Приобретение не от собственника.

Ст. 302 ГК РФ действует только в ситуации, когда есть лицо А, которое продает или обменивает лицу Б вещь, которая принадлежит лицу С. В ситуации, когда лицо С само отчуждает свою вещь, но при этом в силу тех или иных причин не имеет права эту сделку совершать, ст. 302 ГК РФ не применяется. Хотя здесь возможна ситуация добросовестного приобрететния, т.е. возможна ситуация, когда мы приобретаем вещь, добросовестно заблуждаясь относительно действительности сделки, хотя мы имеем дело с собственником, но сделка, тем не менее, недействительна.

Когда это возможно?

Это возможно в двух случаях: либо по незаключенному договору, либо по недействительному.

Чем отличается незаключенный договор от недействительного?

С теоретической т. з. наша доктрина исходит из того, что незаключенный договор – это ноль в юридическом смысле, т.е. если мы заключили и исполнили договор, а он квалифицируется как незаключенный, то тогда никаких специфических последствий, связанных с нашими действиями, не возникает, а просто происходит приобретение нами незаконного владения моей вещью.

Соответственно, ситуация, когда А.Д. нам передал индивидуально-определенную вещь во исполнение незаключенного договора, эта ситуация по своим последствиям ничем не отличается от ситуации, когда мы эту вещь у А.Д. похитили.

При незаключенности договора предъявляется виндикационный иск, но противопоставить его ссылкой на ст. 302 ГК РФ невозможно.

Пример подобного рода, когда договор незаключен, содержится в Информационном письме №126, там ситуация какая: если лицо, передавшее имущество во исполнение недействительной сделки, обратится с требованием о его возврате на основании ст. 301 ГК РФ, суд отказывает в удовлетворении иска, т.е. здесь суд решает, что сделка недействительна, а тогда это не виндикационный иск, а это иск о применении последствий недействительности сделки. Соответственно, это иной способ защиты. Но возможна обратная ситуация, когда у нас договор квалифицируется как незаключенный, а истец полагает, что это недействительная сделка, предъявляет иск о применении последствий недействительности.

В Информационном письме №126 суды приписывали в иске отказать, если он неправильно квалифицирован, а в Постановлении 10/22 уже иной принцип: суд сам переквалифицирует, иск удовлетворит.

Но надо понимать отличие этих двух случаев: когда договор незаключен, его вообще нет, когда договор заключен, но имеет порок – противозаконность содержания, приводящая к ничтожности, порок формы, если он строгой формы, а она не соблюдена, порок субъекта (недееспособен), порок воли, то во всех этих случаях речь идет об иске, который называется иском о применении последствий недействительности. А если договора вообще нет, то здесь нечего квалифицировать с т.з. действительности, недействительности, никаких последствий недействительности быть не может, поскольку нет самого юридического факта.

В истории цивилистической мысли обычно употребляли следующую аналогию для разграничения ничтожных сделок и оспоримых: ничтожная сделка - мертворожденный ребенок, оспоримая – больной, который может выздороветь, может умереть, а незаключенная – ложная беременность. При незаключенном договоре нет ничего, раз нет ничего, то перемещение имущественного блага от одного лица к другому приводит лишь к тому, что возникает право на виндикацию. Но противопоставить этой виндикации ст. 302 ГК РФ нельзя, потому что не хватает первого элемента: двусторонняя отчуждательная сделка, её то не было.

Что касается иска о применении последствий о недействительности сделки, то в п. 2 Информационного письма № 126 специально обращается внимание на то, что при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, заявленного стороной этой сделки, правила пункта 1 статьи 302 ГК РФ не применяются.

Случае незаключенности договора они не применяются, потому что нет 1 элемента – самой сделки. А во втором случае они не применяются, потому что сделка недействительна, это особый иск – это не виндикация, это иск о применении последствий недействительности сделки.

