4. Технология оценки земельных участков

Оценка земельных участков проходит в следующие этапы:

• вид оценки (единичная, массовая) определения метода исчисле­ния стоимости;

• сбор и обработка первичной ценообразующей информации:

• сбор характеристик, в том числе топографических объектов;

• составление динамических рядов цен продажи, приведение данных к текущему времени, оценка достоверности данных;

• сбор основных макроэкономических изменений состояния покупательской способности, состояние рынка недвижимо­сти, ценных бумаг и др.;

• сбор информации о доходообразующих элементах, в том числе и о нормах стоимости строительства объектов;

• получение сведений о ценовых зонах на территории городов и населенных пунктов с сопряжением всех промежуточных кор ректив (дисконты, строительные нормы и нормативы, местопо­ложение);

♦ осуществление оценки конкретного участка:

• отнесение участка к конкретной ценовой зоне по признаку то­пографической привязки;

• отбор необходимых корректив с целью учета градостроитель­ной ценности, социальной привлекательности, местоположе­ния и т. д.

После этого проводится оценка земель населенного пункта затрат­ным методом. Для этих целей используется модель пофакторной оцен­ки земель.

Затратный подход экономической оценки земельных участков (тер­ритории) исходит из определения стоимости земли на основе учета затрат на ее подготовку, использование или возмещение потерь сель­скому хозяйству при отводе сельскохозяйственных земель.

В этом случае в основу оценки городских земель (земель населен­ных пунктов) положены затраты на инженерно-строительное освое­ние земель, создание социально-бытовой инфраструктуры, т. е. наиболее благоприятных условий функционирования жилищно-промышленного конгломерата.

Необходимо отметить, что формирование цен на землю и другие объекты недвижимости при проведении оценочных работ всеми тре­мя методами не остается постоянным. Это прежде всего связано с ос­новным двигателем спроса — предложением денег, что является ката­лизатором развития рыночных отношений. Если население будет направлять больше денежных средств на покупку недвижимости, то это, в свою очередь, приведет к конкуренции на рынке между потенциальными покупателями, что позволит повышать рыночную цену, а также цену отдельных элементов (факторов), влияющих на конечную оценку земельных участков. В случае превышения предложения над спросом происходит обратная тенденция: начинает снижаться рыночная цена или происходит обесценивание отдельных элементов (факторов), например фактора местоположения и отдельных инже­нерно-бытовых улучшений, что приводит к снижению стоимости зе­мельных участков.

Правильная оценка стоимости земельных участков основывается на некоторых принципиальных положениях.

Во-первых, должны по возможности быть учтены все факторы го­родской среды, которые влияют на условия проживания человека, и затраты, связанные с компенсацией этих факторов. Во-вторых, дол­жны быть правильно распределены веса каждого фактора, что может быть сделано с помощью экспертных оценок, корреляционного анали­за или с применением специальной компьютерной программы. В-тре­тьих, полученные результаты должны согласовываться с потребно­стями, интересами, запросами людей.

Структурное развитие крупных городов обусловлено действием множества факторов: экономических, социальных, исторических, экологических, технических. Общее число факторов велико, а само влияние противоречиво, многоступенчато, разнонаправленно (неко­торые факторы будут иметь отрицательное значение, что обусловлено конечным влиянием каждого фактора в отдельности на экономиче­скую оценку земель населенных пунктов) и особенно усиливается в переходные периоды развития общества. Разработка механизма дей­ствия и взаимодействия данных факторов позволяет сформулировать научно обоснованные регулирование и управление структурным раз­витием городов.

Оценка земель населенных пунктов производится на базе системы показателей с учетом их функционального назначения, повышенно-сти застройки, местоположения, престижности, социального и инже­нерно-транспортного обустройства, экологического состояния, доход­ности использования.

При оценке земель учитывается взаимодействие населения с город­ской средой, в частности, в модели оценки земель будет учитываться такой элемент, как удовлетворение требований населения комплек­сом условий, складывающихся на определенных участках населен­ного пункта. Сюда включены требования как социального порядка (культурно-бытовое обслуживание, характер и количество мест рабо­ты, характеристики транспортной доступности мест проживания и работы), так и эколого-эстетические требования в узком смысле этого слова (потребности в чистом воздухе, воде, отсутствии шума, наличие зеленых насаждений или озеленение и обустройство мест отдыха). Следствием этого представляется синтетический подход к оценке городской среды — от территории.

