29 Стоимостнообразующие факторы жилых, офисных и торговых помещений

На стоимость как жилых, так и коммерческих помещений влияет множество так называемых «ценовых» факторов. Условно их можно разделить на группы. В первую группу относят факторы, которые влияют непосредственно на цену недвижимости, сдаваемой в аренду, независимо от того, коммерческая недвижимостьбудет или жилая.Их еще называют общими ценовыми факторами. Вторую группу представляют факторы, которые имеют глобальное влияние на увеличение  арендных ставок. Они характерны для определенного типа коммерческой и жилой недвижимости: коттеджей, квартир, офисов и т.д.

Рассмотрим поподробнее общие ценовые факторы. К ним в обязательном порядке относят параметры объекта недвижимости (общая площадь, высота потолка и другие подобные),  смотрят на местоположение объекта. Немаловажную роль играет   внутреннее состояние помещения (наличие ремонта, его качество или необходимость в нем).  Имеются или в каком состоянии находятся необходимые коммуникации (канализация вода, электричество, количество телефонных линий, допустимая мощность в кВт и т. п.).  Также учитывается состояние и уровень  оборудования  на объекте. Есть ли мебель, бытовая и (или) офисная техника, локальная телефонная сеть, выход в интернет.  Аренда коммерческой недвижимости предполагает наличие в помещении системы пожарной сигнализации,  а также погрузочно-разгрузочных устройств, если они необходимы  в  вашей коммерческой деятельности. Обращают внимание на общее  состояние здания,   в котором расположено сдаваемое помещение, его тип, материал стен и несущих конструкций, год постройки.   Внешнее ландшафтное окружение также считается ценообразующим фактором  (например, для промышленного предприятия - это близость (отдаленность) природоохранных объектов, а для жилых  коттеджей -  водоем и лесопарковая зона).

Вторая группа факторов, влияющих на арендную стоимость объектов недвижимости, более детальна.  Например, при подборе квартиры в городе, вы смотрите на такой фактор, как  местоположение. При этом обязательно будете  учитывать транспортную доступность, престижность места, расстояние до метро, близость магазинов, поликлиники и других социальных учреждений. А при  оценке влияния этого же фактора для торговых  и офисных помещений, обратите внимание  на проходимость места.  Для складских же помещений главное, чтобы были  подъездные пути для большегрузного транспорта, желательно недалеко от кольцевой автодороги.

Внешние факторы влияющие на цену жилой недвижимости

Район

Инфраструктура

Окружение

30 Внутренние и внешние источники финансирования недвижимости

Внутренние источники финансирования:

Главным источником внутреннего финансирования является уже существующая прибыль конкретного владельца недвижимости (частного лица или фирмы). Кроме этого также выделяют:

Уставной капитал;

Амортизационные отчисления;

Чистая прибыль предприятия;

Резервный фонд;

Фонд накопления;

Страховые возмещения;

Прямые инвестиции ( участие в акционерном капитале);

Внешние источники финансирования:

- государственные и местные органы власти;

- кредитно-финансовые учреждения;

- инвесторы и пр.

Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимости. Кроме того государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения представляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физ. или юр. лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

- активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

- пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

Привлечение капитала через кредитный рынок.

Инвестиционный кредит выступает как разновидность банковского кредита (как правило, долгосрочного), направленного на инвестиционные цели. Экономическая сущность инвестиционного кредитования заключается во вмешательстве банковского капитала в процесс воспроизводства для возобновления его на качественно и/или количественно новом уровне. Кредит выдается при соблюдении основных принципов кредитования: возвратности, срочности, платности, обеспеченности, целевого использования.

Коммерческий кредит можно охарактеризовать как кредит, предоставляемый в товарной форме продавцами покупателям в виде отсрочки платежа за проданные товары. Он предоставляется под обязательства должника (покупателя) погасить в определенный срок как сумму основного долга, так и начисляемые проценты.

Срочная ссуда имеет точно установленный срок возврата. В основном срочные ссуды подлежат выплате по частям: поквартально, по полугодиям или ежегодно. Погашение кредита может происходить равными срочными долями или основной суммой долга равными частями с добавлением сэкономленных процентов.

Кредитная линия – юридическое оформление обязательства банка или другого кредитного учреждения перед заемщиком предоставлять ему в течении определенного периода кредиты в пределах согласованного лимита. Она открывается в любой срок но не более года, может быть возобновляемой и невозобновляемой.

Также выделяют:

Вексельное кредитование;

Ипотечный кредит – залоговые ссуды, выдаваемые под залог недвижимости;

Факторинг (финансирование под уступку требований)

Проектное финансирование – данное финансирование состоит в том, что основным обеспечением предоставляемых банком кредитов является сам проект, т.е. те доходы, которые получит создаваемое или реконструируемое предприятие в будущем в результате реализации проекта;

Финансовый лизинг (лизингодатель передает лизингополучателю предмет договора, им указанный, во временное владение и пользование на определенный срок,на оговоренных условиях и за определенную плату);

Возвратный лизинг (предприятие может продать имеющееся у него оборудование лизинговой компании по согласованной сторонами цене и сдать его обратно этому предприятию в лизинг. В результате данной операции лизингополучатель получает необходимые оборотные средства и возможность минимизировать налоги. Заплатив сумму договора возвратного лизинга, лизингополучатель получает обратно право собственности на это оборудование;

Оперативный лизинг ;