Здесь, кстати, в Информационном письме №126 помимо указания на неприменение ст. 302 ГК РФ, еще другие особенности иска о применении последствий недействительности сделки сформулированы. В частности, здесь вообще не надо доказывать свое право на истребуемое имущество. Получается так: например, этот микрофон, принадлежащий Университету, А.Д. подарил Алисе, а потом одумался и требует применить последствия недействительности сделки, вернуть А.Д. это имущество. Имущество на самом деле не А.Д., не Алисы, а Университета, тем не менее, из самого факта заключения и исполнения недействительной сделки вытекает право А.Д. потребовать назад, вернуть то имущество, которое А.Д. не принадлежит.

О том, что будет, если собственник вклинится в этот спорт и предъявит свой виндикационный иск, мы уже говорили. А.Д. нам приводил пример подобного рода в связи с виндикацией санатория, который по серии ничтожных сделок был отчужден, это дело, как образцовое, было включено в книжку: «Правовые позиции ВАС РФ» за 2004 года.

Тогда тоже последний отчуждатель от последнего приобретатель пытался истребовать здание санатория назад в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки, но одновременно и собственник виндицировал объект. Тогда суд решил, что при столкновении этих двух исков надо удовлетворить виндикационный иск, потому что это иск вещный, а иск о применении последствий недействительности сделки является подобен деликтному иску, это обязательство вернуть вещь.

Когда А.Д. говорил, что здесь ст. 302 ГК РФ ни при каких обстоятельствах не должна применяться, у нас мог возникнуть вопрос: это же несправедливо. Как же так, приобретатель добросовестный? Возникает ситуация, когда он утрачивает свое приобретение.

Дело в том, что если мы обратим внимание на один из состава недействительности сделок, то мы увидим, что во многих случаях сама возможность потребовать признания сделки недействительной, если речь идет об оспоримых сделках, применить последствия недействительности, т.е. вернуть имущество невозможно, если приобретатель не знал и не мог знать об основаниях оспоримости сделки.

В новой редакции ст. 179 ГК РФ специально указано, что сделка, заключенная под влиянием обмана, может быть оспорена только если сторона сделки, контрагент был соучастником обмана, по крайней мере, знал о факте обмана. Т.е. если сам не обманывал, но знал о том, что другой обманывает, тогда можно, а если он действовал безупречно, добросовестно, т.е. кто-то обманул, а он, не ведая этого, сделку заключил и исполнил, тогда оспаривание невозможно.

Все равно оказывается с практической т. з., что в очень многих случаях законодатель защищает добросовестного приобретателя, в т. ч. в ситуации, когда он приобретает от собственника, но есть тот или иной порок сделки, но, тем не менее, добросовестность защищается.

Просто здесь нет такого общего принципа защиты добросовестности, применительно к разным составам, законодатель специально оговаривает, когда возможно, когда невозможно сделку оспорить.

Соответственно, теперь переходим следующему элементу – возмездность сделки по отчуждению.

Ст. 423 ГК РФ говорит о том, что возмездность – встречное предоставление, это плата или другая вещь, либо иное имущественное благо. Тогда можно считать договор возмездным.

При этом, в 126 Информационном письме и в Постановлении 10\22 указывается, что возмездным считается приобретатель только в том случае, если не просто сам договор предполагал встречное предоставление, а в том случае, если к моменту предъявления виндикационного иска уже полностью встречное предоставление исполнено. Получается в результате следующая ситуация: если приобретатель добросовестный, но он приобретает вещь в рассрочку, то даже если он уже уплатил большую часть суммы, все остальные условия для защиты добросовестного приобретателя есть, тем не менее, возмездным он не будет считаться, поскольку не успел расплатиться полностью. Вещь у него изымут со всеми вытекающими отсюда последствиями, т.е. вещь подлежит возврату собственнику, потому что добросовестный приобретатель собственником стать не успел, он еще не расплатился.

Эта т. з. не бесспорна, потому что при нормальном сценарии развития ситуации, т.е. когда сделка действительна, у нас ведь законодатель не связывает приобретение ПС с фактом уплаты, он связывает его с фактом передачи владения или внесения регистрационной записи, если речь идет о ПС на недвижимость, таким образом, оказывается, что в этом смысле положение добросовестного приобретателя хуже, хотя никто не ставит вопрос так, что его поведение упречно.

