- •Основные понятия и теории управления недвижимостью. Необходимость управленческой деятельности на современном этапе.
- •Управление недвижимым имуществом (сервейинг) в современном обществе.
- •Недвижимость как финансовый актив.
- •5 Что такое операционная недвижимость? Особенности управления операционной недвижимостью?
- •Параметры рынка недвижимости?
- •10. Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью
- •11. Виды и модели управления недвижимостью?
- •12. Жизненный цикл объекта недвижимости на примере жилого и нежилого дома? Оперативные решения в случае аварийной ситуации в жилом доме?
- •13 Модели управления недвижимостью их применение, положительные и отрицательные стороны?
- •14 Государственное управление недвижимостью? Девелоперская деятельность с объектами недвижимости?
- •15 Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью
- •17 Управление недвижимостью в жилищном секторе
- •18 Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью?
- •19 Цели и задачи в управлении недвижимостью?
- •20 Виды сделок с объектами недв. Их особенности, подходы и требования к ним?
- •21 Особенности аренды объектов недвижимости жилого и нежилого фонда?
- •Основные фонды, их классификация и назначение?
- •Материальные и нематериальные фонды?
- •Классификация объектов недвижимости?
- •2. По происхождению
- •25.Уровни управления недвижимостью. Управление недвижимостью на тактическом и оперативном уровнях.
- •26.Понятие инвестиционного портфеля и объектов реальных инвестиций.
- •27.Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества.
- •28 Налоговое планирование, оптимизация потока расходов при управлении недвижимостью
- •29 Стоимостнообразующие факторы жилых, офисных и торговых помещений
- •30 Внутренние и внешние источники финансирования недвижимости
- •31. Анализ рынка недвижимости, его цели и задачи
- •32. Методы и приёмы исследования рынка недвижимости, этапы его становления и развития
- •33. Классификация рисков и разрешение рисковых операций в процессе управления недвижимостью
- •43.Какие имеются формы продаж на рынке недвижимости и их применение
- •45.Сделки с недвижимостью и их правовая основа
- •46. Как производится государственная регистрация недвижимости физическими и юридическими лицами, требования к документам.
- •47. Лизинг, его сущность и правовое регулирование в Республике Беларусь.
- •48. Формы лизинга и их назначение
- •Договорные обязательства по лизингу в управлении недвижимостью?
- •3.Порядок расчетов
- •4. Порядок расторжения лизингового договора
- •5. Срок действия лизингового договора
- •Применение лизинга в управлении недвижимостью?
- •55. Принципы и алгоритмы оценки объектов недвижимости.
- •56. Требования, порядок и процесс оценки объектов недвижимости.
- •57. Основные подходы в оценке недвижимости при её управлении.
- •58. Доходный подход при рыночной оценке предприятий как имущественных комплексов
- •61. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов, их роль в инвестировании недвижимости
- •67 Оценка контрольных пакетов акций предприятия
- •68 Определение рыночной стоимости части предприятия
- •69 Сущность и требования к использованию сравнительного подхода в недвижимости?
- •70 Роль и значение организационная структура при управлении недвижимостью?
5 Что такое операционная недвижимость? Особенности управления операционной недвижимостью?
Операционная недвижимость – собственные или арендованные на условиях финансовой аренды зд., соор., зем.уч., которые расположены на земле с целью использования для производства или поставки товара, предоставление услуг или в административных целях. Управление недвижимости – распоряжение, владение и пользование. Составляющие процесса управления объекта недв. состоят из субъектов недв. (физ. и юр. лица или управляющая компания, которая функционирует в интересах нескольких собственников), объекты недв., цель управления. Основные принципы управления: формальный (опирается на организационную структуру), неформальный (опирается на микрокультуру(взаимоотношение между сотрудниками)). Задачи управления операционной недв.: определение количества и качества различных типов об. недв., которые могут использоваться для обеспечения эффективного функционирования предприятия; определение требований в ходе эксплуатации недв.; изучение и принятие мер по сокращению расходов вызванных содержанием объекта недв.; изучение и устранение (по возможности) вопросов и проблем связанных с местоположением объекта недв.
Параметры рынка недвижимости?
Рынок недвижимости – средство перераспределения, создания и эксплуатации об.недв. (зд., соор., зем.уч. и др. имущества) между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недв. с учетом эконом., политических, социальных, правовых, внешних и внутренних факторов действующих на рынке. Рынки недв. функционируют под влиянием след. факторов: политический, экономический, социо-культурный, демографический, природно-географический, научно-технический.
10. Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью
Деятельность управляющего недвижимостью направлена на достижение максимальной эффективности от использования ее объектов, что предполагает ясное понимание процесса формирования доходов и расходов, возникающих в ходе эксплуатации.
Доход от объекта недвижимости как правило существует в форме арендной платы от сдаваемых в аренду помещений, а также в виде дополнительных доходов от услуг, получаемых арендаторами и иными лицами (например, посетителями арендаторов).
Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.
Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:
- потенциальный валовой доход;
- эффективный валовой доход;
- чистый операционный доход;
- операционные расходы.
ПВД - это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.
ДВД - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.
ОР - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. ОР состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.
Постоянные ОР не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
Переменные ОР- это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:
коммунальные;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала;
налоги на заработную плату;
на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
на рекламу и заключение арендных договоров;
на консультации и юридическое обслуживание;
на управление.
Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.
Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.
Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.
Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.