантию стоимости вещи, посторонней данному обязательству.

Залог устанавливался договором, легатом или законом: по требованиям фиска, вознаграждения опекуну – ко всему имуществу должника; арендодателя имения – на плоды.

Для установления залогового права не требовалось обязательной формы, что порождало неуверенность деловых отношений, так как лицо, желающее обеспечить свое право требованием залога, не могло проверить наличие или отсутствие предыдущих залогов на данную вещь.

Формы залога: 1) заклад – залог, который сопровождался передачей вещи. Между сторонами, помимо залоговых отношений, возникали договорные отношения, которые имели характер реального контракта. Виды заклада:

– фидуция (в древнейшее время) – заключалась в том, что должник посредством манципации отчуждал вещь в собственность кредитора, но с условием, что в случае исполнения обязательства кредитор обязан будет вернуть вещь в собственность должника. Фидуция была невыгодна для должника, поскольку кредитор становился собственником вещи, которая передавалась ему в залог, и поэтому мог распоряжаться ею;

– пигнус (pignus) – право пользования арендно или прекарно, вещь передавалась не в собственность, а только во владение кредитора, и должник был вправе истребовать ее назад. В случае неисполнения должником своего обязательства заложенная вещь подлежала возврату;

2) ипотека (наиболее развитая и прогрессивная форма залога в Древнем Риме) – предмет залога не передавался кредитору ни в собственность, ни во владение, должник мог свободно пользоваться заложенным имуществом, что позволяло должнику быстрее исполнить обязательство перед кредитором. Ипотеке подлежали недвижимые вещи. Допускалась генеральная ипотека на все настоящее и будущее имущество. По ней был важен договор, а не традиция. В случае неисполнения должником своего обязательства предмет ипотеки не поступал в собственность кредитора, а подлежал обязательной продаже с торгов. Если вырученной суммы оказывалось недостаточно для удовлетворения требований залогодержателя-кредитора, он мог предъявить к должнику обязательственный иск на недостающую сумму. В целях обеспечения интересов кредитора в эпоху абсолютной монархии было установлено, что ипотека, составленная письменно и в присутствии свидетелей, имеет предпочтение перед негласно установленной ипотекой;

3) последующий залог (или перезалог) (pignus pignoris) имел место в том случае, когда вещь стоила дороже, чем было занято у кредитора, то кредитор имел право еще раз перезаложить вещь. На практике имела место очередь кредиторов;

4) залог обязательств – способ гарантии других обязательств (например, получение нового займа гарантировалось передачей в залог долговой расписки от другого должника);

5) залог сервитутов.

Залог защищался ипотечным иском и посессор-ными (владельческими) интердиктами.

Залог прекращался в случае:

– гибели вещи;

– исполнения обязательства;

– слияния в одном лице собственника и залогодержателя.