31. Анализ рынка недвижимости, его цели и задачи

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории).

— Оперативная оценка средних по типу цен.

— Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену.

— Исследование влияния местоположения на среднюю цену.

— Анализ состояния рынка.

— Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране.

— Прогнозирование цен.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости.

При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок.

32. Методы и приёмы исследования рынка недвижимости, этапы его становления и развития

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1          подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2          подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1          шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

2          шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1. шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.

2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Этапы развития рынка недвижимости Беларуси:

Первый этап - стихийное зарождение рынка в период 1989-1992 годов. Этот период характеризовался отсутствием законодательной базы для осуществления сделок с недвижимостью, отсутствием профессиональных участников рынка недвижимости, высоким уровнем риска при обороте недвижимого имущества и прав на него, сверхвысокие прибыли, вызывающие спекулятивные интересы недобросовестных субъектов экономической деятельности.

Второй этап - формирование жилищного законодательства и бесплатная приватизация существующего жилищного фонда в 1992-2000 годах. Недвижимость городов и других населенных пунктов, промышленных предприятий и объектов социальной инфраструктуры в результате вовлечения ее в имущественный оборот приобрела главное рыночное свойство - свойство ликвидности. Этот период характеризуется появлением и развитием профессиональных участников и соответствующей инфраструктуры рынка, формированием отдельных секторов рынка недвижимости: жилого фонда и рынка земельных участков.

Третий - современный этап, на котором формируются механизмы управления отношениями между профессиональными участниками рынка недвижимости и прослеживаются границы самостоятельных сегментов рынка: первичного и вторичного; жилого, коммерческого и земли.