3.2. Припинення договору оренди державного та комунального майна

В юридичній літературі під припиненням зобов’язань прийнято розуміти припинення існування прав та обов’язків його учасників, які становлять зміст зобов’язання.[84][1]

У чинному законодавстві України питання припинення зобов’язань врегульовано главою 20 ЦК України, де встановлюються такі підстави припинення зобов’язань:

– припинення зобов’язання виконанням;

– припинення зобов’язання зарахуванням;

– припинення зобов’язань у разі збігу боржника і кредитора в одній особі;

– припинення зобов’язання угодою сторін;

– припинення або зміна зобов’язання внаслідок зміни плану;

– припинення зобов’язання неможливістю виконання;

– припинення зобов’язання смертю громадянина або ліквідацією юридичної особи (ст.ст. 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223 ЦК України).

Законом України „Про оренду державного та комунального майна” встановлено загальні правила щодо порядку і підстав припинення договору оренди.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 26 цього закону встановлюється, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Ця норма відповідає ст. 162 ЦК України, яка встановлює, що одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна умов договору не допускається, за винятком випадків, передбачених законом.

Схожий підхід є і в ЦК України. Відповідно до ч. 2 ст. 598 ЦК України встановлено, що припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Однак, як бачимо, ЦК України, на відміну від ЦК УРСР, надав право сторонам договору встановити право на односторонню відмову від укладення договору в договорі, а не лише в законі.

Однак слід зазначити, що ЦК України закріпив право наймодавця в окремих випадках відмовитись від виконання договору оренди. Так, відповідно до ст. 782 ЦК України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму, договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Як бачимо, між ч. 1 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та ст. 782 ЦК України існує суттєва різниця. ЦК України надає право орендодавцю відмовитись від виконання договору оренди, а Закон України „Про оренду державного та комунального майна” встановлює заборону на односторонню відмову від виконання зобов’язань за договором оренди державного та комунального майна.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін.

На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Так, відповідно до ст. 269 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду можливе у випадках, якщо наймач:

- користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

- навмисно або з необережності погіршує стан майна;

- не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;

- не зробить капітального ремонту у випадках, коли за законом або за договором капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду:

якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, непридатному для користування.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Стаття 27. Правові наслідки припинення або розірвання договору оренди

1. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

2. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. { Абзац другий частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом N 1905-IV ( 1905-15 ) від 29.06.2004 }

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

3. У разі припинення договору оренди за обставин, зазначених у частині першій цієї статті, орендар окремого індивідуально визначеного майна зобов'язаний повернути це майно відповідному підприємству, господарському товариству, створеному в процесі приватизації (корпоратизації), або його правонаступнику.

У разі припинення за цих же обставин договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу орендар за згодою орендодавця передає об'єкт оренди органу, який до укладення договору оренди здійснював повноваження з управління відповідним майном. Зазначений орган або його правонаступник зобов'язаний протягом тридцяти днів прийняти об'єкт оренди в своє управління. { Частину третю статті 27 доповнено абзацом другим згідно із Законом N 1905-IV ( 1905-15 ) від 29.06.2004 }

У разі якщо правонаступник органу, який до укладення договору оренди здійснював повноваження з управління відповідним майном, не визначений, об'єкт оренди, не заборонений до оренди чи приватизації, може бути переданий в оренду орендодавцем, зазначеним в абзацах другому і третьому статті 5 цього Закону, або приватизований в установленому законом порядку, якщо вивчення попиту не виявило потенційних орендарів. { Частину третю статті 27 доповнено абзацом третім згідно із Законом N 3269-VI ( 3269-17 ) від 21.04.2011 }