3.2. Нотариальное удостоверение договора дарения и наследования жилого имущества

Глава 32 Гражданского кодекса РФ не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора дарения. На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Поэтому Вы можете договор дарения нотариально  удостоверить, предусмотрев это в его условиях.

Согласно ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 № 4462-I удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Вам необходимо обратиться к нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества, как правило,  договор дарения готовится специалистами нотариальной конторы.

В соответствии с п. 10 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных приказом Минюста России 15.03.2000 за № 91, совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет:

1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;

2) наличие сособственников;

3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.

Приблизительный перечень документов для совершения нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества:

1) Паспорта и личное присутствие сторон договора;

2) Нотариально заверенное согласие супругов  на отчуждение имущества, если недвижимое имущество приобреталось в браке;

3) Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (договоры о приобретении земли и жилого дома или иные документы, устанавливающие на основании чего Вы стали собственником недвижимого имущества, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;

4) Выписки из Единого государственного реестра прав о наличии или отсутствии обременений на земельный участок и жилой дом.

5) Кадастровые паспорта на недвижимое имущество, кадастровый план земельного участка.

6) Выписка из домой книги.

Все вышеперечисленное разумеется относится и к нотариальному удостоверению сделок с жилой недвижимостью.

Полный перечень документов необходимо уточнить в нотариальной конторе по месту нахождения недвижимого имущества.

На основании п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения недвижимого имущества.

Что касается нотариального удостоверения наследования жилого имущества, то речь в основном пойдет о нотариальной форме завещания.

Наследственное право третьей части ГК РФ разработано с учетом сохранения устоявшихся в отечественном законодательстве подходов к основным институтам наследственного права. Нововведения являются логическим продолжением предшествующего законодательства о наследовании, сохранения общечеловеческих гуманистических начал, зафиксированных в Конституции России, Конвенции ООН и Евросоюза, международных соглашениях.

В общих чертах завещание - это распоряжение гражданина принадлежащим всем ему имуществом или частью этого имущества на случай смерти.

То обстоятельство, что завещание представляет собой распоряжение, сделанное на случай смерти (т.е. порождает правовые последствия, указанные в нем, только с момента признания факта смерти), наталкивает некоторых авторов на мысль о том, что само завещание является условной односторонней сделкой, а смерть - отлагательным условием.

Однако признание этого не соответствует существующим в цивилистической доктрине признакам условия. В частности, наступление смерти неизбежно, а условие должно отвечать критериям вероятности, поэтому смерть ближе по своей природе к сроку, а не к условию.

Как правило, завещание должно быть удостоверено нотариусом. Именно эта форма завещания наиболее надежно обеспечивает подлинность и достоверность завещаний. Однако, в соответсвии с законодательством РФ о нотариате, право совершать нотариальные действия, в случае, если в населенном пункте нет нотариуса, имеют главы местной администрации или специально уполномоченные должностные лица, а на территории других государств - должностные лица консульских учреждений Российской Федерации.

В Гражданском кодексе 2002 г. появилась новая для российского законодательства форма завещания – закрытое завещание. Закрытое завещание, как говорилось выше, должно быть собственноручно написано и подписано завещателем.

Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность завещания.

По нашему мнению, в основном данная форма завещания является лишь подражанием западному законодательству о наследовании. Наше общество еще не готово принять данную форму. Нотариусы в основном стараются не удостоверять такие формы завещаний, так как заботятся о тех нотариусах, которые будут заниматься открытием наследства. При закрытом завещании нотариус не может проверить правильность написания завещания и не может сказать точно, что оно является свободным выражением последней воли завещателя. При всей сложности открытия простого завещания закрытое завещание добавит еще большей работы как нотариальным конторам, так и судам.

При передаче завещателем заклеенного конверта с его завещанием нотариусу свидетели ставят на конверте свои подписи, после чего в присутствии завещателя и свидетелей нотариус запечатывает конверт с завещанием в другой конверт. В акте должно быть описано все: какой конверт, что он целый, нигде не вскрыт. На конверте делается удостоверительная надпись.

