4. Классификация видов управленческой деятельности

Принимая во внимание специфику недвижимости как объекта уп­равления, выделим основные критерии (признаки) классификации видов управленческой деятельности (классификация может быть рас­ширена и дополнена при изменении ситуации на рынке).

1. По фазам жизненного цикла.

1. Управление замыслом. Под замыслом понимается идея наи­лучшего использования земли.

2. Управление проектированием как самого объекта, так и неотде­лимых улучшений.

3. Управление изготовлением, т.е. возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением, т. е. процессом заключения сделок куп­ли-продажи, аренды, дарения, залога, доверительного управления, пе­редачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением (сервисом, связанным с объектом), т. е. всем комплексом операций по указанию услуг, связанных с ис­пользованием клиентами объекта недвижимости по его прямому на­значению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией, т. е. работами, включающими контроль за техническим состоянием объекта недвижимости, поддержание работоспособности и исправ­ности, регулировку и накладку, подготовку сезонной эксплуатации от­дельных элементов и всего объекта в целом, а также соблюдение на объекте экологических требований.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, рекон­струкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием (перефункционализацией в связи с изменением целей управления или внешней среды).

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

2. По виду объекта недвижимости (цели использования).

1. Управление жилыми домами.

2. Управление недвижимостью гостиниц.

3. Управление офисными и административными объектами. 2..4 Управление производственными зданиями.

5. Управление объектами недвижимости учебных и детских до­школьных учреждений.

6. Управление недвижимостью зрелищных и спортивных органи­заций.

7. Управление недвижимостью медицинских учреждений.

8. Управление объектами недвижимости научных организаций.

9. Управление объектами недвижимости, являющимися памят­никами культуры, истории и архитектуры, музеями и мемориальны­ми комплексами.

10. Управление недвижимостью предприятий бытового обслужи­вания и общественного питания.

11. Управление природными комплексами (парки, зоны отдыха, рекреационные зоны).

3. По уровню управления.

1. Первый уровень — линейное (оперативное) управление не­движимостью, или управление объектами недвижимости. Управляющий первого уровня организует обслуживание, потребление и обращение конкретного объекта недвижимости (жилое здание, офис, гостиница, коттеджный поселок и т. д.). В сферу его компетенции входят разра­ботка программ управления и их оперативное воплощение.

2. Второй уровень — комплексное (тактическое) управление, или управление комплексом недвижимости. Управляющий второ­го уровня осуществляет тактическое проектирование следующих фрагментов жизненного цикла объекта недвижимости: обращение (аренда), потребление, обслуживание (эксплуатация), капитальный ремонт, модернизация и реконструкция, перепрофилирование, а так­же разработка методик и технологий управления объектами недви­жимости.

3.3. Третий уровень — высшее (стратегическое) управление, или уп­равление имущественным комплексом крупной корпорации. Управ­ляющий третьего уровня осуществляет управление имущественным комплексом, в сферу его компетенции входит стратегическое плани­рование всего жизненного цикла объектов недвижимости, объединенных в имущественные комплексы, а также подходов, методов и прин­ципов управления ими.

4. По подходу к решению задач управления.

1. Инженерная деятельность, которая осуществляется за счет реа­лизации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета, составления бухгалтерских и финансовых отчетов. Фактически это инженерная деятельность по техническому обслуживанию жизненного цикла объектов недвижимости.

2. Социальный менеджмент — социальная деятельность по удо­влетворению запросов клиентов, которая в основе своей не всегда мо­жет быть формализована и требует творческого подхода к решению каждой конкретной задачи.