Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов, определяющих стоимость на основании затрат, необходимых на создание объекта, аналогичного оцениваемому.

Стоимость имущества по затратному подходу определяется на основе восстановительной стоимости за вычетом всех видов накопленного износа: физического, функционального и внешнего.

Под восстановительной стоимостью имущества понимается полная стоимость затрат, которые понес бы собственник, если бы он должен был полностью заменить данное имущество на аналогичные новые объекты по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату оценки, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов – также таможенные платежи и т.д.

При оценке рыночной стоимости имущества по затратному подходу выделяют три вида износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний (экономический).

Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие постепенной утраты изначально заложенных при создании технико-экономических качеств под воздействием эксплуатации, природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ представляет собой уменьшение стоимости имущества, вызванное появлением новых технологий, материалов или технологических принципов, что приводит к избыточности капитальных затрат в существующее имущество, неполному его использованию, невозможности расширения или модернизации объектов.

Внешний (экономический) износ – форма износа, представляющая собой уменьшение стоимости имущества за счет экономической, политической, экологической обстановки как в регионе, так и непосредственно вблизи местонахождения объекта.

В результате рыночная стоимость имущества по затратному подходу представляет собой скорректированную восстановительную стоимость аналога за вычетом накопленного физического, функционального и экономического износа.

Данное положение описывается формулой:

,

где: C - значение рыночной стоимости объекта оценки;

Co- значение восстановительной стоимости объекта;

Ифиз- физический износ в долях от стоимости;

Ифунк- функциональный износ;

Иэкон – экономический (внешний) износ объекта оценки.

Затратный метод имеет ряд ограничений при оценке объектов с большим сро­ком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа. Кроме того, затратный подход не отражает в достаточной степени рыночных ожиданий от использования оцениваемым объектом. Поэтому уровень стоимости, определенный затратным методом, является одной из точек зрения при определении рыночной стоимости и используется в основном как дополнение или составляющая для вывода окончательной ве­личины.

Основной акцент при определении рыночной стоимости собственности делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. Затратный метод остается как бы на вто­ром плане. Однако в подавляющем большинстве случаев получен­ная затратным методом оценка является необходимой составляю­щей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Для некоторой категории объектов собственности, не являющихся источником дохода, затратный подход, наоборот, является основным или даже единственным способом определения стоимости.