21.Финансово-экономические риски оценки и оформление результатов экономической оценки земель поселений (населенных пунктов)

1. Учет финансово-экономических рисков при экономической оценке земель поселений (населенных пунктов)

Риск определяется как вероятная величина (значение), обознача­ющая, что события могут развиваться не в соответствии с ожидаемы­ми прогнозами.

При оценке земель населенных пунктов необходимо учитывать сте­пень риска по многим параметрам. Во-первых, от степени риска зависит норма возврата капитала. Во-вторых, при применении методики срав­нения продаж и остатка для земли необходимо выбирать объекты сравнения с аналогичными уровнями и группами риска или проводить кор­ректировку на отличие в уровне и степени риска. В-третьих, при приме­нении доходного метода необходимо иметь адекватную, приведенную по всем нормам и параметрам финансово-экономическую ситуацию.

Современная теория экономической оценки недвижимости и тео­рия экономической оценки земель населенных пунктов насчитывают более 100 видов различных рисков, влияющих на конечную оценку. Однако общим для всех объектов и методов является то, что стоимость земли связана с ожиданием будущих выгод (или будущих затрат на создание структуры улучшений), которые являются прогностически­ми, что ставит их в систему случайных величин.

Сами риски делятся на два вида: субъективные и объективные. Субъективные риски чаще всего связаны с ошибками специалистов оценщиков, использованием неотбракованной и неточной информа­ции, применением неэффективных методик и т. д. К объективным рис­кам можно отнести:

• риск рынка недвижимости;

• риск рынка капитала;

• риск низкой ликвидности;

• риск инфляции;

• риск управления недвижимостью;

• риск управления земельными ресурсами;

• риск неадекватного прогнозирования развития территории насе­ленного пункта;

• финансовый риск;

• экологический риск;

• законодательный риск.

Учет влияния объективных рисков при оценке земель населенных пунктов осуществляется в процессе проведения расчетов по прогноз­ным данным, с учетом определения степени ошибки получения таких результатов в будущем.

Поэтому в практике оценки земель применяются следующие мето­ды использования и учета рисков: метод анализа чувствительности и метод сценариев.

Метод анализа чувствительности

Основы метода анализа чувствительности заключаются в выявле­нии зависимости и влияния изменений каждой из переменных на ве­личину итогового расчета. Основным предположением является на влиянием на нее соответствующего типа объективного риска. Здесь предполагается изменение результата на основе изменения одного из факторов оценки.

Рассмотрим анализ чувствительности затратного и доходного ме­тодов оценки земель населенных пунктов в условиях увеличения па­раметров (исходных данных) на 1 %.

При этом различные группы рисков (и их составляющих) имеют неоднозначное влияние на итоговую оценку. Такие действия данных поправок действуют в интервале от 1 до 100% повышения параметра от базового на дату оценки (уровня).

Метод сценариев

В настоящий момент при проведении экономической оценки земель поселений (населенных пунктов) и прогнозировании развития оце­ночных тенденций и инвестиционной привлекательности различных участков земли населенных пунктов используют метод разработки сценариев, который применяется в оценке развития и последующего влияния различных рисков на итоговые результаты расчетов. Сцена­рии являются совместным, коллективным трудом экспертов и пред­ставляют собой описание предположения о возможных вариантах раз­вития событий по отношению к конечному результату:

• пессимистический;

• наиболее вероятностный;

• оптимистический.

Затем разрабатывается для каждого из наиболее вероятных ре­зультатов свой сценарий развития событий (возникновения опреде­лений группы или групп риска) в зависимости от прогнозируемых тен­денций изменения ситуации на местном рынке. Затем на основе анализа современных тенденций динамического анализа производится разра­ботка прогнозного сценария развития будущих событий.

В частности, совершенное развитие экономики предполагает сле­дующую вероятность развития ситуации на региональном рынке:

• пессимистический сценарий 30%;

• наиболее вероятный сценарий 50 %;

• оптимистический сценарий 30 %.

Исходя из сценариев эксперт-оценщик будет делать заключение о будущем развитии рыночных тенденций при оценке земель населен­ных пунктов.