Факторы, оказывающие влияние на динамику досрочного погашения ипотечных кредитов

Отсутствие в России полноценной статистики досрочного погашения ипотечных кредитов требует дополнительного изучения в процессе моделирования всех возможных факторов, оказывающих влияние на темпы и объемы досрочного погашения.

Данные факторы можно разделить на 2 категории:

• факторы, стимулирующие полное досрочное погашение ипотечных кредитов;

• факторы, стимулирующие частичное досрочное погашение ипотечных кредитов.

Ф. Дж. Фабоцци  выделяет несколько причин досрочного погашения ипотечного кредита:

1. Смена места работы заемщика с последующим переездом. Данный фактор досрочного погашения кредита не характерен для финансовых центров России — Москвы и Санкт-Петербурга, и это необходимо учитывать при моделировании, поскольку большинство российских ипотечных кредитов (рефинансируемых как в России, так и за рубежом) выданы именно в этих регионах.

2. Раздел имущества при разводе, предполагающий продажу супружеской собственности.

3. Ущерб, нанесенный застрахованной недвижимости (пожар, стихийное бедствие). Страховое возмещение идет на оплату долговых обязательств. Данный фактор, как и дефолт по кредиту, обычно не оказывает существенного влияния на динамику досрочного погашения, поскольку вероятность наступления указанных событий невысока.

4. Дефолт по кредиту. В принципе дефолт по кредиту не является причиной досрочного погашения кредита, однако для инвесторов (или эмитента) эффект в этой ситуации будет аналогичен эффекту досрочного возврата кредита — им будет выплачен остаток основного долга. При наличии страхования на случай дефолта (в некоторых странах, включая США и Канаду, такое страхование является обязательным начиная с определенного уровня LTV) страховая компания полностью возвращает сумму кредита, т. е. осуществляет полное досрочное погашение. В настоящее время в России данный вид страхования практически не осуществляется, несмотря на его закрепление в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Сегодня для частных страховщиков страхование на случай дефолта экономически невыгодно.

5. Возможность рефинансирования долга под более низкие проценты. В России этот фактор досрочного погашения фактически отсутствует, поскольку законодательство (в частности, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») не позволяет выдавать новую закладную одновременно с погашением старой — процесс передачи залога новому кредитору затягивается на 1—2 мес., в течение которых новый кредит остается необеспеченным.

Тем не менее, во всем мире данный фактор напрямую связан с ситуацией на финансовом рынке и в экономике страны в целом: чем больше разница между процентом по кредиту и процентом, который может выплачиваться при рефинансировании, тем выше вероятность рефинансирования ипотечного кредита. Согласно зарубежной статистике рефинансирование происходит, когда разница между двумя указанными ставками составляет 2%, что позволяет покрыть накладные расходы, связанные с процедурой рефинансирования.

Однако обычно заемщики рефинансируют свои ипотечные кредиты в неблагоприятные для себя периоды времени. В каждом пуле ипотечных кредитов условно существует три категории заемщиков: 

а) заемщики, которые рефинансируют в оптимальный период; 

б) заемщики, которые осуществляют рефинансирование, когда знают, что момент времени благоприятен, однако не всегда владеют соответствующей информацией; 

в) заемщики, которые никогда не осуществляют рефинансирование.  Согласно исследованию аналитиков Оклендского университета (США), оценка ипотечных ценных бумаг по данному фактору досрочного погашения оптимальна, когда 60% заемщиков относятся к первой категории, 35% — ко второй категории и 5% — к третьей категории.

6. Покупка более дорогого дома или смена недвижимости. Этот фактор во всем мире имеет сезонную составляющую. Количество досрочных погашений, обусловленных сменой жилья, связано с повышением или понижением активности на первичном рынке недвижимости: покупка домов набирает темпы весной, достигая максимума к концу лета. Объемы приобретения жилья снижаются в течение осени и зимы. Таким образом, досрочные погашения, обусловленные этим фактором, незначительны в зимние месяцы, их количество начинает увеличиваться в конце зимы и достигает пика летом.

Необходимо отметить, что в России смена места жительства или приобретение нового, более дорогого жилья могут быть осложнены дополнительными законодательными и психологическими проблемами: продажа жилья с обременением ипотечными обязательствами зачастую сопровождается психологической неготовностью покупателя приобретать такое жилье, а возможность погашения обязательств по приобретенной ранее недвижимости за счет перекредитования практически отсутствует не только в связи с описанной выше законодательной проблемой, но и в связи с необходимостью поиска нового жилья.

Факторами, способствующими частичному досрочному погашению ипотечных кредитов, являются:

• желание избежать «жизни в долг». Данный фактор особенно характерен для России и европейских стран, в отличие, например, от США, где модель «жизни в долг» активно пропагандируется;

• срок кредита. Чем длиннее срок, тем больше вероятность того, что кредит будет погашен досрочно, поскольку в данном случае выгода от экономии на процентах более очевидна для заемщика;

• срок, прошедший с момента получения кредита. К концу срока выплаты кредита вероятность досрочного погашения повышается.

6. Новые банковские продукты и услуги

Тема 5: Услуги и операции коммерческого банка

1. Особенности организации отдельных видов банковских ссуд

2. Система оценки кредитоспособности клиентов банка

3. Система кредитования юридических лиц

4. Рынок межбанковского кредитования

5. Бюро кредитных историй

6. Операции коммерческих банков с ценными бумагами

7. Валютные операции коммерческих банков

1. Особенности организации отдельных видов банковских ссуд

2. Система оценки кредитоспособности клиентов банка

Кредитоспособность клиента банка — способность заемщика полностью и в срок рассчитаться по своим долговым обязательствам (основному долгу и процентам). В отличие от его платежеспособности она не фиксирует неплатежи за истекший период или на какую-то дату, а прогнозирует способность к погашению долга на ближайшую перспективу. Уровень кредитоспособности клиента определяет степень риска банка, связанного с выдачей ссуды конкретному заемщику.