26. Местные рынки (земли, недвижимости, капитала, жилья, труда) и экономическое развитие муниципальных образований.

Рынок недвижимости – совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. РН – это определённая сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделкахс недвижимостью, и в объекты недвижимости.

РН является частью финансового рынка. Основные сегменты РН: рынок жилья. р. земли, р. нежилых помещений.

Р. жилья подразделяется на: *городской жилищный фонд, *рынок загородного жилья. В РФ РН начал формироваться после введения в начале 90-х права чатной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Субъекты рынка недвижимости: покупатели (физич и юридич лица), инвесторы, продавцы, всевозможные посредники (агентства оценщиков, риэлтерские фирмы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании), гос органы (арбитражные суды, нотариальные конторы, налоговые инспекции).

Ф-ии рынка недвижимости:

*установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объёму предложения недвижимости;

*регулирующая ф-я, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется её эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

*коммерческая ф-я, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

*ф-я санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентноспособных элементов;

*стимулирующая ф-я, заключабщаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

*социальная ф-я, проявляющаяся в рост активности населения, стремящегося стать собсьтвенниками квартир, а так же других капитальных и престижных объектов.

Т.о., РН – это механизм, обеспечивающий взаимодействие фыизических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги или иные активы.

Рынок земли — сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).

Особенность рынка земли. Особенностью этого рынка является ограниченность (иногда и невозможность) воспроизводства. В силу ограниченности данного ресурса собственность на землю является самым доходным видом собственности. Экономическая реализация данного вида собственности чаще всего производится не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и получение дохода в виде ренты. Рента – это плата за пользование землей.

Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей:

ограниченность земельных участков;

зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности;

особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.

По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий:

земли населенных пунктов;

сельскохозяйственные;

промышленности;

природоохранные;

водного фонда;

лесного фонда;

запаса.

Чем выше стоимость земли, тем больше сумма налога на нее. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое.

Рынок капиталов - часть финансового рынка, на котором обращаются длинные деньги, то есть денежные средства со сроком обращения более года. На рынке капиталов происходит перераспределение свободных капиталов и их инвестирование в различные доходные финансовые активы.

Формы обращения денежных средств (финансовых ресурсов) на рынке капиталов могут быть различными:

банковские займы (ссуды);

акции;

облигации;

закладные и т.п.

На рынках капитала совершаются различные операции, которые соответствуют основным сегментам рынка. Среди них валютные операции, операции на рынке производных ценных бумаг (деривативов), операции на рынке страховых услуг, операции на рынке банковских кредитов, операции на рынке долговых ценных бумаг, операции на рынке государственных ценных бумаг, операции на рынке акций, операции с ценными бумагами (операции на фондовом рынке).

Акции и облигации стали наиболее популярным средством вложения капитала благодаря тому, что их можно выгодно продать.

В состав рынка капитала входят разные сектора, различающиеся условиями купли-продажи денежного капитала: кредитный рынок, рынок акций и рынок долговых обязательств фирм (облигаций).

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Выделяют три таких сектора:

1. товар в виде конкретных объектов недвижимости;

2. работы, то есть строительство, реконструкция;

3. услуги, то есть посредничество, оценка, маркетинг.

Термин жилищная проблема имеет разное содержание, толкование и критерии в разные периоды истории и в разных странах, серьезно трансформируется и не является однозначным.

В современной теории жилищная проблема привязана к стандартам и толкуется как несоответствие условий жизни населения жилищному стандарту.

Рынок труда — сфера формирования спроса и предложения на рабочую силу. Через него осуществляется продажа рабочей силы на определенный срок. Рынок труда — это система конкурентных связей между участниками рынка (предпринимателями, трудящимися и государством) по поводу найма, использования работника в общественном производстве.

Объектом купли-продажи на рынке труда является право на использование рабочей силы, предметом торга является определенный вид способностей человека и продолжительность его применения. Он характеризует также отношения в сфере занятости по поводу обмена способностей к труду на денежный эквивалент жизненных средств, т.е. на заработную плату.

Рынок труда — сфера, где предприниматели и трудящиеся совместно ведут переговоры, коллективные или индивидуальные, относительно заработной платы и условий труда (определению Международной организации труда).

Функции рынка труда определяются ролью труда в жизни общества. С экономической точки зрения труд — важнейший производственный ресурс. В соответствии с этим выделяют главные функции рынка труда:

Социальная функция — заключается в обеспечении нормального уровня доходов и благосостояния людей, нормального уровня воспроизводства производственных способностей работников.

Экономическая функция — рынка труда заключается в рациональном вовлечении, распределении, регулировании и использовании труда.

Размещающая функция представляет собой размещение рабочей силы исходя и в соответствии со спросом. Данная функция предполагает, что организация и функционирование рынка труда должны служить рациональному размещению рабочей силы по отдельным предприятиям, отраслям и регионам. Формирование такой сети размещения является основой регулирования рынка труда на всех уровнях управления. Это означает, что эффективность экономики зависит от того, насколько оптимально происходит процесс функционирования системы рынка труда.

