Передача владения приобретателю.

В развитии этого сюжета, о котором А.Д. только что говорил, что понимать под владением недвижимостью?

На самом деле, когда мы пытаемся выяснить, что такое передача, мы увидим, что применительно к объектам недвижимости законодатель сформулировал это невнятно. На самом деле, на практике часто случается следующая ситуация: когда отчуждается, например, какой-нибудь ангар, стоящий в Ленинградской области, или просто земельный участок с котлованом, или без котлована, дело происходит зимой, выезжать из теплого офиса не хочется, поэтому стороны подписывают передаточный акт без выезда на объект. Можно ли это считать передачей владения, или нет? К.И. Скловский настаивает на том, что нет, надо выехать на объект. С другой стороны, почему они так поступают. Что изменится от того, что они поедут туда, и стоя там по пояс в снегу, подпишут то же самое. Эта проблема была в римском праве, римляне пытались выдумать какие-то суррогаты передачи права владения недвижимостью, земельными участками. Например, надо обойти участок по периметру, или забраться на возвышенность, на башню или на холм, и осмотреть его весь. А потом в период рецепции Римского права в Германии обратили внимание, что в том же Римском праве в поздний период появились передаточные акты вместо тех действий, немецкие юристы сделали вывод, что подписание передаточного акта есть и передача владения недвижимостью, потому что ее невозможно вручить. Вот книжку можно вручить, передача автомобиля тоже понятна – мы в него сели и поехали, а как передать земельный участок? Даже если приобретатель ляжет на него посередине, это ничего не меняет с т.з. господства, господство на вещь недвижимую – это господство юридическое, оно вытекает из того, есть видимость права или нет.

Из-за этого, из-за неочевидности того, что же является владением объектом недвижимости в физическом смысле, на самом деле в Постановлении 10\22 можно увидеть, что передача владения не является обязательным реквизитом для регистрации перехода ПС в ситуации, когда речь идет о производном способе, т.е. когда собственник передает ПС другому лицу. Тем более, оно не может иметь значение для передачи объектов недвижимости.

Если возникнет ситуация, когда ПС было зарегистрировано, а вручения фактического не было, но был передаточный акт подписан, то надо считать, что приобретение состоялось, хотя в данном случае А.Д. излагает свою личную точку зрения, потому что в 126 Информационном письме прямо оговаривается, что если владение объектом недвижимости передано не было, в регистрационная запись внесена, то все равно нельзя считать, что завершилось добросовестное приобретение от неуправомоченного отчуждателя.

Даже если принять эту т.з., которая сомнительна, потому что во многих случаях просто невозможно понять, что такое передача владения земельного участка, все равно, от регистрационной записи, от ее внесения как последнего завершающего элемента накопления сложного юридического состава приобретения, все равно от нее никуда не деться. В абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ законодатель прямо указывает, что ПС добросовестно приобретателя возникает с момента внесения регистрационной записи.

Некоторые коллеги будут говорить иначе.

Теперь добросовестность. Исходя из буквального толкования закона, предъявляются строгие требования к добросовестности приобретателя, добросовестный приобретатель – тот, кто не знал или не мог знать о неуправомоченности отчуждателя.

Некоторые критерии для определения добросовестности содержатся в 126 Информационном письме. Какие это критерии?

Во-первых, это аффилированность. Это понятие раскрывается в п. 8 126 Информационного письма суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности, учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними.

