15 Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:

а) потенциальный валовой доход;

б) эффективный валовой доход;

в) операционные расходы;

г) чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Очевидно, что реально полученный доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

Факторы, ведущие к снижению ПВД.

Всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации об оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Потенциальный валовой доход должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости на величину потерь от не занятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов.

Факторы, увеличивающие величину ПВД.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом не занятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

За счет эффективного валового дохода должны быть прежде возмещены операционные расходы.

Операционные расходы – расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и соответственно обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

В состав операционных расходов входят фактические и текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия, как «себестоимость». Главное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой статьи, как «амортизационные отчисления».

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам, и включает:

основную часть расходов по управлению; коммунальные услуги; расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями); расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг); расходы по содержанию и космическому ремонту помещений; расходы по обеспечению безопасности; расходы на содержание территории; резерв и замещение.

Резерв на замещение – это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. К ним относятся: кровля, половые покрытия, элементы отделки; сантехника, электрооборудование и арматура; мебель и пр.

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Чистый операционный доход (ЧОД) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели, как поток денежных средств до налогообложения (ПДН):

ПДН = ЧОД – капитальные затраты – обслуживание долга

На основании показателя ПДН может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибыли):

ДСК = ПДН и налоги на прибыль