2. Алгоритм определения стоимости земель населенных пунктов

Технология оценки земель может выполняться двумя приемами, причем каждый из них состоит из двух уровней. Различие заключает­ся в том, что при применении первого приема оценки технология оценки базируется на существующем градостроительном или архитектурно-планировочном зонировании, а второй прием используется при вы­полнении земельно-оценочных работ с проведением какого-либо зонирования территории населенного пункта. В настоящее время проводят оценку земель (городской недвижимости) населенных пунктов с применением поэтапной технологии: на первом этапе собирает­ся информация об осуществлении сделок купли-продажи недвижи­мости населенных пунктов (в данном случае предполагаются сбор и обработка информации по совершенным сделкам купли-продажи: квартир, индивидуальных домов, земельных участков), и с помощью специальной программы на персональной ЭВМ производится обра­ботка информации, с тем чтобы вычислить стоимость земельных участ­ков, занимаемых перечисленными объектами. Это первичный этап оценочного зонирования населенного пункта. В основу оценочного зонирования будет положено несколько основных принципов зони­рования.

1. Земельные участки с расхождением в цене на 5-20 % формируют оценочные кварталы.

2. Оценочные кварталы с расхождением в цене 3-15% формируют оценочные микрорайоны.

3. Оценочные микрорайоны с расхождением в цене 2-10 % форми­руют оценочные районы.

4. Оценочные районы с расхождением в цене 2-5 % формируют оценочные зоны населенного пункта.

Необходимо отметить, что из некоторых оценочных микрорайонов можно сформировать вполне самостоятельные оценочные подзоны, имеющие уникальные характеристики и позволяющие им автономно функционировать в системе оценочного зонирования населенного пункта.

На втором этапе проводится пофакторная экономическая оценка территории населенного пункта.

В качестве основных взяты ранее перечисленные в данной книге 9 факторов.

3. Инструментарий по оценке земельных участков поселений (населенных пунктов)

Современные преемники городских и районных земельных коми­тетов (госкомзема), а также земельные кадастровые палаты (ЗКП) субъекта РФ позволяют получить информацию о градостроительном зонировании и микрорайонах приоритетного спроса. Также можно получить статистические данные о сделках и ценах на земельные уча­стки, выкупаемые приватизированными предприятиями. Эти цены будут нижней границей рыночной цены земельных участков.

В процессе опроса работников городского госкомзема и ЗКП необ­ходимо:

1. определить районы или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим или наименьшим спросом при купле-продаже зе­мельных участков;

2. определить наличие спроса и предложения по верхней и нижней границам цены земельных участков;

3. определить, сколько ценовых зон будет на территории исследуе­мого объекта (населенного пункта);

4. определить наличие инженерно-строительных коммуникаций в на­селенном пункте:

• водопровода;

• электричества;

• газопровода;

• телефона;

5) выявить нормативную цену по следующим землепользованиям:

• земли промышленности;

• земли коммерческого назначения (ларьки, павильоны, магази­ны, кафе, офисы);

• земли, занятые индивидуальной застройкой;

• земли, занятые дачными строениями;

• земли, занятые садово-огородными участками;

• земли, занятые участками, отведенными для личного подсоб­ного хозяйства;

• земли, занятые многоэтажной жилой застройкой;

• земли, используемые для сельскохозяйственных целей (паш­ня, сенокос, пастбище, тепличное хозяйство);

6. определить микрорайоны или градостроительные зоны, пользу­ющиеся наибольшим и наименьшим спросом по списку в пункте 5;

7. собрать имеющийся планово-картографический материал (кар­та инвентаризации земель, карта градостроительного зонирова­ния, карта кадастрового зонирования со списком землепользо­вателей).

Бюро технической инвентаризации в любом городе является дер­жателем информации по всем строениям в городе, включая балан­совую стоимость объектов недвижимости, которая может являться нижней границей их рыночной цены. В БТИ регистрируются сделкинедвижимости (квартиры, дома, здания-сооружения, гаражи и т. д., за исключением земельных участков), можно получить информацию по сегментам рынка.

Нотариальные конторы. Практически все они владеют инфор­мацией о нижней и верхней границах рыночной стоимости недви­жимости. Это связано непосредственно с фактом подтверждения передачи денежных средств при оформлении и регистрации сделок купли-продажи. Здесь также можно получить сведения по сегмен­там рынка.