Еще один интересный момент, содержащееся в Постановлении 10\22 указание на то, что внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал признается возмездным приобретением, т.к. в результате внесения вклада лицо приобретает корпоративные права, права участника, в этой связи естественно вспомнить, какие права приобретает: право на управление, право на участие в разделе прибыли на дивиденды, право требовать ликвидационный остаток в случае ликвидации юридического лица.

Учитывая то, что вместо своего вклада, который поступает в собственность юридического лица, лицо внесшее этот вклад, приобретает корпоративные права участия, полагается, что это возмездное приобретение, и таким образом, добросовестный приобретатель может быть защищен. Это не касается ситуации, когда публично-правовое образование передает имущество унитарному предприятию, это не является возмездным приобретением в смысле ст. 302 ГК РФ, потому что унитарное предприятие имеет ограниченное вещное право (хозяйственного ведения на имущество), в принципе, собственником быть не может. Ни по действительной сделке, ни в результате добросовестного приобретения от неуправомоченного отчуждателя.

Возмездность приобретения доказывает приобретатель, на нем лежит бремя доказывания того, что он уже расплатился. Поэтому если, например, гражданин оказался настолько доверчивым, что передал наличность без документальных подтверждений передачи, либо потерял расписку, то судьба его плачевна, поскольку сам факт того, что он заключал договор купли-продажи ни о чем не говорит, если он обязательство по оплате не исполнил, то значит, он не является добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ.

Сама по себе возмездность приобретения (п. 37 Постановления 10/22) никак не характеризует приобретателя с т. з. его добросовестности либо недобросовестности. Поэтому, возможно и удовлетворение иска против лица, которое полностью расплатилось за приобретенный объект, если будет доказано, что оно при наличии надлежащей осмотрительности могло бы усомниться в управомоченности отчуждателя и сделку с ним не заключать.

Следующий элемент – выбытие объекта из владения по воле собственника, или лица, которому собственник передал владение. Какие это случаи?

Во-первых, по воле собственника имущество выбывает, если он его сам передает во исполнение недействительной сделки. Пример, который АД приводил, когда ООО «Холодок» дарит ООО «Лютик» автомобиль, это пример того, что сделка недействительна, более того, она ничтожна, однако имущество выбыло из владения ООО «Холодок» по его собственной воле. Когда будет потом решаться вопрос о возможности виндикации у последующего приобретателя, этот факт будет принят во внимание, если приобретатель будет ссылаться на ст. 302 ГК РФ, на то, что он защищен как добросовестный возмездный приобретатель имущества, выбывшего по воле собственника.

С другой стороны, в Информационном письме № 126 указывается, что сама по себе недействительность сделки не предрешает вопроса о том, по воли имущество выбыло, или против воли, потому что недействительная сделка недействительной сделки рознь, есть разные составы недействительности, разные основания для квалификации сделки как недействительной.

В приведенном примере А.Д., запрещенной законом под угрозой ничтожности дарение между коммерческими организациями, понятно, что даритель добровольно идет на совершение ничтожной сделки, и имущество выбывает из его владения по его воли.

Однако можно представить себе иную ситуацию, когда имущество выбывает против воли. Например, гр-на избивали, угрожали ему, он продал квартиру, приобретатель перепродал ее третьему лицу, которое является добросовестным возмездным приобретателем, сделка недействительна, однако она недействительна почему, она оспорима с пороком воли. Значит, если он ее оспорит, докажет, что его заставили произвести отчуждение имущества, то тогда он сможет виндицировать его у третьего лица – добросовестного приобретателя.

Законодатель говорит, что ничтожная сделка недействительна с момента совершения без признания ее таковой судом, т.е. даже без судебного решения она ничтожна, и судебное решение способно лишь констатировать данный факт, то, что она была, и есть, и будет ничтожной. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом. Из этого логически вытекает, что если судебного решения не было, т.е. субъект права оспаривания - заинтересованное лицо в суд не обращалось, то эта сделка будет действительной.

