3. Задачи службы (организации) эксплуатации зданий.

Служба эксплуатации зданий – организация, в обязанности которой, вменяется проведение работ по техническому и эксплуатационному сопровождению зданий и сооружений. А именно, формирование совокупных организационно-технических мероприятий по уходу, надзору, а также ремонту всех видов конструкций и коммуникаций, в целях обеспечения надежности, исправного состояния и долговечности последних, в процессе их эксплуатации.

Основная задача, которую решает служба эксплуатации зданий – организация надлежащего контроля. Дело в том, что в большинстве своём, эксплуатация промышленных и жилых сооружений пущена на самотёк. Т.е., нарушаются самые элементарные правила: не выполняются текущие и профилактические ремонты, не производится очистка конструкционных элементов сооружений и кровли от загрязнений, не применяется повторная окраска - как результат, сроки эксплуатации сооружения сокращаются в несколько раз. Кроме того, зачастую на эксплуатируемое здание полностью отсутствует техническая документация, в частности, не оформлены технические и эксплуатационные паспорта.

Кстати, при наличии всех вышеуказанных проблем, эксплуатация административных зданий, впрочем, как и эксплуатация жилых зданий, проводится с серьёзными нарушениями, которые чреваты негативными последствиями. И решить их могут только профессионалы.

4. Виды и периодичность осмотров зданий и сооружений.

Техническое обследование зданий нельзя понимать как нечто неделимое. В действительности существуют несколько видов обследований зданий \ сооружений, каждый из которых состоит из несколько этапов в зависимости: от типа здания / сооружения (особо опасный объект, производственное, административное или жилое); и по обследуемым элементам в них (основания, несущие и ограждающие конструкции, инженерные сети).

Сначала проводится предварительное обследование зданий и сооружений. Основной задачей предварительного обследования является сбор исходной информации, определение общего состояния строительных конструкций, определение состава и объема работ для детального обследования. В состав работ по предварительному обследованию, входят:

• ознакомление с проектной и исполнительной документацией

• ознакомление с архивами, изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований

• осмотр объекта

• визуальное обследование строительных конструкций здания \ сооружения, с выявлением дефектов, повреждений, отклонений от строительных норм или же отклонений от проекта по внешним признакам

• выполнение обмерных работ и их фиксация

• выполнение прикидочных поверочных расчетов некоторых конструкций

• ориентировочную оценку состояния конструкций и объекта в целом

• камеральная обработка результатов и составление заключения по результатам предварительного обследования

• анализ результатов обследования и разработка плана дальнейших работ по обследованию (при необходимости)

 

Проведение следующего этапа обследования - детальное техническое обследование здания, должно обосновываться в заключении предварительного обследования. В зависимости от целей проведения работы по техническому обследованию здания \ сооружения могут на этом этапе заканчиваться.

На втором этапе технического обследования зданий проводится детальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает в себя:

• изучение проектной и исполнительной документацией

• работы по обмеру необходимых геометрических параметров зданий и конструкций, их элементов и узлов, в том числе с применением геодезических приборов

• освидетельствование строительных конструкций с откопкой шурфов для освидетельствования фундаментов (при необходимости) и вскрытием несущих конструкций для определения состава конструкции

• инструментальное определение параметров дефектов и повреждений

• определение фактических прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов

• измерение параметров эксплуатационной среды

• определение реальных эксплуатационных нагрузок и воздействий, воспринимаемых обследуемыми конструкциями с влияния деформаций грунтового основания

• определение реальной расчетной схемы здания и его отдельных конструкций

• определение расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки

• расчет несущей способности конструкций по результатам обследования с учетом обнаруженных дефектов

• камеральная обработка и анализ результатов обследования и поверочных расчетов

• анализ причин появления дефектов и повреждений в конструкциях

• составление итогового документа (акта, заключения, технического расчета) с выводами по результатам обследования

• разработка рекомендаций по обеспечению требуемых величин прочности и деформативности конструкций с рекомендуемой, при необходимости, последовательностью выполнения работ

 

Некоторые из перечисленных работ могут не включаться в программу обследования в зависимости от специфики объекта исследования, его состояния и целей. При этом детальное обследование здания \ сооружения может быть:

• выборочным (испытывается неразрушающими и разрушающими методами лишь часть конструктивных элементов)

• сплошным (испытываются все конструктивные элементы)

 

Третий, завершающий этап обследования зданий - поверочный расчет и камеральная обработка данных обследования. Расчеты выполняются с учетом результатов обследования: выявленных дефектов, отклонений от размеров, коррозионного износа, реальных прочностных свойств материала, действительных расчетных схем и нагрузок, температурных воздействий, осадок грунтов и т. д. Поверочные расчеты конструкций выполняются как вручную, так и с использованием сертифицированных программных продуктов. Строительно-техническая экспертиза также может включать в себя тепловизионное обследование зданий. С его помощью формируются термограммы и рассчитываются фактические потери тепла через ограждающие конструкции. При оформлении энергетического паспорта здания учитываются параметры тепловизионного обследования здания.

Первичное обследование необходимо произвести не позднее чем через два года после ввода здания в эксплуатацию. Последующее обследование должно проводится не менее одного раза в десять лет, а при неблагоприятных условиях эксплуатации - не менее одного раза в пять лет. Данные требования установлены требованиями ГОСТ Р 53778-2010.

При обнаружении деформаций и трещин в несущих конструкциях, видимых прогибов конструкций перекрытий и покрытия требуется незамедлительное проведение обследования для предотвращения возможных аварий.