27.Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества.

Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества. Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены в следующей таблице:

Содержание мероприятия	Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка	Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой	Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров	Обеспечение наиболее полной занятости объекта
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту	Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов	Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам	Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов	Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

28 Налоговое планирование, оптимизация потока расходов при управлении недвижимостью

В сфере недвижимости применяются две категории налогов.

Первую группу налогов составляют налоги на недвижимость как имущество. Они уплачиваются периодически в течение длительного времени и учитываются при разработке долгосрочных планов хозяйственного использования и управления  недвижимостью. К этим налогам относятся:

 налог на имущество физических лиц (предусматривает налогообложение всех, находящихся в их собственности жилых домов, квартир, гаражей, помещений, сооружений или других строений.);

 налог на имущество предприятий;

 земельный налог.

Вторая группа – это налоги на операции с недвижимостью. Эти налоги уплачиваются одноразово по каждой произведенной операции или сделке, имеют тактическое значение в управлении недвижимостью. Таких налогов четыре:

 налог на прибыль предприятий;

 подоходный налог с физических лиц (уплачивается ими при совершении различных возмездных сделок (купли-продажи, сдачи имущества в аренду и т.д.));

 налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения;

 налог на добавленную стоимость (взимается с юридических лиц независимо от формы собственности – это 20 % облагаемого оборота реализованной продукции, работ и услуг. ).

Говоря о сокращении и оптимизации расходов на управление объектом коммерческой недвижимости, необходимо сначала разобраться из чего состоят эти расходы, и чем можно жертвовать, а что ни при каких обстоятельствах «оптимизировать» нельзя. В сложившихся экономических условиях необходимо оптимизировать затраты по всем направлениям, но так, чтобы оптимизация принесла собственнику экономию, а не обернулась крахом.

В большинстве случаев оптимизация сводится к сокращению бюджетов, причем в первую очередь «режется» маркетинговый бюджет, хотя от качества продвижения объекта недвижимости напрямую зависит его доходность в долгосрочной перспективе. Нередко маркетинговые бюджеты сводятся если не к нулю, то к минимуму. Результатом такой политики служат низкая посещаемость, большой процент вакантных площадей, постоянная ротация арендаторов, и как следствие - снижение доходов собственника и упадок объекта. Решением и основным путем оптимизации маркетингового бюджета является более продуманная, концептуальная, тонкая рекламная политика: при управлении маркетингом на объекте коммерческой недвижимости не обязательно «взрывать» город рекламой, достаточно перераспределить бюджеты, направить деньги в нужное русло. Нужно отметить, что качественное продвижение торгового центра не всегда сводится к рекламе. Это могут быть долгосрочные стимулирующие акции, подарочные сертификаты, скидочные карты.

Второй и основной в плане возможностей оптимизации затрат блок - это затраты на эксплуатацию объекта и коммунальные платежи.

Оптимизация затрат при управлении арендными отношениями носит, наверное, не столько вид сокращения затрат, сколько возможность увеличения доходности, сокращения затрат на пустующие площади. Речь здесь идет не о том, чтобы сократить затраты на содержание отдела аренды, а о том, как отделу аренды помочь в заполнении.

Вопрос оптимизации затрат на управление финансами всегда является достаточно тонким. В первую очередь это касается оптимизации налоговых платежей. С одной стороны, всегда существуют схемы, когда оптимизировать можно, но с другой стороны, эти схемы не всегда легитимны. Также управление ориентировано на вопросы автоматизации работ по управлению финансами, что позволяет минимальным количеством персонала осуществлять весь комплекс работ по начислению платежей, контролю их исполнения, работы с дебиторской задолженностью, управлению платежами подрядчикам.

КОММЕРЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

Стратегическое управление

Прогнозирование денежных потоков и чистого операционного дохода

Разработка ежемесячного и годового операционного бюджета, контроль исполнения, анализ

Финансовое управление и управленческая отчетность

Автоматизированная отчетность - управленческий учет, автоматизированный документооборот

Формирование счетов, контроль точности и своевременности платежей, а также дебиторской и кредиторской задолженности и др.