«Иные связи» – очень широкая трактовка, вместе учились на юридическом факультете начальники отделов фирмы отчуждателя и приобретателя, когда то состояли в любовной связи, в общем, все, что угодно. Следует отметить, что все эти факторы сами по себе не могут предрешить добросовестность или недобросовестность, даже в таком экстремальном примере, когда гражданин вносит в уставный капитал хозяйственного общества некий объект, оказывается потом, что этот гражданин чужой объект вносил в уставный капитал. Высшие суды решили, что это один из случаев добросовестного приобретения для юридического лица, в чей уставный капитал вносится, потому что взамен отчуждатель получает корпоративные права. Если он учредитель, то здесь есть аффилированность, он сам учреждает. С другой стороны, мы можем себе представить, если он сам был добросовестным приобретателем, а потом вносит в уставный капитал ЮЛ, которое сам же учреждает, то, понятное дело, если он добросовестный, то ЮЛ, которое он учреждает, тоже добросовестное, поэтому, несмотря на очевидную связь между ними, тем не менее, нельзя отрицать добросовестность приобретения, но и с этой т. з. надо всегда учитывать, что, например, если даже папа сыну что-то продавал, но при этом и папа был добросовестен, и сын был добросовестен, то из этого факта их родства не вытекает недобросовестных приобретателей, потому что о ней можно говорить в ситуации, когда точно известно, что папа знал, что продает чужой объект, а в отношении сына мы сомневаемся, но предполагаем, что сын с отцом, наверное, действовали в сговоре.

Далее, в п.9 Информационного письма № 126 говорится, что если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то тогда приобретатель не является добросовестным.

Это очень размытый критерий, потому что на рынке каждый стремится купить дешевле, могут быть разные обстоятельства, которые заставляют, например, продавца, желающего продать немедленно принадлежащий ему объект, потому что ему очень нужны деньги, продавать значительно ниже рыночной цены, и такая покупка с т. з. хозяйственной практики ничего странного из себя не представляет, но оказывается, что с т. з. суда, потом, если возникнет спор, сам факт покупки по заниженной, по сравнению с рыночной, цене, он оказывается порочащим добросовестность приобретателя, и делает невозможным его защиту со ссылкой на ст. 302 ГК РФ.

При этом, заниженная цена указывается как лишь один из подобных критериев, которые должны были вызвать подобные подозрения, а что еще? Если посмотреть практику, публикации на эту тему, высказывания судей ВАС РФ, то можно, в частности, найти такое основание, которое порочит добросовестность, это то, что сделка приобретателя с отчуждателем замыкала собой череду быстрых перепродаж, т.е. объект был перепродан быстро, в течение года, например, 5 раз, и мы являемся последним приобретателем, и потом оказывается, что первая сделка по отчуждению была ничтожна, к нам был предъявлен виндикационный иск, мы ссылаемся на ст. 302 ГК РФ, встает вопрос о добросовестности. По мнению наших судей мы не добросовестны, потому что должны были заподозрить, почему каждый новый покупатель стремится избиваться от нового объекта. Проблема в том, что по той выписке, которую мы получим из реестра, не видно, какая там была цепочка сделок, там будет видно только, кто является правообладателем на данный момент. Чтобы проследить судьбу объекта, надо другую выписку получить, другого типа – о последовательном переходе, т.е. приложить дополнительные усилия. Оказывается, что требуются какие-то сверхусилия, не понятно, когда можно сказать, что все возможные действия для выяснения управомоченности продавца предприняты, больше никаких действий предпринимать не надо, потому что в случае чего, приобретатель будет признан добросовестным. У суда всегда есть некая свобода маневра, он всегда может сказать, что приложенные вами усилия были недостаточны, вы приобретатель недобросовестный, поэтому отдайте имущество собственнику.

Соответственно, в Постановлении 10\22 подробно решается вопрос о распределении беремени доказывания в п. 38 Постановления 10\22.

Когда спрашивают студентов и преподавателей, кто должен доказывать: либо приобретатель добросовестность приобретения, либо истец, собственник должен доказывать, что приобретатель недобросовестный, т.е. опровергать презумпцию добросовестности, все вспоминают о том, что у нас добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, об этом прямо указано в ст. 10 ГК РФ, поэтому делают вывод, что доказывать должен истец, он должен опровергать презумпцию добросовестности.

На самом деле, еще в 1998 года в ныне отмененном Постановлении Пленума №8 «О защите ПС и иных вещных прав» было закреплено иное правило, что применительно к ст. 302 ГК РФ доказывать добросовестность должен приобретатель, хотя во всех случаях действует презумпция добросовестности, здесь, наоборот, презумпция недобросовестности, которую приобретатель должен опровергать. Обосновывалось это практическими соображениями, поскольку собственник, который виндицирует свое имущество у десятого приобретателя в цепочке, скорее всего, понятия не имеет об обстоятельствах приобретения, поэтому, если возлагать на него бремя опровержения добросовестности приобретения, он никогда это сделать практически не сможет. А, с другой стороны, если возложить на приобретателя бремя доказывания добросовестности, тогда он будет доказывать суду, что все те усилия, которые он мог предпринять, он предпринял, а суд, если сочтет его доказательства не убедительными, иск против него удовлетворит.