При совершении закрытого завещания гражданин может написать в нем что хочет и как хочет. Поэтому ст. 1132 ГК РФ дает разрешение не толковать завещание. То есть тот нотариус, который получает это закрытое завещание, должен его протолковать сам, то есть, соответствует оно нашему законодательству или не соответствует, будет он его принимать или нет. И нельзя говорить, что такое завещание составлено не по форме.

Нотариально удостоверенное завещание регистрируется в реестре регистрации нотариальных действий, сведения об удостоверенном завещании вносятся в алфавитную книгу учета завещаний.

Однако в нотариальной практике также встречаются свои сложности.

В настоящее время написать завещание и удостоверить его гражданин может в любой нотариальной конторе. Нотариус должен принять каждого гражданина, желающего оставить завещание на случай своей смерти, однако до написания и удостоверения завещания нотариус должен проверить документы, удостоверяющие личность наследодателя и его дееспособность. Даже учитывая то, что нотариус должен в какой-то мере обладать способностями психолога, потому что работает с людьми и ему необходимо установить контакт с человеком, пришедшим к нему за помощью, он тоже может ошибаться в отношении того, здраво мыслит человек, пришедший к нему, или нет. Конечно, в дальнейшем при открытии наследства наследники смогут оспорить написанное завещание, однако в первую очередь претензии будут предъявляться именно нотариусу²⁴.

Следует отметить, что к нотариусу для оформления завещания приходят, как правило, пожилые люди. Пишутся в основном простые завещания, потому что нотариус старается объяснить завещателю, что любое усложненное завещательное распоряжение создает трудности его исполнения. Например, если завещатель пишет условие, что наследник может получить наследство только после того, как поступит в вуз, или условие, что после получения квартиры он должен будет ее продать и деньги отдать другому наследнику, то это завещание трудновыполнимо, потому что на сегодняшний день у нас нет такого института, который бы контролировал выполнение этих условий.

В завещаниях многие люди пишут, что какое-то определенное имущество завещается наследнику по закону, например сыну, дочери и т. д. Нотариус старается объяснить наследодателю, что при открытии наследства налог с данного наследника по закону будет браться, как с любого другого наследника. К сожалению, не все нотариусы предупреждают наследников и наследодателей о налоге, который берется с лиц, указанных в завещании (даже при том, что они являются наследниками первой очереди) как с любого другого наследника, потому что им выгоднее взять с них еще процент за оформление наследственного дела или за оформление завещания. Однако в скором времени данная проблема будет решена, потому что уже с 1 января 2006 г. отменяется налог на имущество, передаваемое в порядке наследования как по закону, так и по завещанию.

Часто в завещаниях наследодатели хотят разделить свое имущество (например, квартиру) на троих или больше наследников. Такое завещание является трудновыполнимым, так как на практике непросто разделить ту же самую квартиру на троих.

Еще один момент представляется интересным: люди не всегда осознают то, что после их смерти события могут развиваться не так, как им хотелось бы. Например, к нотариусу пришли супруги, которые хотели бы завещать свое имущество своим детям, однако нужно учитывать, что один из супругов после смерти другого супруга может решить этот вопрос иначе и завещать имущество не детям, а другим людям.

Для дальнейшей хорошей работы каждый нотариус может использовать какие-то нововведения, которые помогали бы ему в его труде, в частности технические средства для написания завещания со слов наследодателя, однако же, как показала практика, и этого бывает порой недостаточно. Во избежание различных разногласий нотариус может предложить завещателю под текстом напечатанного завещания написать своей рукой, что текст завещания ему зачитан и понят именно в таком смысле, в котором он хотел передать нотариусу. После оформления завещания в книгу учета записываются фамилия, имя, отчество наследодателя, дата составления завещания, номер, а также, в случае, если было составлено распоряжение на отмену ранее действовавшего завещания, пишется дата и номер этого распоряжения или дата и номер составленного более позднего завещания. Есть такое мнение, что также было бы неплохо указывать и время составления завещания, так как известен случай, когда гражданин удостоверил завещание у нотариуса, а при выходе из нотариальной конторы его сбила машина. В данном случае был поставлен вопрос об отмене такого завещания.