На самом деле, когда наш разговор дойдет до защиты ПС, А.Д. приведет пример разъяснения ВАС, который разъясняет, что если истец доказывает свое право, ссылаясь на факт совершения сделки, что он, например, купил вещь у такого-то лица, то даже в том случае, если для суда очевидна оспоримость этой сделки, суд, тем не менее, должен удовлетворить виндикационный иск третьему лицу, потому что тот, кто вправе был оспорить, этого не сделал. Если он этого не сделал, значит, наступившие юридические последствия так и не будут уничтожены. В этом и есть смысл метафоры, о которой А.Д. говорил, что ничтожная сделка – мертворожденный ребенок, а оспоримая сделка – больной ребенок, который может умереть, а может выздороветь. Он выздоровеет, если сделка не будет оспорена; а умрет, если сделка будет оспорена.

Встает вопрос: если сделка будет оспорена, то ее последствия уничтожаются с обратной силой, с момента заключения, или на будущее время? Это принципиально важно, потому что представим себе ситуацию. Если лицо А под угрозой насилия продало квартиру лицу Б, лицо Б перепродало квартиру лицу С, которое добросовестный приобретатель, то если мы считаем, что оспаривание действует только на будущее время, оспаривание произойдет послед перепродажи, тогда, логически рассуждая, на момент продажи продавец был собственником, передал ПС третьему лицу, у лица С уде ничего истребовать нельзя. И не потому что он добросовестный, а потому что он заключал сделку с тем, кто на тот момент уже был собственником квартиры. А если считать, что оспаривание действует с обратной силой, то тогда получается, что юридические последствия, которые наступили, уничтожаются с обратной силой, но тогда оказывается, что та сделка, которая была заключена в промежутке между исполнением первой оспоримой сделки и ее оспариванием, она тоже превращается в ничтожную, как совершенную с неуправомоченным отчуждателем, тогда открывается возможность виндикации квартиры у третьего лица.

На самом деле, в западных правопорядках есть разные подходы к этому вопросу. У немцев такая формулировка в Кодексе: оспоримая сделка становится ничтожной с момента оспаривания. Она предполагает, что сделка с обратной силой утрачивает свои последствия, тогда второй вариант: все последующие сделки тоже ничтожны, можно истребовать. Но у нас такой статьи нет, у нас вообще законодатель прямо на эту тему не высказался. Как же найти ответ? Законодатель не объяснил, каковы последствия оспаривания: на будущее или с обратной силой.

В комментариях можно иногда встретить такое рассуждение: раз не высказался, значит, логически рассуждая, на будущее время.

На самом деле можем потренировать логическое мышление, сравнить п.1 ст. 166 ГК РФ и п. 1 ст. 167 ГК РФ.

П. 1 ст. 166 ГК РФ: недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными.

П. 1 ст. 167 ГК РФ: недействительные сделки не влекут юридических последствий и недействительны с момента их совершения.

Совместив эти два высказывание, получаем следующее высказывание: недействительные сделки, которые бывают ничтожными и оспоримыми, недействительны с момента совершения. Смысл тот же, который у немцев выражен прямым текстом в Кодексе, у нас он упрятан в систематическом толковании п. 1 ст. 166 ГК РФ и п. 1 ст. 167 ГК РФ.

Поэтому А.Д. и говорит об этой ситуации, когда первая сделка была с пороком воли, потом имущество перепродано, потом сделка оспаривается, приходится выяснять применительно к виндикации 3-го лица, по воли или против воли имущество выбыло из владения.

Какие еще ситуации возможны?

Как квалифицировать тот пример, который уже был приведен. Собственник государства передает унитарному предприятию в хозяйственное ведение объект недвижимости, потом разрешает его продать, тот продает. Выясняется, что без этого объекта деятельность предприятия невозможна, значит, согласно действующему законодательству сделка ничтожна, но тут есть добросовестный возмездный приобретатель. Как квалифицировать, он собственник или нет? На самом деле собственник наделил унитарное предприятие по собственной воли имуществом, следовательно, оно по его воле оказалось во владении предприятия, дальше разрешил? Да. На кого должны падать последствия необдуманных действий? Последствия падают на собственника, а не на добросовестного приобретателя, чье поведение безупречно.

