Zasiedzenie

Zasiedzenie jest instytucją tzw. dawności – zalicza się tu zasiedzenie, przedawnienie, prekluzję.

Ustawodawca przewidział bowiem, że upływ pewnego okresu czasu, z reguły dość długiego, powinien skutkować zmianami prawnymi w zakresie uprawnień, przysługujących jednostkom – szczególnie w razie niewykonywania swoich praw przez dany okres czasu.

Zasiedzieć można:

- prawo własności ruchomości;

- prawo własności nieruchomości;

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (czyli prawo nieco słabsze od własności);

- służebności gruntowe oraz udziały w nich;

- nieruchomości budynkowe (ale tylko wraz z zasiedzeniem użytkowania wieczystego);

- nieruchomość lokalową.

Przesłanki zasiedzenia:

- posiadanie samoistne o charakterze ciągłym – podstawowa przesłanka, której zaistnienie jest niezbędne;

- dobra wiara – niezbędna przy zasiedzeniu ruchomości; przy nieruchomości skraca tylko okres zasiedzenia.

- upływ terminu zasiedzenia.

Posiadanie samoistne – władanie rzeczą jak właściciel (patrz art. 336 k.c.), ale bez tytułu prawnego. Oznacza to, że posiadacz włada rzeczą w sposób typowy dla właściciela – dysponuje nią, płaci podatki i inne opłaty.

Odróżnić należy tu zdecydowanie posiadanie zależne, czyli posiadanie na podstawie więzi zobowiązaniowej lub prawno-rzeczowej – np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, a także użytkowania czy użytkowania wieczystego.

Art. 339 k.c. wprowadza domniemanie, że osoba władająca rzeczą jest jej posiadaczem samoistnym.

Ciągłość posiadania – chodzi o posiadanie nieprzerwane! Wprawdzie domniemywa się ciągłość posiadania (art. 340 zd. 1), jak również wchodzą w grę instytucje z art. 340 zd. 2 k.c. oraz 345 k.c. (przemijająca przeszkoda oraz przywrócenie posiadania), ale praktyka prawa okazuje się nieco bardziej surowa – kazus Franciszek O.

Upływ terminu zasiedzenia – jest różny dla ruchomości i nieruchomości – 3 lata i 20/30 lat.

Jest to oczywiste, zważywszy na dalece wyższą doniosłość gospodarczą nieruchomości.

Różnica w terminie zasiedzenia nieruchomości wynika z początku jego biegu – jeśli posiadanie rozpoczęło się w dobrej wierze, okres liczy 20 lat; jeśli w złej – 30 lat. Przed nowelizacją k.c. z 1990 roku, okresy te wynosiły 10 i 20 lat, ale ustawodawca tak skutecznie namieszał, że efektem tego była konieczność doliczania najwyżej połowy okresu, który już upłynął (jak w sprawie Franciszka O…).

Prócz upływu terminu zasiedzenia istotnym jest, czy właściciel, który ma utracić prawo własności, jest pełnoletni – jeśli nie, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej, aniżeli po upływie 2 lat od uzyskania pełnoletniości. (art. 173)

Zważywszy zaś na fakt, że 20/ 30-letni okres jest dość długi, ustawodawca przewidział możliwość zsumowania czasów posiadania dwóch, następujących po sobie posiadaczy, jednakże gdy poprzedni uzyskał posiadanie w złej wierze, sumować można tylko wtedy, gdy łącznie wynosi lat 30. (art. 176).

Dobra wiara posiadacza:

- przy zasiedzeniu ruchomości – element niezbędny – bez tego zasiedzenia nie będzie;

Dobra wiara oznacza zaś, że posiadacz trwa w błędnym, lecz usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że dysponuje prawem własności. Oczywiście chodzi o posiadanie samoistne.

Dobrą wiarę wyłącza zatem wiedza o tym, że nie jest się właścicielem, jak również brak należytej staranności w zweryfikowaniu tego.

Szczególnie istotnym w tym kontekście jest orzecznictwo dot. tzw. nieformalnego nabycia własności nieruchomości – orzecznictwo z lat ’90 stało na stanowisku, że taki posiadacz jest w złej wierze, jednakże było w międzyczasie kilka przeciwnych orzeczeń. Do tej pory linia orzecznicza nie jest jednolita.

Aktualnie uznaje się złą wiarę posiadacza, mimo licznych argumentów krytycznych, głównie ze strony doktryny. Podstawowym argumentem wciąż jednak pozostaje klasyczne lex retro non agit.

Skutki zasiedzenia – przejście prawa własności następuje z chwilą upływu terminu zasiedzenia; orzeczenie sądu jest deklaratoryjne, a zatem stwierdza tylko, że do zasiedzenia doszło. Efektem jest nabycie pełnego prawa własności. W przypadku nieruchomości, na podstawie orzeczenia, można ubiegać się o wpis w księdze wieczystej.