19. Підстави та наслідки припинення договору найму (оренди).

Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 188 ГК, зміна та розірвання господар­ських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено за­коном або договором. Виходячи з цього ч. І коментованої статті містить заборону односторонньої відмови від договору оренди. Така відмова неможлива і на підставі ст. 782 ЦК, яка передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить пла­ту за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Договір оренди припиняється з підстав:

закінчення строку, на який його було укладено. Однак за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договір вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 4 ст. 284 ГК);

викупу (приватизації) об'єкта оренди. Викуп (приватизація) об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди, якщо вони здійснені орендарем або за його участю (див. ко­ментар до ст. 289 ГК), тобто орендар стає власником об'єкта оренди. Якщо ж орендар від­мовився виступити засновником акціонерного товариства, створюваного у процесі привати­зації орендованого ним майна, приватизація останнього здійснюється без його згоди і участі і договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна;

ліквідації суб'єкта господарювання — орендаря. За загальним правилом, встановленим ст. 609 ЦК та ч. З ст. 205 ГК, зобов'язання припиняється ліквідацією юридичної особи (борж­ника або кредитора), крім випадків, коли законом або іншими нормативно-правовими акта­ми виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу таку особу. Припинення договору оренди згідно з ч. 2 коментованої статті може мати місце лише в разі ліквідації суб'єкта господарювання — орендаря. Ліквідація орендодавця не може бути під­ставою для припинення договору оренди, оскільки виконання його функцій і зобов'язань за договором оренди покладається на інші органи або інших суб'єктів господарювання;

загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Частина 3 встановлює два способи розірвання договору оренди, наслідком застосуван­ня яких є припинення господарського зобов'язання (ст. 202 ГК). По-перше, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Відповідно до ст. 188 ГК розірвання господарських договорів за згодою сторін має відбуватися у порядку, вста­новленому її частинами 2—5. По-друге, договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін.

Підстави дострокового розірвання договору оренди передбачені Цивільним кодексом Укра­їни для розірвання договору найму.

Так, згідно із статтею 783 ЦК наймодавець має право вимагати розірвання договору най­му, якщо наймач: а) користується річчю всупереч договору або призначенню речі; б) без до­зволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; в) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; г) не приступив до проведення капітального ремонту ре­чі, якщо обов'язок проведення такого ремонту був покладений на наймача.

Наймач відповідно до статті 784 ЦК має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: а) передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та при­значенню речі; б) не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

ГК не встановлює правових наслідків припинення договору оренди, а відсилає до відпо­відних норм, що регулюють відносини найму, встановлених ЦК.

Керуючись положеннями статті 785 ЦК, у разі припинення договору оренди орендар зо­бов'язаний негайно повернути орендодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з ура­хуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вима­гати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.