Вибір концепції визначення орендної вартості
При аналізі орендної вартості землі доцільно вибрати придатну концепцію її формування. Для типів землекористування з нееластичною пропозицією, до яких відносять, у першу чергу, сільськогосподарські типи землекористування, комерційні на головних вулицях, бензозаправні станції і т.п., більшу вагу слід надати концепції залишку, тому що критичним параметром прибутковості виробництва товарів і послуг є конкретне місце розташування.
Концепція залишку припускає сильну конкуренцію між орендарями. Вона краще пояснює зростання орендної вартості в «першокласних» місцях, ніж у всіх інших. А також краще пояснює зростання орендної вартості під магазинами на головних вулицях в часи економічних підйомів, ніж в часи стабільної чи кризової економіки. В реальній практиці концепція залишку дає максимально можливу величину орендної вартості землі, на яку будуть впливати безліч ринкових факторів.
Досить часто може здаватися економічно невиправданою і не відповідати концепції залишку висока орендна вартість, яку у великих містах готові платити за кращі місця землевласники ділянок під магазини великих національних і міжнародних торгових мереж. Насправді, така політика не суперечить концепції залишку, яку фінансово могутні компанії реалізують у довгостроковій перспективі, і яка може бути навіть на шкоду короткостроковим інтересам. Поточні низькі доходи в таких компаніях частково компенсуються за рахунок масштабності бізнесу, більш низьких оптових цін і т.д.
Для типів землекористування з еластичною пропозицією, до якого відносяться офісні і промислові типи землекористування, більшу вагу слід надати концепції попиту та пропозиції, тому що прибутковість виробництва товарів і послуг у меншому ступені залежить від місця розташування.
Аналіз попиту на землекористування
Реальний ринок типів землекористування далекий від досконалості і рідко знаходиться в стані рівноваги, що ускладнює задачу аналізу тенденцій орендної вартості.
Враховуючи те, що попит на типи землекористування є похідним від попиту на продукцію, яка виробляється при використанні землі, у аналіз тенденцій зміни орендної вартості повинні бути включені тенденції зміни багатьох макро- і мікроекономічних характеристик, які у своїй сукупності впливають на попит і пропозицію.
Розглянемо більш детально підходи до аналізу сил попиту та пропозиції на ринку оренди землекористування.
Кратко о спросе из экономики:
Спрос отражает желание и возможность приобрести товар по определенной цене.
Кривая спроса (D) показывает, какое количество товаров (Q) могут приобрести потребители при различных уровнях цены. Кривая D демонстрирует действие закона спроса: чем выше цена (P) на товар при прочих равных условиях, тем меньше объем спроса (Q), и наоборот.
Свойства кривой D: 1) убывающая; 2) тангенс угла наклона отрицательный; 3) отражает обратную зависимость между P и Q.
Спрос испытывает влияние ценовых и неценовых факторов. Эта функция может быть представлена в виде:
где Pa – цена данного товара; Pn – цена товаров-заменителей; Pm – цена на дополняющие товары; I – доход покупателя; M – вкусы и предпочтения покупателя.
Попит на оренду й орендну вартість визначаються купівельною спроможністю населення по відношенню до товарів і послуг, вироблених на базі даного типу землекористування.
Для визначення реакції попиту на зміну в доходах населення застосовують поняття еластичності попиту за доходом:
Еластичність попиту за доходом - це показник реакції попиту на зміну доходу споживачів.
Еластичність попиту за доходом = % Зміни попиту / % 3міни доходу
Коэффициент эластичности спроса по доходу показывает, насколько изменится объем спроса (∆QD) при изменении доходов потребителей (∆I) на 1 %
.
В зависимости от связи между QD и I (прямая и обратная) коэффициент EI(D) может быть положительным и отрицательным.
1) EI(D) > 0 означает, что рост I вызывает рост QD (качественный товар: мясо, молоко) (кривая D1 на рис.7).
2) EI(D) < 0 означает, что рост I вызывает сокращение QD (товары низшей категории: заменители масла) (кривая D2на рис.7).
3) EI(D) > 1 означает, что рост QD превышает рост I на 1% (кривая D3) (товары роскоши, спрос на которые формируется при определенном уровне дохода).
Рис. 6. Зависимость спроса от дохода
Для землекористування характерна велика позитивна еластичність попиту за доходом (тобто попит збільшується разом із збільшенням доходів). Інакше кажучи, зміна купівельної спроможності впливає на попит землекористування (хоча й з різним ступенем для різних типів). Наприклад, попит на сільськогосподарські типи землекористування, як правило, менш еластичний, ніж попит на виробничі типи землекористування, тому що попит на продукцію сільського господарства більш стабільний при зміні доходів населення.
Аналогічно, попит на земельні ділянки під першокласними магазинами менш еластичний, ніж попит на ділянки під другорядними магазинами.
Еластичність попиту за ціною - це показник реакції попиту на зміну ціни.
Стосовно до орендної вартості землі — це показник реакції попиту на зміну орендної вартості:
Еластичність попиту за ціною = % Зміни попиту / % Зміни орендної вартості
ЭЛАСТИЧНОСТЬ СПРОСА ПО ЦЕНЕ – процентное изменение величины спроса, деленное на процентное изменение цены
Коэффициент эластичности спроса по цене показывает, насколько изменится объем спроса (∆QD) при изменении цены (∆P) на 1%
.
Коэффициент EP(D) всегда отрицательный, т.к. по закону спроса P и Q изменяются в противоположном направлении.
