10. Момент укладення договорів про передачу майна у власність, що потребують нотаріального посвідчення.

10. Особливості укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості.

Здійснивши аналіз Кодексу, можна дійти висновку, що до договорів, предметом яких є об’єкти нерухомого майна, застосовується імперативна норма щодо форми такого договору. Так, договір, предметом якого є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме майно укладається у письмовій формі.Слід наголосити, що договір вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному абокількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв’язку. Крім того, обов’язковою складовою письмової форми договору, завершальною її стадією, є підписання договору стороною (сторонами).В свою чергу, законодавством передбачена можливість підписання договору особою, яка не є його стороною.Зокрема передбачається, що якщо фізична особа у зв’язку з хворобою або фізичною вадою не може підписатися власноручно, за її дорученням текст договору у її присутності підписує інша особа.Також передбачається використання факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, електронно-числового підпису або іншого аналога власноручного підпису, яке допускається у випадках, встановлених законом, іншими актами цивільного законодавства, або за письмовою згодою сторін, у якій мають міститися зразки відповідного аналога їхніх власноручних підписів.Водночас, поряд з вимогою щодо укладення договорів, предметом яких є об’єкти нерухомого майна, у письмовій формі, цивільним законодавством встановлено ряд інших умов, дотримання яких є необхідною передумовою для набуття відповідних прав та обов’язків сторонами договору.Так, Кодексом, зокрема передбачається нотаріальне посвідчення договору та його державна реєстрація.Слід відмітити, що за загальним правилом договір підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках встановлених законом або за домовленістю сторін. У випадку з нерухомим майном – такі договори підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню згідно з вимогами Кодексу. Наприклад, у випадку укладення договорів застави, предметом якого є нерухоме майно (стаття 577); купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна (стаття 657); дарування, у тому числі пожертви, нерухомої речі (стаття 719); ренти (стаття 732) тощо.

Відповідно до положень ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Посвідчення угод про відчуження житлового будинку (квартири) провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцем реєстрації однієї із сторін правочину.

Якщо будинок чи квартира належить подружжю на праві спільної сумісної власності, необхідна взаємна згода їх на продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати заяву співвласників про відмову від переважного права купівлі цієї частки.

На усі перебудови чи прибудови, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, має бути рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди.

В разі, якщо неповнолітній (малолітній) зареєстрований (прописаний) у відчужуваному житловому будинку (квартирі) необхідна згода органу опіки й піклування на здійснення даної угоди. Такий дозвіл необхідний також для оформлення відчуження від імені, на ім'я неповнолітнього в тому випадку, коли він є співвласником нерухомого майна, або нерухомість буде здобуватися на його ім'я.

Ціна будинку (квартири), що продається, визначається угодою сторін, але не може бути меншою за оціночну вартість, яку зазначено в Витязі з реєстру права власності (довідці-характеристиці), виданому відповідним органом технічної інвентаризації.

При посвідченні договору нотаріус перевіряє відсутність заборони на відчуження (арешт) будинку (квартири) згідно з Єдиним реєстром заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та перебування предмета договору, а також коштів покупця під податковою заставою в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна про податкові застави.

Державна реєстрація правочину проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутись із заявою, правовстановлюючим документом, його копією до Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе придбану нерухомість.

Що стосується оподаткування операції купівлі-продажу житлового будинку (квартири), то фізична особа, що купує майно, сплачує збір на загальнообов'язкове державне пенсійне страхування - 1 % від суми договору.

Продавцем сплачується державне мито - 1 % від суми договору та плата за послуги нотаріуса.

Дохід, отриманий від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку (квартири) не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку (квартири) не перевищує 100 квадратних метрів. У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 % від вартості такого об'єкта нерухомого майна. При здійсненні другого продажу за рік житлового будинку (квартири) продавцем сплачується 5 % з усієї вартості об'єкта нерухомості, незалежно від його площі. У разі коли витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно містить інформацію про те, що майно, яке підлягає відчуженню, зведене, добудоване, перебудоване чи переплановане власником самочинно, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. У разі відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

У разі посвідчення правочину, спрямованого на відчуження земельної ділянки, нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) такої земельної ділянки. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст нотаріус зазначає в тексті договору. При посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду нотаріус роз'яснює сторонам зміст статті 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.При посвідченні договору про відчуження об'єкта незавершеного будівництва нотаріусові подається витяг про державну реєстрацію прав, виданий органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, разом з документом, на підставі якого проводиться будівництво (дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про початок виконання будівельних робіт, будівельний паспорт тощо), та документ, що підтверджує право на земельну ділянку. Посвідчення договорів про відчуження об'єктів незавершеного будівництва здійснюється нотаріусом з дотриманням загальних вимог законодавства, що застосовується при відчуженні нерухомого майна.