57. Доходный подход к оценке недвижимости.

Предусматривает установление стоимости недвижимости путем расчета приведенной к текущему моменту стоимости чистых выгод получаемых от конкретного вида недвижимости.

Виды доходов:

• текущие денежные поступления

• экономия на налогах

• будущие доходы от аренды

• прирост стоимости недвижимости при перепродажи

• экономия на налогах при перепродажи

Существуют три метода:

1. валовая рента

2. прямая капитализация

3. метод дисконтированных денежных потоков

Валовая рента – основан на предположении, что есть связь между ценой продажи и доходом от аренды. Инструментом является мультипликатор валовых рентных платежей. Этот мультипликатор = цена продажи (покупки) / рентный доход.

Рентный доход – потенциальный валовых доход (стоимость кВ. метра* кол-во кВ. метров), либо действительный ВД (потенциальный ВД*Коэффициент недозагрузки). Коэф. недозагрузки – не все помещение сдаются в аренду.

Метод прямой капитализации.

Стоимость = NOI/R

NOI – чистый операционный доход

R – коэффициент капитализации

Задачи метода: определить данные величины.

NOI:

• потенциальный ВД

• действительный валовый доход (ПВД*Коэф. недозагрузки)

• операционные расходы (коммуналка, охрана, уборка, текущий ремонт)

• NOI=ДВД-операционные расходы

R (18-21%)=R_{безрисковый} (7-7,5%)+R_{рисковая}

R_{рисковая} включает:

• Премии за инвестиции в недвижимости

• Премии менеджмента

• И т.д.

В рамках доходного подхода определяется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка.

Метод дисконтированных денежных поток. Если денежные потоки не равномерны и не удается установить один коэффициент капитализации, то этим методом воспользоваться нельзя, тогда пользуются методом дисконтированных денежных потоков.

Стоимость = (NOI/R) + М

R – коэффициент капитализации

М – остаточная стоимость реверсии – то, за сколько можно перепродать объект по окончании прогнозного периода.

58. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сопоставление недавних продаж сопоставимых объектов после осуществления соответствующих корректировок учитывающих различия между ними.

Алгоритм:

• Подбираются аналогичные объекты на рынке

• Проверка информации о сделках

• Корректировка стоимости сопоставимых объектов: поправки могут быть в денежном выражении, процентные (используют, когда применение денежных затруднительно а рыночные данные свидельствуют о различиях в денежном выражении (мусоропровод, телефона, лифта, этажа – нельзя выразить в денежном выражении, в процентах), общегруппировочные (используются на активном рынке с большим количеством продаж для определения рыночного разброса цен, при наличии относительно однородных объектов. Смысл: позволит выявить среднюю стоимость в каком-то районе).

Ограничения метода: не прогнозирует никаких доходов, рынок недвижимости в разных местах не однороден

59. Алгоритм процесса оценки недвижимости.

1. Постановка проблемы (идентификация объекта, установлении прав собственности, цель оценки, дата оценки, сервитуты (ограничения))

2. Осмотр и план оценки (сбор данных, подбор персонала, график работ, составление контактов и его оплата)

3. Сбор и анализ данных (сбор общих данных (место положение, экономические тенденции), специальные данные (касаются самого объекта))

4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земли

5. Оценка земельного участка

6. Применение трех подходов к оценке

7. Получение итогового результата

8. Составление отчета

60. Сравнение рынка недвижимости с рынками товаров и услуг (высокоорганизованными).

