Принципы, связанные с рыночной средой

Эта группа принципов включает: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость. Стоимость оцениваемого объекта зависит от множества факторов. Он, в свою очередь, влияет на стоимость других оцениваемых объектов, находящихся в данном регионе. Поэтому для более точного определения стоимости объекта необходимо исследование связей между его стоимостью и факторами, влияющими на нее.

Принцип соответствия определяет степень, в какой сам объект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям рынка.

Предложение и спрос. На стоимость оцениваемых объектов большое влияние оказывает соотношение спроса и предложения. Однако, рынки собственности и особенно недвижимости несовершенны. Предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Конкуренция. Капитал движется туда, где возможна большая прибыль. Проникновение на высокодоходные рынки новых субъектов ведет в свою очередь к повышению предложения и снижению прибыли.

Изменение. Стоимость недвижимости постоянно меняется под воздействием внутренних факторов – таких, например, как износ, - а также окружающей среды. В связи с этим оценщики осуществляют оценку стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Приведем принятое среди оценщиков определение этого принципа: «разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки».

Другими словами, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости собственности.

В заключение следует добавить, что для наиболее эффективного анализа и оценки должны быть задействованы все рассмотренные нами принципы, хотя степень их влияния на тот или иной объект может различаться.

Этапы оценки

Оценка объектов собственности – это упорядоченный процесс, включающий в себя следующие этапы.

1. Определение задачи.

2. Составление плана и договора на проведение оценки.

3. Сбор и анализ информации.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

5. Расчет оцениваемой стоимости объекта на основе трех подходов.

6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости.

7. Составление отчета об оценке.

Определение задачи

Первое дело оценщика – определить цель оценки. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения или совершения сделки.

Оценку проводят для различных целей, о чем мы говорили еще во введении: например, для купли-продажи, внесения в качестве залога, страхования, принятия управленческого решения, налогообложения, для передачи в аренду и так далее.

В зависимости от цели оценки можно вести речь об определяемом виде стоимости. Мы уже знаем, что основным видом стоимости является рыночная. Однако существуют и другие виды стоимости. Рассмотрим некоторые из них:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

г) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

д) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Следующим важным моментом при определении задачи является установление оцениваемых имущественных прав. Иными словами, важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Может случиться так, что при оценке бизнеса предприятия не будет учен какой-нибудь актив, составляющий немалую долю от стоимости предприятия.

Наконец, необходимо определиться с датой оценки. Любой вид стоимости в условиях рынка имеет смысл только в привязке к конкретным временным рамкам. Это обусловливает бессмысленность заключения об оценке без указания даты оценки. Здесь следует проводить четкое различие между двумя понятиями: датой проведения оценки и датой составления отчета. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Дата составления отчета – это фактическая дата выполнения работы оценщиком. Например 25 мая 2004 года вы подготовили отчет по определению рыночной стоимости офисного здания по состоянию на 25 апреля 2004 года. Первая дата – дата составления отчета, вторая – дата проведения оценки.

Итак, на первом этапе оценщик определяет задачу оценки, в ходе которой уясняет: цель оценки, вид определяемой стоимости, оцениваемые имущественные права, дату оценки.

После того, как оценщику становится ясно, что делать, пора определяться - как и когда делать? Переходим ко второму этапу – составление плана и договора на проведение оценки.