2. Основные термины и определения, используемые по обследованию объектов недвижимости

Дефект - неисправность, возникающая в конструкции на стадии ее изготовления, транспортировки, монтажа и эксплуатации.

Деформация здания (сооружения) - изменение формы и размеров, а также потеря устойчивости (осадка, сдвиг, крен и т.д.) здания или сооружения под влиянием нагрузок и воздействий.

Деформация конструкций - изменение формы и размеров конструкций (или части ее) под влиянием нагрузок и воздействий.

Деформация основания - деформация, возникающая в результате передачи усилий от здания (сооружения) на основания или изменения физического состояния грунта в период эксплуатации.

Контроль технического состояния - система надзора за техническим состоянием конструкций в период их эксплуатации, имеющая цель поддержание их в работоспособном состоянии.

Надежность - свойство (способность) зданий и сооружений, а также их несущих и ограждающих конструкций выполнять заданные функции в период эксплуатации.

Обследование конструкций - комплекс изыскательских работ по сбору данных о техническом состоянии конструкций, необходимых для разработки проекта восстановления их несущей способности, усиления или перестройки.

Оценка технического состояния. Установление степени повреждения категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом. Оценка производится по результатам обследования и включает: проверочный расчет конструкций с учетом обнаруженных дефектов и повреждений, фактических свойств материалов, фактических и прогнозируемых нагрузок, воздействий и условий эксплуатации. По результатам составляется техническое заключение.

Отступление от норм - отступления, которые не могут быть исправлены в процессе ремонта в существующих зданиях и сооружениях, запроектированных и построенных по ранее действующим нормативам. Вновь разработанные нормы не распространяются на такие здания и сооружения, за исключением случаев, когда дальнейшая их эксплуатация в соответствии с новыми данными приводит к недопустимому риску.

Категория технического состояния – это степень эксплуатационной пригодности строительной конструкции или здания и сооружения в целом, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций.

Контрольные вопросы для самопроверки

Основные положения по обследованию объектов недвижимости

1. Что такое дефект?

2. Что понимают под обследованием конструкции?

3. Что понимают под категорией технического обслуживания?

4. Что такое надежность?

3. Последовательность проведения обследования и составление программы обследования

Заказчик представляет специализированной организации, имеющей допуск СРО, техническую документацию по объекту и проект технического задания. Этот проект после ознакомления и проверки достаточности технической документации, а также после предварительного визуального освидетельствования объекта обследования корректируется. Затем заказчик выдает исполнителю техническое задание на обследование. После ознакомления с объектом обследования и технической документацией вносятся технические предложения в задание. В соответствии с заданием разрабатывается техническая программа на обследование. Затем оформляется типовой договор с необходимыми приложениями. При обнаружении скрытых дефектов и повреждений, на стадии предварительного обследования, могут вноситься изменения, которые должны быть отражены в программе обследования.

Проведение работ по обследованию осуществляют в три этапа:

•предварительное (визуальное) обследование, которое включает проверку соответствия конструкций проектной документации, инструментальное обследование здания и его конструкций, определение физико-механических свойств материалов конструкций экспресс методами и составления программы детального обследования конструкций (при необходимости);

•детальное (инструментальное) обследование предполагает уточнение отдельных прочностных характеристик материалов конструкций, оснований и фундаментов с отбором проб для лабораторных исследований. Уточняется конструктивная схема здания, и производятся проверочные расчёты конструкций с учётом выявленных при обследовании отклонений, дефектов и повреждений, фактических нагрузок и свойств материалов.

В процессе обследования уточняются и определяются объемы, причины повреждений и дефектов железобетонных конструкций путем:

- геометрических измерений поврежденных участков конструкций (прежде всего глубины повреждения бетона, коррозионного износа арматуры), проверки соответствия сечений элементов или конструкций требованиям проекта;

- отбора проб (в необходимых случаях) бетона и арматуры, подве-рженных коррозии, на химический анализ, в целях определения вида и причин коррозии или для лабораторных определений марок бетона (раствора), стали;

- определения прочности бетона неразрушающими методами;

- определения прогибов, деформаций конструкций и наблюдения за развитием трещин.

Одним из основных средств контроля за развитием деформаций являются наблюдения за осадкой фундаментов здания (сооружения) и за развитием трещин по маякам, предшествующие обследованию. Перед организацией наблюдений за развитием деформаций необходимо проанализировать имеющиеся у заказчика сведения по таким наблюдениям. В случае необходимости организовать натурные наблюдения за развитием трещин и прогибов в конструкциях.

При обследовании требуется производить следующие действия:

- измерение фактических размеров элементов отдельных конструкций;

- измерение фактических деформаций, прогибов, глубины, длины и ширины раскрытия трещин в конструкциях, а в отдельных случаях и контрольные измерения осадок;

- определение прочности бетона в бетонных и железобетонных конст-рукциях неразрушающими методами контроля, толщины защитного слоя в них, расположение, диаметр и состояние арматуры;

- определение физического (коррозионного) износа конструкций, их элементов, проверку соответствия существующих сечений и схем нормативным требованиям;

- измерение температуры и влажности материалов и изделий, эле-ментов ограждающих конструкций, а также поверхностей несущих конструкций;

- измерение температуры и относительной влажности воздуха.

Контрольные вопросы для самопроверки

Последовательность проведения обследования и составление программы обследования

1. Сколько этапов вклучает работа по обследованию?

2. Какие это этапы?

3. Какие действия требуется производить при обследовании?