Еще пример: Информационное письмо №13, когда город в лице Комитета по управлению имуществом произвел отчуждение нежилого помещения, приобретатель перепродал ИП, потом выяснилось, что оно не должно было быть приватизировано. Город предъявил виндикационный иск к третьему лицу – добросовестному приобретателю, тот сослался на ст. 302 ГК РФ, дальше возник вопрос: имущество город утратил, оно выбыло по воли города выбыло или против воли? По воли, потому что действия должностных лиц городской администрации – это действия самого города.

Интересен еще один сюжет – сделки, совершенные с нарушением норм корпоративного права. Законы требуют согласия коллегиального органа управления на сделки с заинтересованностью, на крупные сделки. Каковы последствия несоблюдения этих ограничений? Каковы последствия ситуации, когда генеральный директор отчуждает без согласования с коллегиальным органом управления, без его одобрения производит отчуждение имущества?

Практика ВАС РФ была противоречива на эту тему, интересно, что ни в Информационном письме № 126, ни в Постановление 10\22 не вошло положение, как быть в таких случаях.

На самом деле, в одних ситуациях суды признают, что имущество выбыло против воли, исходя из того, что воля юридического лица формируется постепенно, и получение согласия коллегиального органа – это очередной этап для формирования этой воли, если она не сформирована, значит, ее не было.

Другие исходят из теории директора, воля генерального директора – воля юридического лица, поэтому даже если сделка недействительна, поскольку не получила одобрения, но имущество считается выбывшим из владения по воле юридического лица.

Если использовать иные теории юридического лица, то получается, что воля юридического лица не сформирована была, значит, не было ее, значит, выбыло против воли.

В деле о санатории виндикация стала возможна из-за того, что первая сделка по внесению здания санатория в уставный капитал аффилированного юридического лица была признана недействительной именно ввиду нарушения норм корпоративного права при ее одобрении, было признано, что тогда против воли выбыло. Хотя по отношению к посторонним участникам, третьим лицам, участникам оборота – это вопиющее угроза для них, потому что они не знают и знать не могут, что происходит внутри юридического лица, в результате, сталкиваются с тем, что их лишают приобретенного имущества с неопределенной перспективой возврата уплаченных за него денег.

В Информационном письме № 126 есть такой сюжет: один ИП другому холодильную установку передает в аренду, а арендатор ее как свою отчуждает третьему лицу. Третье лицо – добросовестный возмездный приобретатель. Это тот пример, который А.Д. привел с микрофоном, когда получил имущество на время, владеет как чужим, присваивает и как свое отчуждает другому, а этот другой оказывается добросовестный возмездный приобретатель. Как считать, имущество выбыло по воли собственника или против воли?

С точки зрения ГП это выбытие имущество по воли собственника, это традиционно так рассматривается, поэтому в Информационном письме №126 в этой ситуации виндикация оказалось возможной не потому, что выбыла против воли, то, что выбыло из владения по воле собственника, этого никто не оспаривал, а потому что не успел заплатить добросовестный приобретатель неуправомоченному отчуждателю, т.е. возмездности не было. Если бы только он успел заплатить за холодильник, уже мог бы ссылаться на ст. 302 ГК РФ и ни один суд бы этот иск виндикационный не удовлетворил.

То есть с точки зрения ГП ситуация, когда мы вверяем другому лицу на время имущество (на хранение, в аренду, ссуду), а это лицо присваивает его и как свое отчуждает третьему лицу, рассматривается как выбытие имущества по воле собственника. Отчуждатель неуправомоченный, но, поскольку он получил имущество по воле собственника, то это имущество считается выбывшим из владения по воле собственника, а дальше по воли лица, которому собственник передал владение. В результате, при определении того, является ли добросовестный приобретатель защищенным в силу ст. 302 ГК РФ, суд говорит: да, если он добросовестный, возмездный, нет иных пороков сделки между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем, то он защищен, потому что имущество выбыло по воли собственника.