Если рассматривать оценку состояния территории в качестве пока­зателя, объективно характеризующего использование территории в интересах человека, то в данном случае слагаемые оценки должны быть как позитивными (положительными), так и негативными (от­рицательными). В частности, под положительной составляющей по­нимается суммарный эффект, который реально достигается для человека или предприятия на территории и образуется за счет их деятельности. Отрицательная составляющая является в результатом обобщения не­гативного эффекта, складывающегося в результате жизни и деятельно­сти человека или предприятия на территории населенного пункта и прямо или опосредованно воздействующего на них. Показателями, со­ставляющими отрицательную оценку, могут быть транспортная недо­ступность различных объектов и загрязнение воздушно-водного и по­чвенного бассейнов территории населенного пункта.

При оценке качества среды на территории населенного пункта не­обходимо учитывать как локальные характеристики самой оценива­емой территории (характер застройки, социальная инфраструктура: жилье, культурно-бытовое обслуживание, транспорт и т. д.), так и гло­бальные (доступность, удаленность, соседство и т. д.).

При проведении экономической оценки земель населенных пунк­тов часто встает вопрос о привлечении экспертов, компетентных в воп­росах организации городской территории, чтобы с их помощью решить комплекс задач, связанных с инженерно-технической и архитектур­но-планировочной обеспеченностью территории населенного пункта.

В случае неоднородности и сложности территории населенного пункта оценку проводят высококвалифицированные эксперты, с по­мощью которых выделяются наиболее ценные кварталы и зоны город­ской среды, оказывающие влияние на формирование оценки и оценоч­ной зоны данного населенного пункта.

Архитектурно-планировочная структура населенных пунктов (в ос­новной своей массе) предоставляет достаточно сложные территории, сочетающие в себе здания и сооружения различных строительных эпох, причем часто жилые здания соседствуют с коммунально-про­мышленными объектами, а жилые многоэтажные — с индивидуальны­ми малоэтажными домами, что будет существенно влиять на стоимо­стную оценку земельных участков. Факторы могут изменяться по своему количеству (наличие тех или иных факторов будет зависеть от типологии и исторического развития конкретного населенного пунк­та) и иметь различное весовое значение.

Создание базы данных пофакторной стоимостной оценки земель не­обходимо начинать с первичной обработки имеющейся информации по конкретному объекту оценки. Применение данной информации по­зволяет определить основные ценообразующие факторы, в частности, были отобраны факторы, приведенные в данной книге в предыдущей главе.

Процедура оценки индивидуального земельного участка сводится к соединению показателей удельной стоимости той ценовой зоны, где он расположен, с его индивидуальными характеристиками: видом ис­пользования, площадью, местоположением, архитектурной и градо­строительной ценностью, экологическими свойствами, степенью со­циальной обустроенности.

Вид использования, помимо того что он выступает как признак вы­деления зон, может быть представлен в виде дробных коррективов; например, стоимость участка в жилом массиве, пригодного под за­стройку объектами торговли, увеличивается в N раз и т. п.

Оценка участка определяется перемножением показателя зональ­ной удельной стоимости на его площадь и внесением корректив по его индивидуальным характеристикам. В случае применения традицион­ных единиц измерения (м², сотка и т. п.) полученный результат при­водится в соответствие с градостроительными нормами соответствия участка виду эксплуатации. В случае незначительных отклонений (±15 %) оценка осуществляется в пределах нормативной площади.

Местоположение участка — многофакторная составляющая, кото­рая частично была реализована при формировании зон. Для учета внутризонального местоположения участка должны быть выделены ценообразующие признаки: близость и доступность транспортных раз­вязок, наличие объектов социальной инфраструктуры (школы, боль­ницы, детские дошкольные учреждения и т. п.) и другие характери­стики, важные с точки зрения жителей. Влияние избранных признаков учитывается в оценке в виде затрат времени или поэтапно (т. е. в зат­ратном или доходном методе оценки). Архитектурная и градострои­тельная ценность — уникальные характеристики, присущие некото­рым участкам. По ним или осуществляется единичная оценка, или при проведении массовой оценки проводится специальная коррек­тировка.

Для экономической оценки вся территория населенного пункта подвергается комплексному архитектурно-градостроительному, а за­тем интегральному экономическому зонированию (балльное зони­рование).

Процесс создания системы оценки земельных участков (формиро­вание ценовых зон, проведение массовой и единичной оценки земель­ных участков) может быть проведен как вручную, так и автоматизи­рованным способом. Последний дает более широкие возможности в плане практического использования накопленной информации, а имен но — не только в организации получения данных о налогооблагаемой базе, но и в определении земельного экономического потенциала на­селенного пункта, развития нетрадиционных форм инвестирования, образования первичного и вторичного земельных рынков.

Выводы. Приведенный в данной главе инструментарий по оценке земельных участков поселений — населенных пунктов позволяет достаточно под­робно собрать необходимую информацию для проведения земельно-оценочных работ с высокой точностью.