В Постановлении 10\22 Высшие суды больше это правило конкретизировали, указав, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Применительно к недвижимости оговаривается, если ПС отчуждателя не было зарегистрировано, либо в реестре имелась отметка о судебном споре в отношении имущества, то приобретатель точно недобросовестный. С другой стороны, если запись была, сама по себе она не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Получение выписки из реестра, которая убеждает приобретателя в том, что он имеет дело собственником, является лишь первым шагом для возможного доказывания добросовестности приобретения, но сама по себе не может подменить это доказывание.

Далее, указывается, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Смысл в чем?

Иск предъявляется, приобретатель говорит: я добросовестный, ссылается на ст. 302 ГК РФ, приводит доказательство: я выписку из реестра получил, я соседей опросил, цена была примерно рыночная, в общем, все, что можно указывает. А дальше истец говорит: все-таки, это звучит не убедительно, вы же не выяснили, какая цепочка сделок предшествовала вашему приобретению. А там была цепочка перепродаж.

Т.е. с самого начала мяч на стороне ответчика, но потом истец может попытаться обрушить ту систему доказательств, которые выставил ответчик.

Отказ Высших судов от применения презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений к ситуации добросовестного приобретения от неуправомоченного отчуждателя на самом деле противоречит не только положению закона о том, что это общая презумпция, но и содержанию еще одной статьи ГК РФ, а именно ст. 461 ГК РФ и далее, ст. 462 ГК РФ.

Понятно, что если речь идет о возмездном приобретении, то это купля-продажа, либо иные договоры, такие как мена, к ним все равно будут эти положения о купле-продаже применяться.

Если мы увидим положения этих статей, оказывается, что при предъявлении к покупателю требования третьим лицом, необходимо привлечь в процесс продавца, который будет нести ответственность перед покупателем за все убытки, возникшие в результате эвикции, т.е. истребование у покупателя товара, который был им приобретен от продавца, истребования по основаниям, которые имели место до заключения и исполнения договора купли-продажи, в частности, когда чужую вещь продал и ее виндицируют, это эвикция, применимы ст. 461, 462 ГК РФ.

Указывается в ст. 462 ГК РФ, что если этот продавец докажет, что покупатель знал о том, что есть основания для эвикции, от тогда от ответственности освобождается, а если нет, то нет. Получается, что доказывать должен неуправомоченный отчуждатель, должен доказывать недобросовестность приобретателя. И, исходя из этого, получается, что она должна презюмироваться.

Почему Высшие суды пошли на исключение из презумпции добросовестности, применительно к истребованию вещи у добросовестного приобретателя, А.Д. нам объяснил, потому что на самом деле, никто лучше приобретателя не может обосновать его добросовестность, а третьи лица не в состоянии обосновать его недобросовестность. Это не есть какое-то экзотическое исключение нашего права, потому что западная доктрина тоже по этому пути идет, это нашло отражение в Модельном Гражданском Кодексе ЕС (Draft Common Frame of Reference), поэтому в данном случае можно сказать, что наши суды скорректировали законодателя, используя зарубежные доктринальные достижения, хотя и без прямых ссылок на них.

Добросовестное приобретение в проекте изменения ГК РФ.

К сожалению, это тот случай, когда разумное регулирование, аналогичное тому, что есть в других правопорядках, собираются заменить на гораздо менее совершенную конструкцию. Если прочитать статью, которая есть в проект, то увидим здесь, что добросовестный приобретатель ПС приобретает не как сейчас, согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент приобретения вещи, т.е. либо в момент получения владения от отчуждателя, если речь идет о движимости, либо в момент внесения регистрационной записи в реестр, если речь идет о недвижимости, нет.