Характерные черты	Рынки товаров и услуг	Рынки недвижимости
Типичные территориальные границы	Любая, от конкретного региона до всех стран мира	От района до региона
Взаимозаменяемости единиц товара	Абсолютная	Очень слабая
Стандартизированность товара	Очень высокая	Практически отсутствует
Число продавцов и покупателей	Большое	Относительно большое
Соотношение числа покупателей и продавцов	Относительно сбалансированное	Колеблющееся (иногда преобладает покупатели, иногда продавцы)
Характер сделок	публичные	частные
Доступность информации	Высокая	затрудненная
Достоверность и полнота информации	Очень высокая	Часто недостоверная
Скорость обмена информации	Очень высокая	Очень низкая
Степень осведомленности продавцов и покупателей	высокая	колеблющаяся
Правовое регулирование, непосредственно воздействующее на цены	незначительное	значительное
Стабильность цент	Относительная (могут меняться в широких пределах)
Транспортабельность	высокая	отсутствует
Влияние реального местонахождения товара на цену	незначительное	Важнейший фактор
Роль нерациональных факторов в принятии решений	Крайне незначительная	заметная
Возможность быстрого изменения объемов продаж	значительная	Практически отсутствует из-за длительного строительного цикла

61. НМА и ИС

-материальные –финансовые -нематериальные

Нематериальные активы – определенная группа активов предприятия, обладающая способностью приносить чистый доход или создающие условия для получения чистого дохода, Способностью отчуждения, используемые в течении длительного (более 1 года) срока, но не имеющие физического содержания.

Нематериальные: Интеллектуальная собственность (ИС) Имущественные права, Отложенные или капитализированные затраты. Гудвилл (цена фирмы)

ИС:Изобретения,Полезные модели, Промышленные образцы,Товарные знаки, Наименование мест нахождения товара, Фирменные наименования,Знаки обслуживания,Секреты производства,Ноу-хау, Программы для ЭВМ и базы данных, Топология интегральных микросхем,Авторские и смежные права, Отдельные виды лицензий

Имущественные права – права на пользование природными ресурсами и имуществом. Капитализированные затраты – орг. Расходы, опытно-конструкторские расходы и т.д Гудвилл – деловая репутация фирмы (приносит не только сверхприбыль, но и требует постоянных дополнительных издержек для поддержания имиджа).

Инновация – использование результатов научных исследований направленных на совершенствование производственного процесса, экономических, социальных и правовых отношений в области науки, культуры, образования и т.дю

В зависимости от сферы деятельности инновации:

62-63. Классификация инноваций. Методология описания инновации была принята 1992 г. в Осло это касалось только производственных инноваций. С точки зрения продуктовые и процессные.

Продуктовые – применение новых материалов, полуфабрикатов, комплектующий, получение принципиально новых функций или новых продуктов.

Процессные инновации - новые технологии производства, увеличение автоматизации и новые методы организации производства.

Существует много классификаций. Но наиболее применяемая:

Признак	Группировка
Область применения	Управленческие Промышленные Организационные И т.д.
Этапы НТП	Научные Технические Технологические Конструкторские Производственные Информационные
Степень интенсивности	Бум Равномерная Слабая Массовая
Темпы осуществления	Быстрые Замедленные Затухающие Нарастающие Равномерные Скачкообразные
Масштабы	Трансконтинентальные Транснациональные Региональные Крупные Средние Мелкие
Результативность	Высокая Низкая Стабильная
Эффективность	Экономическая Экологическая Интегральная
Причинные возникновения	Реактивная Стратегическая

Для управлениями инновациями построен классификатор, которые группирует инновации в зависимости от потребности пользователя.

- производственные или технологические – изготовление новых или усовершенствованных товаров или приминением новых технологи, управленческие – нововведения в сфере менеджмента и институциональных отношений,экологические,военные, социально-политические,правовые, духовные (нововведения в культуре, религии, образовании и т.п.)

Признак	Значение признака
Широта воздействия и масштабность	Глобальная	Отраслевое		Локальное
Степень радикальности	Базисная	улучшающая	микровинновация	псевдоинновация
Источник идей	Открытие	Изобретающая	Рационализаторское предположения	Прочее
Вид новшества	Конструкция и устройство	Технология	Материал и вещество	Живые организмы
Способ замещения существующих аналогов	Свободное замещение		Системное замещение

Реактивные инновации – обеспечивающие выживание фирмы и являющиеся реакцией на нововведение конкурентов.

Стратегическая инновация – внедрение упреждающего характера с целью получения конкурентных преимущества.