Эластичность спроса по цене зависит:
а) от степени необходимости (чем она больше, тем ниже эластичность);
б) количества товаров-заменителей (чем их больше, тем больше возможность найти замену подорожавшему товару, т.е. выше эластичность);
в) факторов времени (чем его больше, тем легче потребителю отреагировать на изменение цены, т.е. выше эластичность).
Можно определить три группы товаров по уровню ценовой эластичности.
Ценовой спрос на первую группу относительно эластичен, когда небольшие изменения в цене приводят к значительным изменениям объема их продаж.
Ко второй группе относятся товары с пропорциональной (единичной) эластичностью, когда объем продаж изменяется пропорционально изменениям в цене.
Третья группа - товары, по которым даже существенные изменения цены вызывают небольшие изменения в объеме продаж. Спрос на эти товары называют относительно неэластичным.
Если Еd <1, то ценовой спрос является относительно неэластичным
Еd = 1 – единичным
Ed> 1 - относительно эластичным.
1. Неэластичный спрос (EP(D) < 1) – рыночная ситуация, при которой изменение цены на 1% вызывает незначительное изменение объема (QD) (рис. 8,а).
2. Эластичный спрос (EP(D) > 1) – рыночная ситуация, при которой изменение P на 1% (∆P=1%) вызывает значительное изменение QD (рис. 8,б).
3. Спрос единичной эластичности (EP(D) = 1) – это рыночная ситуация, при которой изменение цены на 1% вызывает 1-процентное изменение QD (рис. 8,в).
4. Абсолютно неэластичный спрос означает абсолютную нечувствительность объема спроса к изменению цены EP(D) = 0) – изменение P на 1% и более не влияет на изменение QD (кривая D0 на рис. 8 в).
5. Абсолютно эластичный спрос означает абсолютную чувствительность QD к малейшему изменению P (EP(D) = ∞): незначительный рост P приводит к падению QDдо нуля, а незначительное снижение P – к увеличению QD до бесконечности (кривая D∞ на рис. 8,в).
Рис. 7. Графики спроса с различной эластичностью по цене
В межах нашого аналізу еластичність попиту на виробничий фактор (землекористування) за ціною залежить від наступних факторів:
а) еластичності попиту на продукцію;
б) ціни і доступності товарів-замінників;
с) ступеня інтенсивності його використання;
д) частки в складі загальних витрат.
в) факторов времени (чем его больше, тем легче потребителю отреагировать на изменение цены, т.е. выше эластичность).
Еластичність попиту на продукцію. Наприклад, продовольство вважається досить нееластичним за ціною продуктом, тому і попит орендаря на виробничий фактор - землекористування на якому виробляється продовольча продукція - буде також нееластичним. Для орендаря з еластичною за ціною продукцією ситуація буде прямо протилежна.
Залежність еластичності попиту від ціни й доступності товарів-замінників для землекористування носить специфічний характер. З одного боку, у масштабах місцевого ринку можна підібрати аналогічну земельну ділянку. Але через унікальність місця розташування кожної ділянки в загальному значенні для конкретного землекористування немає замінників.
Критичність місця розташування для землекористування з комерційною функцією на центральній вулиці робить неможливою рівноцінну заміну такого об'єкта навіть на іншій стороні вулиці або в декількох метрах від лінії фасадів.
Вважається також мало прийнятною заміна іншим типом землекористування, наприклад, офісний тип землекористування не може бути замінений житловим. Індивідуальні особливості кожного об'єкта, такі як планування, інженерне устаткування, в поєднанні з вимогами конкретного виду бізнесу роблять заміну ще більш невідповідною.
Кажучи про заміну, згадаємо, що альтернативою оренди є придбання у власність земельної ділянки. Тоді попит на оренду визначається зіставленням користувачами усіх вигод і витрат, пов'язаних із придбанням повного права власності і права оренди.
Ступінь інтенсивності використання фактора (землекористування). Еластичність попиту на виробничий фактор деякою мірою буде залежати від інтенсивності використання цього фактора. При збільшенні орендної вартості орендарі, якщо дозволяють умови, можуть скоротити кількість орендованих площ. Однак на практиці, істотного запасу площ, відмова від яких не вплинула б на бізнес, орендарі не мають. Тобто по цій позиції попит відносно нееластичний.
Частка в складі загальних витрат. Еластичність попиту на виробничий фактор залежить від того, наскільки велику частину, складає його вартість у загальних витратах виробництва. Чим більша частка в загальних витратах, тим більша еластичність попиту за ціною.
Для більшої частини офісного та промислового типів землекористування орендна вартість складає відносно малу частину загальних витрат, тому попит є відносно нееластичним. Для типу землекористування роздрібної торгівлі підвищення орендної вартості може виявитися не тільки більш чуттєвим, але навіть критичним, тому для цього сегменту ринку землі попит більш еластичний за ціною.
Висновки огляду питання еластичності попиту:
- попит на типи землекористування є функцією попиту на товари й послуги, які виробляються при використанні даного типу землекористування як виробничого фактора.
- при виробництві товарів і послуг, попит на які еластичний за доходом, попит на ці типи землекористування також еластичний за доходом і, крім того, може змінюватись протягом циклів економічної активності. При виробництві товарів і послуг, попит на які нееластичний за доходом, попит на такі типи землекористування також нееластичний за доходом.
- попит на типи землекористування як фактор виробництва для більшої частини сегментів ринку землі нееластичний за ціною.