Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе

1. Оценивают потенциальный валовой доход на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для объектов-аналогов.

2. Оценивают потери от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка. Рассчитанную таким образом величину вычитают из потенциального валового дохода нежилого строения без учета земельного участка и определяют действительный валовой доход.

3. Рассчитывают эксплуатационные расходы и предусмотренные законодательством налоги на недвижимое имущество.

4. Вычитают эксплуатационные расходы и сумму налогов из действительного валового дохода. В результате получают величину чистого операционного дохода.

5. Пересчитывают величину чистого операционного дохода в текущую стоимость одним из двух методов: методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежного потока.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при полном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

ПВД = S ´ Cа,

где: Cа - арендная ставка с учетом НДС за 1 м2;

S - площадь, сдаваемая в аренду.

Если оценивается объект, приносящий доход своим владельцам от сдачи в аренду – офисное помещение или гостиницу, то валовой доход рассчитывается нами непосредственно по фактическим данным выручки конкретного оцениваемого здания. Другое дело, когда оценивается здание, используемое владельцем для своих производственных целей. Например, здание заводоуправления или склад. В этом случае, чтобы определить арендную ставку мы должны найти сопоставимые с оцениваемым зданием объекты, площади которых сдаются в аренду и стоимость аренды известна. Главный признак, по которому следует выбирать объекты-аналоги, – это местоположение. Кроме того, здания должны быть сопоставимы по функциональному назначению, по своей классификации, физическим объемам и параметрам. Дальнейшие рассуждения проведем на примере оценки методом капитализации объекта недвижимости, расположенного в г. Москве.

Оценка рыночной стоимости земли

В России в настоящее время землей чаще всего владеют на основании права собственности, права аренды и права постоянного (бессрочного) пользования.

Принципы и подходы к оценке земельных участков были рассмотрены нами во второй и пятой главах. Методы оценки систематизированы в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. Согласно рекомендациям, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.