Регистрация удостоверенных завещаний производится посредством внесения их в регистрационную книгу. В книге указываются фамилия, имя, отчество завещателя, дата составления завещания, присвоенный номер, а также дата отменительного распоряжения, в случае, если наследодатель составил его, или дата составления нового завещания.

Закрытое завещание, как и обычное, остается храниться у нотариуса. Закрытое завещание можно изменить, можно сделать новое, которое прилагается к первому завещанию, к этому конверту, и опять так же запечатывается.

Самое ответственное и серьезное дело, по мнению нотариусов - это хранение закрытого завещания нотариусом, причем завещания, которое находится в единственном экземпляре. Конечно, это завещание надо хранить в каком-то мощном сейфе, в который не имеет доступа никто из посторонних²⁵.

Процедура вскрытия закрытого завещания нигде не прописана. Поэтому на практике действуют следующим образом: как только к нотариусу поступило свидетельство о смерти, истекли те 15 дней, которые предусмотрены законом на вскрытие завещания, всем нотариусам рекомендуется сразу же заводить наследственное дело или специальное, в котором должны храниться все документы по вскрытию закрытого завещания. Потому что дальше идет процедура извещения и вскрытия. Все это хранится в одном этом деле.

При вскрытии закрытого завещания тоже должны быть свидетели. Причем свидетелей должно быть не менее двух, максимальное же количество не ограничено. В законе написано, что должны присутствовать наследники по закону, но дело в том, что человек может оставить завещание кому хочет. Поэтому всех посторонних лиц нотариусы делают свидетелями.

Вскрытие завещания – очень важный момент. После вскрытия завещания нотариус должен огласить его, прочитать от буквы до буквы и сразу же составить протокол вскрытия этого завещания. Вскрытие завещания, как и любое другое нотариальное действие, также подлежит регистрации в реестре. Все подлинники закрытого завещания и подлинники вскрытия завещания хранятся у нотариуса, который и осуществлял вскрытие. Наследство, конечно, может оформляться и у другого нотариуса, но нотариус не может отдать подлинники. Он заверяет копию надлежащим образом и отдает наследнику, который там указан, а наследник уже идет к тому нотариусу, который будет оформлять наследство.

При вскрытии закрытого завещания в конверте может оказаться все что угодно – фотографии, чистый лист бумаги, какой-то рисунок. Установив это, нотариус все равно должен составить протокол о том, что увидел. Он должен это объявить и запротоколировать, и чтобы свидетели этот протокол подписали.

Завещание, совершенное в чрезвычайных обстоятельствах, утрачивает силу, если завещатель в течение месяца после прекращения этих обстоятельств не воспользуется возможностью совершить завещание в какой-либо иной форме, предусмотренной Гражданским кодексом РФ. Однако и здесь есть спорные моменты. Например, возникает вопрос: а что же следует считать чрезвычайным обстоятельством, по какому критерию следует относить то или иное обстоятельство к чрезвычайному? Можно предположить, что к чрезвычайным следует относить, например, наводнения и другие стихийные бедствия. Но в современном мире кроме стихийных бедствий встречаются и другие ситуации, которые явно угрожают жизни и здоровью гражданина. Встречаются случаи, когда человек знает, что его жизнь находится под угрозой, он пишет завещание, но нотариально его не удостоверяет. По истечении месяца он должен его все таки удостоверить, но здесь встает вопрос: а можно ли считать, что отпали обстоятельства, создающие чрезвычайную ситуацию? Или нужно составлять следующее завещание и ждать следующего месячного срока? Имеется условие об обязательном наличии двух свидетелей. Что делать человеку, когда он действительно находится в ситуации, угрожающей его жизни и здоровью, а вокруг нет кого-то из людей, которые могли бы быть свидетелями? Эти вопросы остаются открытыми и законодателю еще предстоит их решить²⁶.

Таким образом, завещание должно быть удостоверено нотариусом. Именно эта форма завещания наиболее надежно обеспечивает подлинность и достоверность завещаний. Однако, в соответсвии с законодательством РФ о нотариате, право совершать нотариальные действия, в случае, если в населенном пункте нет нотариуса, имеют главы местной администрации или специально уполномоченные должностные лица, а на территории других государств - должностные лица консульских учреждений Российской Федерации.