54. Институциональные инвесторы и паевые инвестиционные фонды.

Институциональные инвесторы – страховые компании, банки, инвестиционные компании (финансово-кредитные учреждения). Основная цель – инвестирование собственных средств или средств других компаний, которыми он владеет в качестве доверенного лица.

ПИФ – форма коллективного инвестирования, при которой средства множества вкладчиков инвестируются профессиональным управляющим в ценные бумаги с целью получения прироста на вложенный капитал.

Коллективное инвестирование означает, что все вклады в совокупность – единый фонда. За счет которого покупаются ценные бумаги, а специальная организация регистратор учитывает какая доля имущества принадлежит конкретному лицу.

Инвестиционный пай – ценная именная бумага удостоверяющая право ее владельца на долю в имуществе пифа.Они распространяются пропорционально среди вкладчиков пифа.

По срокам подачи заявок на приобретение и погашение инветиционных паев фонды делять на открытые, интервальные и закрытые.

В зависимости от инвестирования: фонды денежного рынка, ценных бумаг, смешанных инвестиций, недвижимости и т.д.

Преимущество пифов – профессиональное управление, диверсификация рисков, многоуровневая система защиты инвесторов, удобные условия инвестирования, налоговые льготы (прирост дивидендов не облагается налогом на прибыль), возмость сделать крупные инвестиции, госконтроль, информационная прозрачность управляющие компании паевых фондов регулярно публикуют информацию о своей деятельности.

Самым сложным является выбор управляющей компании. Главным критерием выбора – профессионализм компании и стоимость ее услуг. Цена услуг 2-3% от среднегодовой стоимости активов фонда.

55. Недвижимость и методология ее оценки.

Недвижимое имущество – существенная часть национального богатства, в целом на его долю приходится до 50% нац.богатства страны.

Недвижимость 130 кодекса – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что неразрывно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначения невозможна. Т.е. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а так же и другое имущество.

На практике относят: здания, сооружения и земельные участки под ними.

Для оценки недвижимости используют три подхода:

1. Затратный

2. Сравнительный ( рыночный)

3. Доходный

Затратный: сущность – стоимость недвижимости – это сумма затрат на приобретение земельного участка, на его благоустройство и строительство на нем объекта недвижимости.

Сравнительный или рыночный.Сопоставление недавних продаж сопоставимых объектов после осуществления соответствующих корректировок учитывающих различия между ними.

Доходный подход: предусматривает установление стоимости недвижимости путем расчета приведенной к текущему моменту стоимости чистых выгод получаемых от конкретного вида недвижимости.

56. Затратный подход к оценке недвижимости.

Сущность – стоимость недвижимости – это сумма затрат на приобретение земельного участка, на его благоустройство и строительство на нем объекта недвижимости. Применение данного подхода необходимо при:

1. Анализ нового строительства

2. Анализ варианта использования земли

3. Реконструкция зданий

4. Оценка при налогообложении

5. Оценка при страховании

6. Выявление сверхдоходов при оценке недвижимости

7. Оценка после стихийных бедствий

8. Оценка специальных зданий и сооружений

Стоимость недвижимости при использовании этого метода складывается из стоимости полного воспроизводства за вычетом износа + стоимость земельного участка как свободного.

Алгоритм расчета:

• Рассчитывают стоимость земельного участка, если участок в аренде рассчит стоимость аренды

• Определяется полная стоимость воспросизводства (ПВС)

• Производится расчет всех видов износа (физического, функционального и внешнего)

• Суммарный полный износ вычитается из ПВС

• То, что получается остаточная стоимость здания

• Добавляется стоимость земельного учатска

• В сумме это будет стоимость земельного участка

ПВС определяется с помощью методов:

1. 50 на 50 (используется в частном дачном строительстве или ремонте), т.е. 50 – работа и 50 – материалы.

2. Метод количественного анализа

3. Метод разбивки по компонентам – упрощенный варинат метода b, все укрупняют.

4. Метод сравнительной единицы.

Известны технологии и элементы зданий, поэтому ПВС = В*Строительный объем *К*I, где

В – восстановительная стоимость элемента здания (сколько стоит отремонтировать 1 кв. м здания)

К – интегральный показатель (К=К1*К2*К3…) – коэффициенты, учитывающие различные конструктивные решения, внутреннее оборудование, территориальный пояс, климатические условия и т.д.

I – индекс цен от 1.01.69 до даты оценки. I – интегральный показатель (I=I₆₉*I₈₄)

Износ – фактическая утрата полезности на момент оценки.

2 метода определения износа – прямой и косвенный.

Косвенный метод – более простой, определяется стоимость объекта не затратным подходом, а любым из 2-х оставшихся и из полученного результата – ПВСзатратного и стоимость земли. Оставшаяся величина – косвенный износ.

Прямой метод предусматривает 3 этапа:

1. Установление вида износа: физический, функциональный, внешний

2. Установление срока жизни: срок экономической жизни, физической, эффективный возраст.

3. Рыночные сопоставимые продажи

Использование затратного подхода имеет ряд ограничений:

• Объекты достаточно старые, трудно рассчитать износ по объектам старше 10 лет

• Не дает прогнозировать доходы от использования этого объекта

• Не позволяет анализ наилучшего и эффективного использования земли