Согласно этой статьи проекта, он приобретет ПС только в момент отказа прежнему собственнику в удовлетворении виндикационного иска, до этого момента он признается собственником, предполагается, т.е. презюмируется, пока не доказано обратное. При этом, если иск будет предъявлен прежним собственником, в удовлетворении иска будет отказано, то его ПС добросовестного приобретателя, хотя возникает на основании судебного решения, но с обратной силой. Соответственно, оказывается ситуация ретроактивности, т.е. он не был собственником, потом он оказывается, но якобы с момента приобретения, а не с момента вынесения судебного решения.

Такая конструкция может породить логически противоречивые решения, например, в той ситуации, когда кто-то причинил вещи вред, соответственно, возникает вопрос, а кто управомочен на иск о возмещении вреда, окажется, что, поскольку не было спора между утратившим владение собственником и добросовестным приобретателем, с т.з. этой статьи собственником остается утратившее владение лицо, тогда получается, что оно вправе требовать возмещения.

Конструкция странная, откуда она появилась? Она появилась в отмененном ныне Постановлении Пленума №8 1998 года. Тогда появилось почему?

На тот момент никаких оснований в законе для того, чтобы признать добросовестного приобретателя собственником не было. Из-за этого получалось, что, действуя в обход ст. 302 ГК РФ, через иски о признании сделки недействительной, собственники по цепочке возвращали себе назад имущество. Чтобы это пресечь, ВАС заявил, что если невозможна виндикация, то невозможна и реституция по применению последствий недействительности сделок, в которых сам истец участия не принимал, стороной которых не был, но тогда возник вопрос: на каком основании, из чего вытекает, что это так? Они тогда указали, что отказ в удовлетворении иска является основанием для приобретения ПС.

Эта конструкция заимствована из книги советского профессора Грибанова, написанной в советские годы, он там на основании фразы Ленина о том, что невозможно право без возможности его защиты, обосновывал, что: да, закон не предусматривает, что добросовестный приобретатель собственник, но если прежнему собственнику отказано, значит, он свое право утратил, а добросовестного приобретателя суд защитил, значит, он его признал собственником. На самом деле, получилось как: в 1998 году, чтобы как-то заполнить пробел в законе, прибегли к такой доктринальной конструкции, рожденной в совершенно ином систематическом контексте, и неприемлемый в условиях нового законодательства.

Теперь в 2005 году ввели тот нормальный механизм добросовестного приобретения ПС от неуправомоченного отчуждателя, который есть на западе. А теперь его хотят устранить, вернуть странную конструкцию 1998 года, которая сама по себе являлась палеотипом.

Любопытно, что есть такая книга, написанная двумя видными представителями судейского сообщества судов общей юрисдикции - «Настольная книга судьи», это было давно, лет 10 назад она напечатана. Они пишут, что, если собственник иск к добросовестному приобретателю не предъявляет, то добросовестный приобретатель собственником не становится, а если добросовестный приобретатель сам предъявляет к собственнику иск о признании, то в удовлетворении иска должно быть отказано. Совершенно для оборота конструкция вредная, но никакой аргументации в пользу ее нет, так сложилась судебная практика. Опять эту неразумную конструкцию хотят ввести в ГК РФ. Может быть, в ГД это будет скорректировано, но пока он таков, каков есть.

Последний момент, А.Д. нам этот способ приобретения ПС от неуправомоченного отчуждателя излагает в разделе «Первоначальные способы приобретения ПС». Между тем, в проекте изменений ГК РФ приобретательная давность прямо отнесена к первоначальным способам, а этот способ нет. Останется вопрос: он какой, первоначальный или производный. Каков практический смысл ответа на этот вопрос? Во-первых, возможен ли другой ответ, кроме того, что первоначальный? Если зарубежную литературу посмотреть, то там тоже есть в доктрине такое течение: отнесение этого способа к способам производным. Такое мнение есть, соответственно, если закон прямо к первоначальным не относит, могут и у нас так толковать.

Каков практический смысл?

