56. Требования, порядок и процесс оценки объектов недвижимости.

Порядок оценки объектов недвижимости включает следующие этапы:

– определение задания на оценку, составление и заключение договора;

– сбор и анализ исходной информации;

– осмотр объекта оценки;

– определение предпосылок и ограничений;

– анализ рынка недвижимости объектов-аналогов;

– анализ местоположения объекта оценки;

– описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);

– определение степени готовности, процента готовности (при определении стоимости не завершенных строительством объектов);

– описание объекта оценки;

– выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

– расчет стоимости выбранными методами;

– обоснование результата независимой оценки;

– составление и оформление отчета об оценке;

– составление и оформление заключения об оценке.

Перед заключением договора исполнитель оценки или оценщик совместно с заказчиком оценки составляют задание на оценку, в котором указываются цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика.

Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является договор, заключаемый между исполнителем оценки и заказчиком оценки, либо судебное постановление. Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с законодательством.

Для проведения оценки по требованию исполнителя оценки или оценщика заказчик оценки представляет следующие документы: копию свидетельства о госрегистрации объекта оценки либо др. документ, подтверждающий права на него; документа, удостоверяющего право на земельный участок; техпаспорта или документа, подтверждающего объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки;

инвентарной карточки учета объекта основных средств, выписку из инвентарной книги учета объектов основных средств; проектно-сметную документацию; сведения о цене приобретения объекта оценки, подтвержденные документально; копию договора найма, поднайма, аренды, субаренды; сведения о доходах и расходах на содержание и эксплуатацию объекта оценки; сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонтах; сведения о земельном налоге, налоге на недвижимость и др. документы, целесообразность представления которых определяет оценщик в зависимости от особенностей объекта оценки. Все копии документов должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью.

При проведении оценки могут использоваться следующие источники информации: сведения из единого государственного регистра недвижимого имущества, реестра цен и регистра стоимости государственного земельного кадастра; техническая, проектно-сметная документация по объекту оценки; данные бухучета; проектно-сметная документация по объектам-аналогам; прайс-листы, проспекты, номенклатурные каталоги и справочники; типовые системы технического обслуживания и ремонта; информация, Интернет-сайтов, данные о продажах и аренде объектов недвижимости; прейскуранты и справочники цен; информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьюторов; документы, подтверждающие приобретение объекта оценки (объекта-аналога); информация о ценах выставленных на продажу объектов недвижимости по данным риэлтерских агентств, а также строительных и инвестиционных компаний; литература по оценке; экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости; o данные из СМИ; сборники УПВС; отчеты об оценке и др.

При анализе информации и представленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнить исходные данные либо использовать для оценки другую достоверную информацию.

При осмотре объекта оценки устанавливаются фактические данные о его функциональном использовании, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии (износ) и др. При наличии техпаспорта или ведомости технических характеристик оценщик не обязан проводить их измерения, в его компетенцию не входит проведение технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния объекта оценки. Заказчик оценки должен обеспечить возможность проведения осмотра объекта оценки. По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра.

Анализ рынка недвижимости включает исследование цен продаж, предложения и спроса по объектам-аналогам, тенденций изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, договорные и рыночные ставки аренды и др.

Анализ местоположения включает описание его окружения, транспортных связей, коммуникаций, изучение инфраструктуры и др. характеристик. При описании объекта недвижимости отражаются характеристики земельного участка и недвижимых улучшений, входящих в состав объекта оценки.

Выбор методов оценки и методов расчета стоимости обусловлен требованиями законодательства, наличием информации, целью оценки, видом стоимости, особенностями объекта оценки, условиями договора. Расчет стоимости объектов оценки выбранными методами оценки и методами расчета стоимости выполняется в соответствии с СТБ 52.0.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, Инструкцией по оценке объектов недвижимости.

Результат независимой оценки представляется заказчику оценки в форме заключения об оценке, к нему прилагается отчет об оценке. Составление и оформление отчета и заключения об оценке выполняется в соответствии с СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, Инструкцией по оценке объектов недвижимости. Отчет и заключение об оценке должны быть пронумерованы, подписаны оценщиком и руководителем исполнителя оценки, скреплены печатью оценщика и исполнителя оценки.