4. Содержание зонирования

Зонирование земель поселений осуществляется при разработке гра­достроительной документации о градостроительном планировании развития территорий поселений в отношении всех земель поселения (функциональное зонирование), а также в отношении земель поселе­ния в пределах определенной функциональной зоны (территориаль­ное зонирование).

В рамках планирования использования земель поселений в со­ставе градостроительной документации о градостроительном пла­нировании развития территорий поселений устанавливаются гра­ницы функциональных зон, основное целевое использование или функциональное назначение земель в их пределах: зоны земель ле­сов, зоны водных объектов, сельскохозяйственного использования, жилые, общественно-деловые, производственные и иные функцио­нальные зоны.

Функциональное зонирование включает в себя учет возможного характера использования земель поселений, в том числе для размеще­ния различных элементов функционирования поселения одновремен­но с выбором функционального предназначения земель в каждой из функциональных зон.

Территориальное зонирование выполняется на основе градостро­ительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и правил застройки орга­нами местного самоуправления.

Границы территориальных зон (подзон) устанавливаются в зави­симости от перечня видов разрешенного использования и параметри­ческих характеристик, отделяя друг от друга зоны (подзоны) с различны­ми «наборами» предписаний для землепользователей. Таким образом, границы территориальных зон (подзон) не могут быть определены без установления разрешенного использования (градостроительных рег­ламентов), и наоборот, не могут быть установлены градостроительные регламенты без определения границ их распространения и отделения их друг от друга.

Границы территориальных зон и подзон устанавливаются в схе­мах территориального зонирования. Схемы территориального зони­рования могут разрабатываться как в отношении всей функциональной зоны, так и в отношении ее части в соответствии с градостроитель­ным планированием развития территорий городских и сельских по­селений.

Функциональное зонирование

На стадии планирования использования земель поселений в соста­ве градостроительной документации о градостроительном планиро­вании развития территорий поселений устанавливаются границы функциональных зон, основное целевое использование или функци­ональное назначение земель в их пределах. При этом учитываются границы земель, занятых природными объектами.

Критериями деления земель поселений на функциональные зоны по признаку целевого использования являются:

• расположение на землях поселений природных ресурсов (лес, водные объекты);

• особенности целевого использования земель поселений (воз­можность их застройки, ограничения или запрет на ее осущест­вление).

Границы земель функциональных зон, занятых природными объек­тами, и земель особо охраняемых территорий при этом подлежат ут­верждению органами государственной власти, осуществляющими управление соответствующими земельными ресурсами, по согласо­ванию с органами местного самоуправления поселений.

Функциональные зоны

При зонировании земель поселений в рамках градостроительного планирования развития территорий городских и сельских поселений выделяются следующие функциональные зоны:

1. земли сельскохозяйственного использования и предназначенные под такое использование;

2. земли, занятые городскими лесами;

3. земли, занятые водными объектами;

4. земли расположения полезных ископаемых и минеральных ис­точников.

5. жилые;

6. общественно-деловые;

7. производственные и складские;

8. объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;

9. рекреационные;

10) специального назначения.

Характер функциональных зон, земли которых предназначены под застройку, определяет следующий состав данных земель поселений в них.

Зоны жилой застройки заняты и предназначены под строительство жилых, а также культурно-бытовых и иных функционально связан­ных с жильем зданий, строений и сооружений. Они, в свою очередь, включают территориальные зоны жилой застройки различных типов и этажности.

Общественно-деловые зоны заняты и предназначены для застрой­ки зданиями административного, коммерческого, торгового использо­вания, а также зданиями, предназначенными для бытового, культур­ного, медицинского и иного обслуживания населения городов и иных поселений.

Производственные и складские зоны заняты промышленной и ком­мунально-складской застройкой, в том числе промышленными, комму­нально-складскими и иными производственными объектами, и пред­назначены для этих целей.

Зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктур (зем­ли общего пользования) заняты зданиями, строениями и сооружени­ями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушно­го и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры и предназначены для этих целей.

Рекреационные зоны включают застроенные и подлежащие за­стройке земельные участки объектов оздоровительного, спортивно­го и иного рекреационного назначения.