Если мы берем критерий правопреемства, то нельзя передать прав больше, чем имеешь сам. Соответственно, если ПС возникает заново, здесь о передаче вообще речь не идет, оно возникает заново свободным от всех обременений. Практический смысл: если я продаю вам вещь обремененную залогом, или сервитутом, мы ее приобретаем обремененную залогом или сервитутом, или любым другим обременение, если же мы приобретаем не производным способом, не тому что я вам передаю имевшееся у меня ПС, а первоначальным способом, например, по давности владения, либо от неуправомоченного отчуждателя, тогда, логически рассуждая, прекратится не только право прежнего собственника, но и его обременение: и залог прекратится, и сервитут прекратится, и любое другое ограничение, которое было у ранее существовавшего ПС.

В одних случаях, это справедливо, в других нет.

В каких случаях справедливо? Когда я не знал, что вещь обременена залогом.

А справедливо ли это, когда приобретатель не знал о том, что имеет дело с неуправомоченным отчуждателем, но знал о том, что она обременена залогом. Наверное, несправедливо, у него получается несправедливый выигрыш, потому что оказывается, что он уплатил меньшую сумму, имея ввиду, что есть обременения, которые стесняют ПС и для него делают менее выгодным эти обременения, а потом приобретают ПС, свободное от обременения, просто потому что оказалось, что он приобретал не от собственника. Поэтому в западных правопорядках специально оговаривается: если приобретатель знал о наличии обременения, оно не прекращается, а если не знал, то прекращается, даже при первоначальных способах приобретения. У нас в проекте вообще этот вопрос никак не затрагивается, также как и в действующем ГК РФ. Здесь еще есть над чем работать.

Последний момент. В последние годы распространилась такая практика, когда машины приобретают в кредит, этот кредит обеспечен залогом самой машины, но залог находится во владении приобретателя, т.е. он купил автомобиль, он на нем ездит, автомобиль – предмет залога. Наличие фактического обладания вещью создает соблазн продать автомобиль третьему лицу, скрыв факт залога. При этом, если для недвижимости ипотеку не скроешь, она в реестре прав на недвижимое имущество значится, то для движимых вещей никакого единого реестра пока нет, соответственно, проблема в том, как проверить, что вещь заложена. На практике возникали ситуации, когда покупатель, приобретая автомобиль, потом узнавал, что он в залоге, должник деньги не отдал, залог обладает правом следования, почему и традиционно его к вещным правам относят, хотя в нашем законе он в перечне ст. 216 ГК РФ не упомянут, возникает неприятная ситуация, та самая эвикция, только по другому основанию, т.е. у него истребуют автомобиль, чтобы обратить на него взыскание, но не потому что ПС не перешло, а потому что залог перешел и обременяет это ПС. ВАС РФ в ряде случаев вставал на сторону ответчика, приобретателя, применяя по аналогии положения ст. 302 ГК РФ, хотя они к залогу отношения не имеют. Ведь в ст. 302 ГК РФ речь идет о приобретении от неуправомоченного отчуждателя, а здесь отчуждатель был управомочен, потому что даже если договором предусмотрено, что не вправе отчуждать, это ограничение договорное не может лишить его способности права на отчуждение, т.е. речь идет о нарушении договора. Это расширительное толкование закона, но скорее всего этот механизм будет закреплен в проекте изменений ГК. Банки настаивают на том, чтобы этого не было сейчас, а представители ВАС РФ занимают противоположную позиции. Этот вопрос рано или поздно найдет разрешение в ГК РФ, поскольку сейчас даже при желании защитить добросовестного приобретателя, приходится прибегать к аналогии, а напрямую механизма закон не содержит. В принципе, это будет политическое решения, но его последствия: если защищать добросовестного приобретателя, пострадают интересы банков, они будут закладывать возможные риски утраты предмета залога в стоимость кредитов (в %), если, наоборот, не защищать добросовестных приобретателей, это создает нестабильность оборота, поскольку, приобретая движимую вещь, возможно, дорогостоящую, мы никогда не можем быть уверены в том, что у нас его потом не истребуют, при том, что с продавца взять уже будет нечего, поскольку у него уже не будет к тому моменту тех денег, которые ему были уплачены.

Это пример того, как выбор той или иной законодательной политики, т.е. осознание того, как правовое регулирование воздействует на экономику, может привести к выбору того или иного решения.