55. Принципы и алгоритмы оценки объектов недвижимости.

Ι. Принципы, основанные на представлениях пользователя

Пр. полезности – объект недвижимости с большей полезностью для использования обладает и большей стоимостью на рынке. Пр. замещения означает, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности. Пр. альтернативных издержек учитывает потенциальные потери при инвестировании средств в данный объект и отказе от альтернативных вариантов вложений. Пр. ожидания характеризует текущую стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости.

ΙΙ. Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями

Пр. остаточной продуктивности имеет отношение к определению стоимости земли, учитывает чистый доход после оплаченных затрат на труд, капитал и предпринимательство, т.е. земля имеет какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Пр. предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающей затраты на них, до достижения максимальной продуктивности, после чего данные затраты не будут скомпенсированы увеличением стоимости объектов. Пр. вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта (модернизация оборудования, ремонт и т.д.). Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта. Пр. сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимости на рынке. Пр. экономического разделения определяет требование к разделению и соединению имущественных прав (на два и более имущественных интереса), чтобы увеличить общую стоимость объекта.

ΙΙΙ. Принципы, связанные с рыночной средой

Пр. соответствия – необходимость соответствия объекта рыночным стандартам, например, в какой степени архитектурный стиль, уровни услуг и удобств, предполагаемых застройкой земли, отвечают потребностями и ожиданиям рынка. Пр. спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Пр. конкуренции – рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Пр. изменения основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни объектов недвижимости и условиям рынка. Пр. внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды (экономических, политических, административных, экологических).

ΙV. Принцип наилучшего и эффективного использования

Представляет синтез всех трех групп принципов. Основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объектов другое.