Зоны специального назначения включают земли, занятые объекта­ми специального назначения, регулирование использования которых осуществляется в соответствии с законодательством РФ и субъектов Федерации (объектами обороны, атомной энергетики и т. п.). Грани­цы зон специального назначения должны согласовываться соответ­ствующими органами государственной власти, осуществляющими ре­гулирование использования земель, занятых объектами специального назначения.

Территориальное зонирование

Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с пра­вилами землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений в отношении функциональных зон или их частей. Границы территориальных зон часто могут совпадать с границами функцио­нальных зон (например, в сельских поселениях).

Функциональное назначение территориальных зон не должно про­тиворечить назначению функциональных зон. В пределах территори­альных зон по необходимости могут быть выделены территориальные подзоны, различающиеся по различным параметрам: параметрам, осо­бенностям функционального использования и т. п. Более детальная дифференциация земель территориальных зон производится в случа­ях, когда такие зоны имеют большой перечень видов разрешенного использования включенных в них земельных участков и застройки, как это будет в большинстве городов РФ.

Границы территориальных зон (подзон) и градостроительные рег­ламенты устанавливаются в документации о территориальном зони­ровании земель поселения.

Разработка градостроительных регламентов и установление разрешенного использования земельных участков

В градостроительных регламентах указываются допускаемые раз­меры земельных участков, в пределах которых могут быть примене­ны устанавливаемые в регламенте параметры, а также допустимость или недопустимость использования нескольких соседних участков «как единого» в отношении применения отдельных параметров (так называемые кластеры — согласно международной классификации единое, стандартизированное разрешенное использование земельных участков средних, стандартных размеров). Это актуально для сложив­шейся застройки, в которой при установлении границ земельных уча­стков может оказаться невозможным установить одинаковые пре­дельные размеры. Кроме того, при установлении границ земельных участков в сложившейся застройке могут быть земли, используемые несколькими фактическими владельцами, но не выделяемые как от­дельные, которые при «кластерном зонировании» могут быть учтены как общие для данных владельцев. В таком случае часть параметров может быть установлена в отношении каждого владельца, а часть — в от­ношении «совокупного участка».

В правила землепользования и застройки должны быть включены положения, регулирующие порядок установления территориальных зон (подзон) и градостроительных регламентов, включающие их со­держание; положения, регулирующие порядок использования и изме­нения объектов недвижимости; положения, регулирующие порядок согласования проектной документации, включающие различия в по­рядке согласования в зависимости от степени соответствия проектной документации установленному градостроительному регламенту (на­пример, исключительное использование земельных участков).

В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование может быть установлено в отношении основной или вспомогательной части земельно-имущественного ком­плекса, состоящего из земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, отнесено к основному или сопутству­ющему разрешенному использованию такого комплекса. Отнесение разрешенного использования имущественного комплекса к основно­му или сопутствующему осуществляется в соответствии со следу­ющими критериями:

• основное разрешенное использование — функциональное на­значение и параметры основной части имущественного комплекса в соответствии с видом территориальной зоны (например, стро­ительство индивидуального жилого дома);

• сопутствующее разрешенное использование — функциональное назначение и параметры вспомогательной части имущественного комплекса, связанные с основной частью данного комплекса (на­пример, строительство гаража и иных хозяйственных построек на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки).

В градостроительном регламенте территориальной зоны (подзоны) разрешенное использование устанавливается в форме перечня видов разрешенного использования земельных участков, в том числе услов­но разрешенного использования земельных участков с описанием условий.

В случае если в отношении отдельных вспомогательных частей иму­щественных комплексов устанавливаются ограничения, то в градо­строительном регламенте конкретной территориальной зоны (подзоны) может быть установлено сопутствующее разрешенное использование в отношении данных вспомогательных частей комплексов.

Анализ формирования городской недвижимости показывает его не­равномерное формирование и современное развитие, что нашло свое отражение в системе формирования сегментов рынка городской не­движимости и инфраструктуре рынка городских земель. Предлага­емые меры по развитию рынка городских земель позволят построить правовую систему регулирования и управления городскими земле-пользованиями.