Идея такая: добросовестный приобретатель ни в чем не виноват, а собственник должен был тщательнее выбирать лицо, которому он доверяет имущество, передавая его во временное владение, пользование или на хранение. Он допускает ошибку в выборе лица, за которую и должен нести неблагоприятные последствия.

В прошлый раз мы остановились на таком элементе добросовестного приобретения ПС от неуправомоченного отчуждателя как выбытие вещи из владения собственника по его воле. Мы выяснили, что подобного рода ситуация может иметь место либо в случае, когда собственник передал владение вещью во исполнение недействительной сделки, но при этом, такая не являлась сделкой с пороком воли, т.е. была недействительна по иному основанию, либо вещь была передана во исполнение незаключенного договора, т.е. такого, которого вообще нет как юридического факта, нельзя оценивать с т. з. его действительности или недействительности. Еще один случай, это когда собственник наделил имуществом, передал имущество субъекту ограниченного вещного права, например, унитарному предприятию, а это предприятие, этот субъект производит отчуждение. Наконец, последняя ситуация, когда собственник передал вещь во временное владение на основании договора (договор аренды, хранения, ссуды), а получатель вещи (зависимый владелец) присваивает ее и как свою, отчуждает третьему лицу.

Во всех этих случаях речь идет о том, что собственник передает вещь, владение ею добровольно, в дальнейшем ее приобретатель, который, при этом, не приобрел ПС, либо потому что основание приобретения этого не предполагало как в случае с арендой или хранением, либо потому что договор сам по себе, на основании которого владение было передано, он предполагал возможность перехода ПС, но этого не произошло, потому что он был недействительным, либо вообще оказывается незаключенным.

Тем не менее, собственник добровольно расстался с вещью, значит, она добровольно выбыла по воле его из его владения.

Соответственно, дальше этот получатель владения другому лицу продает, обменивает, за встречное предоставление отчуждает вещь, которую он отчуждать не вправе, тут может возникнуть фигура добросовестного возмездного приобретателя, у которого вещь нельзя виндицировать, который, соответственно, признается на этом основании собственником вещи, в результате, прежний собственник уже перестает быть таковым. Т.е. в момент, когда добросовестный приобретатель становится собственником, прежний собственник им перестает быть, он утрачивает свое ПС.

В связи с понятие владения, которое в действующем законодательстве никак не определяется, т.е. у нас в ГК, в отличие от западных кодексов, просто нет такого раздела, которое бы давало легальную дефиницию и объяснение более конкретное, что понимать под владением, применительно к той или иной ситуации, в связи с объектами недвижимости.

Например, каким образом мы владеем квартирой, в которой не находимся в данный момент? Каким образом мы владеем земельным участком, который может быть даже забором не огорожен? А если и огорожен, о чем это свидетельствует? На самом деле ни о чем.

Эта проблема на практике возникла в практике ВС РФ, А.Д. просил нас посмотреть кейсы, ссылки на которые на слайды, это из практики ВС. Там ситуация была однотипной: собственник вселяет в свою квартиру по договору найма жилого помещения некого гражданина или группу граждан. Потом эти жильцы подделывают документы, подделывают доверенности, видимо вступив в сговор с сотрудниками органов регистрации, может, не вступая в сговор, если подделка была мастерской, а просто воспользовавшись их благодушием и отсутствием бдительности, они отчуждают чужую квартиру третьему лицу, получив от него деньги, скрываются. Скрываются они во втором случае. Во втором случае ситуация была такова, что, как выяснилось, жилец этот с собственником общался, предъявив чужой паспорт гражданина, который уже давно как умер. Установить потом, кто скрывался за обличиной умершего гражданина, оказалось невозможно, так он и фигурировал в уголовном деле как неустановленное лицо.

Дальше квартира была перепродана, потом собственник спохватился, узнав о том, что, оказывается по данным реестра прав на недвижимость, он теперь не собственник, а в квартире находятся какие-то незнакомые ему люди. Он стал истребовать квартиру из чужого незаконного владения. Суды разных инстанций по-разному решали, кто же прав. Суд 1 инстанции встал на сторону ответчику, потом, когда истец обжаловал это решение, дальше выяснилось, что прав истец.

