41. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения. Досрочное расторжение договора.

Стороны договора коммерческого найма жилого помещения, их права и обязанности.

Наймодатель - гражданин (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо), организация, образованная частными собственниками или владеющая и пользующаяся жилым помещением по договору аренды в порядке, предусмотренном ст. 671 ГК РФ.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

2) осуществить надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ЖК РФ);

5) осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

6) обеспечить осуществление нанимателем переоборудования сданного внаем жилого помещения, если такое переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

2) давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан (п. 1 ст. 679 ГК РФ);

3) запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ);

4) давать согласие на переоборудование жилого помещения (п. 3 ст. 681 ГК РФ);

5) отчуждать сданное внаем помещение;

6) требовать расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Наниматель имеет также следующие права требования:

1) пользования общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

2) проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

3) осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;

4) разрешения по общему согласию граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам при условии соблюдения законодательства о норме жилой площади на одного человека.

5) передачи с согласия наймодателя на определенный срок части или всего нанятого им помещения в пользование поднанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

6) замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ);

7) заключения договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

8) расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

2) осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если договором не установлено иное (п. 1 ст. 681 ГК РФ);

3) своевременно вносить плату за жилое помещение, самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное (ч. 3 ст. 678 ГК РФ);

4) соблюдать правила пользования жилым помещением.

Изменение договора. В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель по договору найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если между гражданами, проживающими в жилом помещении, после выбытия нанимателя или смерти его не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжение договора. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. К числу иных случаев относятся следующие основания расторжения договора и выселения нанимателя при:

а) невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушении или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК РФ).

Кроме того, п. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния или в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения состоят в том, что наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.