Селективная функция заключается в выборе рабочей силы исходя из спроса и предложения, а также исходя из профессионально-квалификационных характеристик рабочей силы. Наиболее существенно проявляется эта функция на микроэкономическом уровне.

Стимулирующая функция способствует развертыванию конкуренции между его участниками, повышению заинтересованности в высокоэффективном труде, повышению квалификации и перемены профессии.

Т.о. рынок руда – сложный общественный институт (система общественных отношений, экономических, правовых норм), в рамках которого:

*Покупаются и продаются услуги труда;

*осуществляется размещение трудовых ресурсов по профессиям, отраслям и географическим районам для получения наибольшей отдачи в обществе.

Управление программой экономического развития муниципального образования принципиально не отличается от управления отдельным проектом, однако значительно возрастает количество связей и необходимых при этом согласовательных процедур.

Этап сбора и обработки информации для органов местного самоуправления в условиях реального самоуправления приобретает чрезвычайное значение.

В условиях самоуправления это не просто сбор информации для осуществления статистической отчетности. Информация становится реальным инструментом управления. Поэтому вопросам информационного обеспечения органов местного самоуправления должно уделяться самое пристальное внимание. Экономить на оборудовании и подготовке кадров в сфере информации нецелесообразно.

Таким образом, одна из важных задач, которую необходимо решить, - это налаживание прямой и обратной связи с населением муниципального образования. Без надежной обратной связи с местным сообществом нельзя рассчитывать на успех при разработке и реализации программ развития муниципального образования.

Особое место в работе с информацией занимает процесс сбора и обработки информации в целях разработки программ экономического развития муниципального образования.

Этот процесс не должен носить пассивный и случайный характер, информация должна собираться целенаправленно.

Главная задача предварительного этапа сбора информации заключается в том, чтобы на основе ее можно было достаточно точно сформулировать цели развития муниципального образования.

Этап сбора и обработки информации в широком смысле носит непрерывный характер, так как в процессе управления развитием постоянно приходится вносить коррективы как под влиянием внешних факторов, так и по причине ошибок в планировании и управлении.

Этап целеопределения также является чрезвычайно важным в процессе управления комплексным соиально-экономическим развитием муниципального образования.

Этот этап должен осуществляться в рамках специально для этих целей разработанной процедуры.

Этот этап теснейшим образом связан с предыдущим - этапом сбора и переработки информации. Важно понимать, что процесс определения целей развития является циклическим.

Сначала оценивается имеющаяся в распоряжении муниципального образования информация, которая является базовой для предварительной оценки возможных направлений развития.

Затем на основе отобранных предварительных данных проводится экономическая оценка предполагаемых стратегических направлений развития. На этом этапе может потребоваться дополнительная информация, на основе которой производится уточнение и т.д.

Выработка целей развития поселения производится профессиональными коллективами.

Работа по определению целей развития может продолжаться непрерывно, но в определенные сроки должны быть выданы соответствующие результаты, на основании которых можно будет начать следующий этап - этап разработки концепции и программы развития на очередной планируемый цикл.

В содержании работ по определению целей развития должны быть предусмотрены и другие виды работ, связанные с этой основной задачей данного этапа. Это такие задачи, как:

a. определение средств достижения целей, исходя из имеющихся ресурсов;

b. определение промежуточных целей и ориентиров, позволяющих количественно оценивать степень соответствия реальных изменений в муниципальном образовании принятой программе развития.

Показателем уровня развития может служить лишь качественный показатель, отражающий, насколько экономика выполняет свои функции, главная из которых - удовлетворение материальных, социальных и духовных потребностей населения, создание условий для расширенного воспроизводства и развития человека, проявления его сущностных сил. Количественные показатели дают представление об уровне развития экономики лишь в грубом приближении и должны меняться по мере изменения актуализированных потребностей и способов их удовлетворения.

Кроме показателей уровня развития можно выделить также индикаторы развития, т.е. показатели, указывающие, что развитие имеет или имело место, в качестве которых могут служить главные макроэкономические показатели в совокупности (ВНП, ВВП, уровень безработицы, норма прибыли и т.д.). Темпы изменений части данных показателей отражают темпы экономического роста, но это не должно служить основанием для отождествления экономического роста и экономического развития или одной из его форм или линий: если развитие отражает качественное изменение национальной экономики, то экономический рост - количественное.

В России пока сохраняется правовая и организационная неопределенность, не завершены основные институциональные преобразования на муниципальном уровне, не отрегулированы рыночные механизмы управления землей и недвижимостью и т. д. Соответственно, центральная задача планов и программ развития МО становится двуединой не только найти ключевые проекты экономического развития, но и параллельно сформировать необходимые условия для их реализации. Поэтому значительное место в плановых документах российских муниципалитетов занимают мероприятия административного характера, направленные на реорганизацию и оптимизацию системы муниципального управления.