В итоге, ВС РФ в обоих случаях встал на сторону истца.

В чем проблема?

Дело в том, что если понимать владение квартиры как чисто фактическое состояние, т.е. если не делать никакой разницы между владением объекта недвижимости, и, например, журналом, мобильным телефоном, т.е. движимыми вещами, то тогда получается, что владение – фактическое господство, и тогда вроде как получается следующее: собственник сам по своей воле вселил в квартиру этих жильцов, этим он создал для них возможность приводить туда покупателей, выдавать себя за собственником, таким образом, получается, что эта ситуация ничем не отличается от ситуации, например, когда собственник передает холодильную камеру в аренду другому лицу, а другое лицо выдает себя за собственника и продает чужой холодильник третьему лицу. Это тот кейс, который рассматривался в 126 Информационном письме, который А.Д. в прошлый раз приводил нам как пример.

Когда ВС РФ рассматривал эту ситуацию, он обращал внимание, не на то: по воли собственника или не по воле оказались жильцы в этой квартире, а на то, на основании чего внесены записи в реестр. Т.е. из-за неосторожности собственника так получилось, что в реестр внесена запись о ПС приобретателя, при том, что отчуждатель был не собственник, не управомочен собственником, или нет?

ВС РФ в обоих случаях решил, что поскольку регистрационная запись появилась в результате подлога, в результате изготовления фальшивых документов и их предъявления, то это надо квалифицировать как выбытие объекта недвижимости из владения собственника против его воли. Не важно, что он туда вселил, а важно, что они подделывали документы.

Такая логика рассуждений привела к признанию того, что собственник, исключенный из рессора, запись о праве которого погашена, вправе требовать возврата объекта недвижимости и внесения записи о своем праве в реестр.

Если принять эту логику рассуждений, то оказывается, что под владением недвижимости понимается не некое фактическое господство, а наличие видимости права, потому что они квалифицировали как виндикационный иск, иск о возврате объекта недвижимости и внесения изменений в реестр, при этом, они обращали внимание, когда говорили о том, выбыло ли владение против воли собственника или по воли собственника, исключительно на то, каким образом появились изменения в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под владением недвижимостью они понимали состояние внесённости в реестр, т.е. ситуацию, когда ответчик в реестре значится собственником, на его имя внесена запись о ПС, однако эта запись не порождает ПС, поскольку у нее отсутствует основание.

У нас будет отдельная лекция, когда мы дойдем до защиты ПС, мы отдельную лекцию посвятим защите ПС на недвижимость и способам, которыми вообще пытаются добиться внесения изменений в реестр, мы поговорим о значении регистрационной записи. Пока просто один важный момент зафиксирует в памяти.

Если посмотреть, как раньше законодатель определял значение регистрационной записи, то можно было опираться только на указание в законе «О регистрации прав на недвижимость», что лицо, чье право зарегистрировано, признается таковым, но его право может быть оспорено в суде, т.е. речь шла о презумпции того, что тот, кто зарегистрирован, он предполагается собственником.

Сейчас есть ст. 8.1 ГК РФ, которая введена ФЗ от 30.12.12 № 302-ФЗ, она вступила в действие с 1 марта, там в п.6 указывается: лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается (в законопроекте было: является) таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Интересно, что когда этот законопроект был в Думе, вместо слова «признается» было слово «является». А в итоге в законе оказалось: признается таковым. Мысль проводится та же, которая раньше была в законе «О регистрации», что запись сама по себе ПС создать не может, если запись внесена на основании ничтожной сделки, либо вообще без основания (ошиблись, злоупотребление), то она сама по себе ПС не порождает, она порождает видимость права, состояние внесенности в реестр порождает видимость права. Но, логически рассуждая, что такое владение движимым имуществом? Это тоже видимость права. Из того, что я владею мобильным телефоном, вы по умолчанию делаете вывод, что, скорее всего, я и собственник телефона. Такая логика рассуждений, что владение – видимость права, она и привела к тому, что в этих случаях ВС РФ встал не на сторону истца, а на сторону ответчика, полагая, что не важно, каким образом туда вселился тот, кто произвел отчуждение неправомерно, а важно, каким образом стало возможно внесение изменений в реестр, создание видимости права для приобретателя. Если это стало возможным при попустительстве собственника, тогда надо считать, что имущество выбыло из его владения по его воли. А если он никак не мог повлиять на это внесение изменений, т.е. они появились в результате подлога, сговора в регистратором, то тогда поведение собственника безупречно, надо считать, что имущество выбыло из его владения против его воли.

