17 Управление недвижимостью в жилищном секторе

Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется в целях получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей жилыми помещениями, сохранения и восстановления жилищного фонда, снижения издержек на его содержание.

Объектом управления является жилищный фонд: жилые дома и жилые помещения (часть дома, квартира, комната), предназначенные и пригодные для проживания, благоустроенные, отвечающие санитарным, техническим нормам и требованиям.

Жилищный фонд состоит из государственного и частного жилищных фондов.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) республиканский жилищный фонд (собственность Республики Беларусь);

2)коммунальный жилищный фонд (собственность административно-территориальных единиц).

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения коммерческого использования и другие жилые помещения.

Частный жилищный фонд включает в себя:

1)жилищный фонд граждан

2)жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности

Управление республиканским жилищным фондом осуществляется республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь и уполномоченными им, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

Управление коммунальным жилищным фондом осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами в пределах их компетенции.

Управление частным жилищным фондом осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений, организациями застройщиков, товариществами собственников, организациями, управляющими общим имуществом, и уполномоченными лицами в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Собственники жилых помещений, организации застройщиков, товарищества собственников или уполномоченные лица вправе заключать договоры на управление общим имуществом с организациями независимо от форм собственности.

18 Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью?

Деятельность управляющего недвижимостью должна быть направлена на достижение максимальной эффективности, что предполагает работу над формированием доходов и расходов, возникающих в ходе использования объекта.

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Из показателей, отражающих формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью выделяют следующие:

а) потенциальный валовой доход;

б) действительный (эффективный) валовой доход;

в) операционные расходы;

г) чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (PTR) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной, т. е. 100%-ой сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный валовой доход (ETR) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. За счет действительного валового дохода должны быть, прежде всего, возмещены операционные расходы.

Операционные расходы (ОС) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением. Главное отличие операционных расходов от понятия "себестоимость" состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи, как "амортизационные отчисления".

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Переменные расходы - расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

основную часть расходов по управлению;

коммунальные услуги;

расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями);

расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг);

расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;

расходы по обеспечению безопасности;

расходы на содержание территории;

резерв на замещение.

Резерв на замещение - это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. Это: кровля, напольные покрытия, элементы отделки; сантехника, электрооборудование и арматура; мебель и пр.

Чистый операционный доход (NOR) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости. Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако вместе с тем уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для пользователей, а следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.