2.2. Нотариальная форма сделок с недвижимостью

Одна из серьезных проблем - обсуждение вопроса об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью. Данная проблема стоит весьма остро и возникла не случайно. На законодательном уровне предлагается внести изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты РФ. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было предусмотрено предыдущим законодательством и Гражданским кодексом РСФСР. В марте 1996 г. в связи с введением части второй ГК РФ была утверждена простая письменная форма сделок с недвижимостью.

Однако действовать соответствующие положения стали только после принятия федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Граждане теперь могут лишь по желанию обратиться к нотариусу.

В науке и практике существуют различные мнения относительно обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Сейчас это необходимо при удостоверении завещания, брачного договора, отдельных видов доверенностей, ренты и в некоторых других предусмотренных законом случаях. О придании обязательной нотариальной формы сделкам с недвижимостью пишет М. З. Шварц, который вполне справедливо отмечает, что одна из главных функций нотариата - создание квалифицированных доказательств, то есть речь идет о нотариально удостоверенной сделке. Более того, некоторые авторы предлагают на законодательном уровне более четко определить нотариальную процедуру удостоверения сделки, которая включает в себя установление фактического состава сделки, проведение ее правовой оценки, разъяснение участникам сделки содержания обязательства, установление волеизъявления лица на совершение сделки. Как справедливо отмечает Б. А. Борзенко, данные процедурные моменты обременят законопроект, но все это будет направлено на повышение доказательственной силы нотариального акта. Мы также придерживаемся мнения, что нотариату необходимо передать полномочия по обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью, а следовательно, внести соответствующие изменения на законодательном уровне в Гражданский кодекс РФ и закрепить данное положение в законопроекте «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации»¹⁵.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью важно тем, что законопроект предусматривает ответственность нотариусов в случае допущения ошибки при удостоверении сделки. Вполне справедливо предусмотренное положение тем, что если обычная страховка не покроет всего ущерба, возникшего по вине нотариуса, то потери будут возмещаться из средств гарантийной кассы, созданной при Федеральной нотариальной палате Российской Федерации.

Положительным моментом обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью можно назвать и то, что данная процедура избавит граждан от обращения в различные инстанции по поводу сбора различных документов. Предполагается, что это будет делать нотариус с помощью электронного документооборота.

Следует отметить, что нотариат — в силу своего публично-правового характера, четкой процедурной урегулированности порядка совершения нотариальных действий, необходимости исследования достаточно широкого круга доказательств — способствует повышению эффективности в сфере собственности, прежде всего в отношении объектов недвижимости, подлежащих регистрации. Это еще раз подтверждает положения об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью и необходимости разработки полноценной системы взаимодействия нотариата с правоохранительными органами по включению нотариата в данную систему с учетом особенностей его деятельности¹⁶.

Итак, Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью, однако в ряде случаев нотариальное удостоверение таких сделок весьма желательно. Недвижимое имущество обладает значительной стоимостью, и сделки с ним нуждаются в грамотном юридическом оформлении. Помочь в этом может нотариус.

Выступление нотариуса в качестве посредника между гражданами и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, позволит значительно облегчить процесс оформления и регистрации прав на недвижимость.

Однако, на наш взгляд, взаимодействие систем нотариата и регистрации прав должно быть более тесным. Целесообразно установить укороченный срок регистрации тех прав и сделок, по которым документы готовил нотариус и проводить укороченную правовую экспертизу таких документов (по набору документов, а не по содержанию). Возможно, также стоит снизить плату за регистрацию нотариально удостоверенных сделок, чтобы стимулировать граждан обращаться за помощью к нотариусу. Необходимо закрепить в Основах законодательства о нотариате норму об обязанности нотариуса консультировать обращающихся к нему граждан и юридических лиц по вопросам, касающимся государственной регистрации прав (перечня документов, необходимых для государственной регистрации прав, комплектности (достаточности) представленных документов, размера государственной пошлины, уплачиваемой за регистрацию, источника получения иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, сроков государственной регистрации прав и др.).

При описанной выше схеме взаимодействия (документы для регистрации прав готовит нотариус, а органы, осуществляющие регистрацию, даже не проверяют их содержание) возможны сомнения в добросовестности нотариусов и законности совершаемых ими действий. Однако здесь необходимо отметить, что контроль за деятельностью нотариусов возложен на всю ту же Федеральную регистрационную службу. В соответствии с пп. 3 п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе одной из основных задач Службы является осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата.

Во вновь принятой ст. 8.1 (п. 3) ГК РФ зафиксировано, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Никаких других случаев нотариального удостоверения сделок с недвижимостью закон не устанавливает. При этом запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если же сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Таким образом, стороны по указанным сделкам не лишаются возможности самостоятельно совершить все необходимые регистрационные действия¹⁷.

Конечно, государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки более надежно защищает интересы продавцов и покупателей, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Предполагалось, что нотариусы, будучи профессионалами в этой сфере, обеспечили бы оказание клиенту комплекса услуг, в том числе перечу документов на регистрацию, получение их после регистрации и вручение клиенту¹⁸.

Однако введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью несло с собой дополнительные риски и обременения для граждан и предпринимателей. Поэтому, например, российский Союз промышленников и предпринимателей в своих замечаниях к проекту закона справедливо указывал, что введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью нецелесообразно, поскольку это серьезно увеличит транзакционные издержки сторон по таким сделкам, возникнут различные проблемы в связи с нежеланием нотариусов нести имущественную ответственность за удостоверение таких сделок, а также дублирование функций нотариусов регистрирующими органами при проверке законности сделки для государственной регистрации права. Кроме того, полагаем, что это, наверняка, воспринималось бы гражданами как необоснованное бремя дополнительных расходов¹⁹.

Поэтому представляется правильным, что в окончательной редакции новой статьи вместо положения об обязательном нотариальном удостоверении сделок, подлежащих государственной регистрации, записано правило, согласно которому такие сделки должны нотариально оформляться лишь в случаях, предусмотренных законом, либо по соглашению сторон²⁰.

В заключение хотелось бы заметить, что все изменения, которые вносятся на данный момент в Гражданское право и которые обозначены нами выше, имеют по отношению к институту принципиальное значение. Однако, необходимо учитывать то, что предложенные нововведения являются лишь частью гораздо более масштабной реформой нотариата в России. Данная реформа имеет своей целью расширение полномочий нотариальных органов и как следствие увеличение числа обязанностей и мер ответственности нотариусов, что приведет к усложнению их работы.

Проводимые реформы требуют скоординированных действий всех участников реформирования законодательства в этой сфере, это необходимо для того, чтобы проведенные изменения отвечали потребностям общества и нотариальное право не отставало от жизни.