В этих решения ВС РФ нашла отражение мысль, которая очень подробно разработана в австрийской, германской цивилистике – это т.н. понятие книжного владения (в Германии – Buchbesitz, в Австрии – Tabularbesitz). Идея такая, что владение – это видимость права. Иногда она на самом деле совпадает с правом, А.Д. на самом деле собственник этого мобильного телефона, он им владеет, и видимость собственности тоже есть, иногда эта видимость права не совпадает с действительным правовым положением, когда владение есть, видимость права есть, но на самом деле ПС принадлежит другому лицу.

Для объекта недвижимости эта видимость права создается не фактическими действиями, которых может вообще не быть, а она создается состоянием внесенности в реестр, т.е. тем, что публичные реестры позволяют любому и каждому получить выписку из реестра, понять, кто считается, признается правообладателем на данный момент времени.

Эта логика рассуждений, что видимость права на недвижимость создается состоянием внесенности в реестр, она и породила такие практические решения, хотя, конечно, ВС РФ не углублялся в доктринальные изыскания и ушел вообще от прямого определения того, что он понимает под владением недвижимостью, но из результата видно, что он понимает не фактическое проживание в помещении, а состояние внесенности в реестр.

Как вообще может быть выбытие из владения собственника объекта недвижимости при такой трактовке владения?

Во-первых, это ситуация исполнения сделки, которая, как выясняется впоследствии, ничтожна как противоречия закону, например, либо вообще является незаключенным договором.

Другой вариант, когда заключается договор поручения, соответственно, доверитель поручает продать по максимально выгодной цене свою квартиру, поручается племяннику этим заняться, доверенность ему выдана на совершение всех действий, для которых российское право допускает представительство. А дальше он дарит своей любовнице эту квартиру. Проблема в том, что для дарение требовалось бы специально указать в доверенности, что уполномочен совершить дарение и кому. Получается, что такое определение: все действия, допускающие представительство, по умолчанию исключают возможность подарить, но регистратор мог на это не обратить внимание, регистраторы – люди, иногда они совершают ошибки. Мы доберемся, когда будем говорить о защите ПС, до такого забавного пункта в Информационном письме №156 о негаторном иске, где возникла проблема: был приватизирован объект недвижимости, зарегистрировано ПС, потом он был приватизирован вторично и опять было зарегистрировано ПС, т.е. органы регистрации не обратили внимание на то, что они дважды за разными лицами зарегистрировали ПС на один и тот же объект, дальше возникла проблема, как может быть квалифицировано то требование, которое первый субъект приватизации может предъявит ко второму, чтобы эту запись устранить. Там еще прошло большое количество времени, соответственно, квалификация иска имела практическое значение, потому что ответчик ссылался на истечение исковой давности.

Естественно, что подобная ситуация может иметь место, когда регистратор не учел, что данная доверенность права дарить не дает. В результате получается, что сделка недействительна, но имущество выбыло из владения по воле собственника, т.е. сам собственник эту ситуацию создал. Поэтому дальше, если будет отчуждение добросовестному возмездному приобретателю, то тот, в принципе, может опираться на свою добросовестность, на то, что собственник сам эту ситуацию создал.

Но если мы будем оперировать этими немецкими конструкциями книжного владения, то кто виноват в том, что эти записи в реестр были внесены? Собственник, который узко сформулировал содержание поручения, он очень широко сформулировал содержание доверенности, что способствовало введению в заблуждение регистратор, в результате, оказалось, что в реестр внесены изменения, которых быть на самом деле не должно было бы.