Городские администрации владеют полной информацией о струк­туре управления и регулирования рынка недвижимости. Можно по­лучить доступ к базе данных по аренде и продаже муниципальной соб­ственности и местах регистрации сделок с недвижимостью.

Собственники или арендаторы недвижимости. Данный источник также очень важен, но он узко информирован по сравнению с риэл­торскими фирмами. Каждый собственник или арендатор недвижимо­сти знает, сколько он заплатил за право собственности или аренды, но обладает маленьким объемом информации. В данном случае от одно­го собственника или арендатора можно получить сведения об одной-трех сделках с его недвижимостью или с его партнерами по бизнесу.

При получении данных необходимо учитывать взаимовыгодные фи­нансовые интересы. Их можно приобретать за разумное вознагражде­ние или предоставление взаимовыгодной информации.

Сбор сведений для оценки необходимо начинать с анализа местных периодических изданий. При этом, чем больше будет рассматривае­мый период (примерно за 6-12 месяцев до даты сбора информации), тем достоверней и полнее данные. В изданиях можно взять следу­ющую информацию:

♦ реклама риэлторских фирм с контактными телефонами и адре­сами;

• рекламные объявления о продаже объектов недвижимости с це­нами;

• рекламные объявления о покупке объектов недвижимости;

• аналитические материалы о ситуации на рынке.

Информацию из местных периодических изданий (по мере воз­можностей) можно подкрепить данными из рекламных теле- и радио­роликов.

Обобщенные и анализированные объявления показывают ситуа­цию на рынке недвижимости (общую структуру спроса и предложения, динамику распределения цен спроса и предложения как в течение календарного года, так и по отдельным ценовым зонам). Полученные выводы необходимо подтвердить или опровергнуть (если это возмож­но) аналитическими обзорами рынка в прессе, а также при последующих контактах с риэлторскими фирмами. Объем, периодичность, а также временной интервал выхода рекламных объявлений позволяют опре­делить количество работающих на рынке фирм, а также провести ана­лиз их надежности (какое время они работают на данном рынке), известности, надежности, оборотах (количество реализуемых объек­тов в месяц) и в результате выбрать те фирмы, которые потенциально могут быть поставщиками информации о сделках.

Риэлторские фирмы являются основным источником (как правило) поступления данных. После того как на основании анализа средств мас­совой информации будет составлен список потенциальных фирм-по­ставщиков, нужно выделить 2-3 фирмы по каждому сегменту рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• квартиры в многоквартирных домах;

• индивидуальные жилые дома в черте города и второе жилье (на­пример, дача, садовый участок);

• административная и коммерческая недвижимость (нежилые зда­ния, нежилые помещения в жилых домах, торговые площади, по­мещения сферы обслуживания и общественного питания, объек­ты незавершенного строительства);

• промышленная недвижимость, в том числе незавершенная;

• незастроенные земельные участки (индивидуальное жилищное строительство, дачи, личное подсобное хозяйство, садовые учас­тки, гаражи);

• незастроенные земельные участки (промышленно-складской застройки, сферы обслуживания, коммунально-бытового назна­чения).

Критерием отбора таких фирм будут объемы рекламы и сроки рабо­ты на рынке (более 1-2 лет работы, определяется по дате выдачи ли­цензии или регистрации фирмы).

В случае если с этими фирмами удастся выйти на контакт и предо­ставленного объема информации будет достаточно для моделирова­ния, то источник можно считать исчерпанным. Если же какая-либо из фирм откажется контактировать или количество предоставленных по какому-либо сегменту сделок окажется недостаточным (менее 5), то необходимо выбрать следующую по объему рекламы фирму и начать налаживать с ней контакт и продолжать по данной схеме до тех пор, пока не удастся набрать нужного количества сделок по каждому сегменту.

Аккумулирование данной информации производится в специали­зированной базе данных, позволяющей совершить анализ ситуации на местном рынке недвижимости.

Создание базы данных предусматривается на двух носителях — ан­кете и электронном в ЭВМ.

Каждый из носителей обладает стандартным набором характеристик.

Сбор информации осуществляется при помощи специальных анке­т, заполняемых по материалам инвентаризации и обследования БТИ.