12.1.3. База оподаткування та ставки податку. Пільги зі сплати податку

Взагалі, базою податку на нерухомість може бути:

• оціночна вартість нерухомості;

• ринкова вартість нерухомості;

• вартість оренди;

• площа об’єкта нерухомості (застосовується у країнах із нерозвиненим ринком нерухомості).

Для допитливих. Визначте переваги та недоліки тієї чи іншої бази оподаткування податком на нерухоме майно.

В Україні базою оподаткування податком на нерухоме майно є житлова площа об’єкта житлової нерухомості. Вона обчислюється за кожним об’єктом окремо.

П ригадайте, що таке база оподаткування, а що таке об’єкт оподаткування. Яка між ними різниця?

Серед аргументів, які науковці наводять в підтвердження раціональності прив’язання бази оподаткування податку на нерухоме майно до площі, а не до ринкової вартості нерухомості, наступні:

— ціни на нерухоме майно у різних регіонах України суттєво відрізняються та в більшості випадків завищені, що продиктовано спекулятивними операціями на ринку нерухомості;

— проблемним є механізм проведення індексації цін на нерухоме майно для встановлення регіональних поправок, оскільки вартість нерухомості може коливатися упродовж року;

— впровадження системи ринкової оцінки нерухомості буде залежати від впливу людського фактора, що призведе до корупції та зловживань з боку чиновників.

Для житлової нерухомості, що знаходиться у власності:

— фізичних осіб, базу оподаткування обчислюють податкові органи. Дані вони отримують з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно.

— юридичних осіб, базу оподаткування обчислює сам платник виходячи з житлової площі об’єкта, що вказується в документах про право власності на об’єкт.

Один раз за базовий податковий період до площі житлової нерухомості, в якій фізична особа зареєстрована, може бути застосована пільга з податку на нерухоме майно. За бажанням фізична особа може застосувати цю пільгу до будь-якого іншого об’єкта житлової нерухомості, що перебуває в її власності.

Пільга полягає у зменшенні бази оподаткування об’єкта житлової нерухомості:

— для квартири — на 120 кв. метрів;

— для житлового будинку — на 250 кв. метрів.

З верніть увагу. Пільга надається лише фізичним особам – власникам об’єкта житлової нерухомості лише на один об’єкт (на вибір фізичної особи) і лише один раз на рік.

П оміркуйте, для чого законодавець передбачив таку пільгу. Чим зумовлене її запровадження? Як це вплине на фіскальну функцію цього податку?

Ставки податку встановлюються органами місцевої влади за кожен квадратний метр житлової площі об’єкта житлової нерухомості. Розміри ставок прив’язані до мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року і залежать від площі квартири або будинку (таблиця 12.2).

Таблиця 12.2

Ставки податку на нерухоме майно

Об’єкт оподаткування	База оподаткування (житлова площа)	Ставка податку
Квартира	≤ 240 кв. м.	1 % МЗП
	> 240 кв м.	2,7 % МЗП
Житловий будинок	≤ 500 кв. м.	1 % МЗП
	> 500 кв м.	2,7 % МЗП

П оміркуйте, чи доцільно запроваджувати єдину ставку податку для всієї без винятку нерухомості? Чи доцільно як базу нарахування податку використовувати площу об’єкта нерухомості?

І нформативно. В таблиці 12.3 наведено ставки податку на нерухомість у зарубіжних країнах.

Таблиця 12.3

Ставки податку на нерухомість у зарубіжних країнах (у % від бази оподаткування)

Країна	Ставка	Країна	Ставка	Країна	Ставка	Країна	Ставка
Азербайджан	1	Грузія	0,05—0,8	Туреччина	0,3—0,4	Молдова	0,02—0,5
Білорусія	0,1—1	Іспанія	0,3—1,1	Узбекистан	4	Норвегія	2,5
Болгарія	0,15	Казахстан	0,05—0,5	Франція	3,1	Росія	0,1-2
Великобританія	1,5	Канада	1—1,2	Кіпр	3,5	США	1

Примітка. Побудовано за даними Вишневский В. П., Чекіна В. Д. Оподаткування нерухомості: теорія та зарубіжний досвід // Фінанси України. — 2007. — № 11.— С. 43—52

Порівняйте ставки податку в зарубіжних країнах та в Україні, зробіть висновки

Поміркуйте. Чи матиме податок на нерухоме майно суттєве фіскальне з начення в Україні, особливо в невеликих населених пунктах та містах