15.Система государственного регулирования платного землепользования как фактор управления земельно-имущественным комплексом в городах и регионах

1. Арендные отношения.

Развитие земельно-имущественных отношений в России характе­ризуется усилением государственного и рыночного характера регули­рования таких отношений и усилением экономической составляющей управления. Однако в городах и регионах практически отсутствует развитый цивилизованный земельный рынок (в настоящий момент бурно развивается рынок земель с индивидуальной застройкой и сель­скохозяйственных земель), поэтому основой земельных отношений становятся арендные отношения, которые являются главным сред­ством перераспределения земли между эффективно хозяйствующими субъектами, рационально ее использующими.

Уникальность ситуации заключается в том, что у арендатора соеди­няются права пользователя земли и собственника результатов хозяй­ствования на земле.

Аренда земли как основной механизм управления земельно-имущественным комплексом города

Согласно современным представлениям об устойчивом экономи­ческом развитии землепользовании аренда является абсолютным ин­струментом рыночных преобразований. Она:

• выравнивает экономические условия землепользования для всех форм собственности и хозяйствования;

• активизирует производство и уменьшает землеемкость продук­ции и услуг;

• увеличивает эффективность землепользования;

• позволяет в относительно короткие сроки оптимизировать во­просы соотношения производственно-экономического характе­ра с пространственным наполнением земельных ресурсов;

• упрощает и удешевляет процесс концентрации земли как ресур­са, необходимого для эффективного хозяйствования;

• упрощает и удешевляет процесс создания теоретико-методиче­ской базы для отработки и формирования механизмов рыночно­го перераспределения земель к наиболее эффектным социаль­но-экономически хозяйствующим субъектам.

В крупных городах сложилась уникальная ситуация, когда практиче­ски отсутствует процесс земельного оборота и рынка земли. В период строительства рыночной экономики в России происходило бурное развитие системы рыночных арендных отношений, которые по своей системе регулирования, распределения и перераспределения город­ских земель, своими принципами и методикой, опередили любые зарубежные системы и методы, причем, не только в городе Москве, но и в других городах и регионах России.

Современные механизмы воздействия арендной платы на землеполь­зователей заключаются в том, что арендаторы поставлены в более жест­кие условия, чем собственники земли. Это выражено в следующем:

♦ выкуп права аренды;

• минимальные сроки договора аренды;

• возможность обязать арендаторов благоустроить прилегающую территорию и отремонтировать прилегающую инженерно-техни­ческую инфраструктуру ЖКХ города;

• деление арендаторов на группы по их коммерческой активности (товаро- и услугообороту) и, соответственно, дифференциация ставок арендной платы;

• увеличение размеров выкупа права краткосрочной аренды земли и ежегодное увеличение арендной платы с учетом общих инфля­ционных процессов;

• ограниченный срок аренды не позволяет арендаторам осуществ­лять долговременные проекты, возводить капитальные объекты.

Все это делает аренду достаточно непривлекательной для земле­пользования и достаточно привлекательной для собственника земли города или муниципального образования.

Согласно мировой системе городских землепользовании и теории рационального использования городских земель, структура хозяйству­ющих городских землепользователей должна иметь следующее соот­ношение:

• 55-80% - собственники земли;

• 20-45% - арендаторы земли.

Такая пропорция как создает оптимальные условия для поступле­ния платежей за землю, так и здоровые условия конкуренции между собственниками и арендаторами земли.

Методики определения арендной платы

Переход на новые экономические отношения естественно влечет за собой возникновение платности пользования различными ресурсами (в нашем случае, платности землепользования и землевладения). По­этому плата за землю является частью современной системы платного землепользования и землевладения, выражающей экономическую фор­му земельных отношений, возникающих в процессе землепользова­ния, землевладения и распоряжения между ее землепользователями (собственниками, арендаторами и т. д.).

Следствием этого присвоения платы собственником за землеполь­зование и налогообложения земельной собственности является обо­собление земельной собственности как экономической величины.

Размер платы за землю будет зависеть от вида связи процесса вос­производства общественного продукта с действующей экономической систем, (продукт может быть представлен в виде натуральной, товар­ной или плановой величины либо капиталом). Из этого видно, что в плате за землю отражается комплекс экономических отношений, де­лающих плату элементом рыночных отношений в системе земельных отношений. В свою очередь, плата за землю базируется на теории зе­мельной ренты.

Земельная рента как категория рыночной экономики базируется на частной собственности на землю и рынке земли (даже если этот рынок будет выражен косвенно — через рынок зданий-сооружений, в этом случае рыночной составляющей земли будет местоположение земельного участка относительно какого-либо объекта). Причем зе­мельная рента (ЗР) будет образовываться при разделении как на соб­ственника земли и землевладельца (арендатора), так и землепользо­вателя земли (собственника). В результате будут образовываться нормальные ЗР, абсолютная и дифференциальная (однако надо иметь в виду, что в современных городах возникают монопольная и квази­рента в результате сочетания нескольких уникальных факторов ме­сторасположения и комплекса улучшений). Абсолютная ЗР связана с частной собственностью на землю и достаточно быстрым оборотом капитала в промышленности по сравнению с сельским хозяйством. Дифференциальная ЗР связана с частной собственностью на землю и дифференциацией земли (земельных участков) по концентрации мест приложения труда, транспортной и коммуникационной доступности, архитектурно-исторической ценности застройки и т. д.

Частная собственность на землю служит основным источником воз­никновения абсолютной ренты и средством превращения добавочной прибыли в дифференциальную ренту (вследствие этого получим сто­имость прибавочного продукта, соответствующую сумме средней при­были (ссудный процент плюс предпринимательский доход) и земель­ной ренты (абсолютной и дифференциальной)).

Возникновение же монопольной и квазиренты в городах обуслов­лено уникальным местоположением земельного участка, наличием концентрированного количества социально-административно-исто­рических объектов (в каждом городе наберется свой список диффе­ренциальных факторов), при этом изъятие их будет меньше, чем по­лученный доход (причем возникновение таких форм ЗР происходит по одинаковому сценарию во всем мире).

Однако в действующих рыночных отношениях существует частная (или иная) собственность на землю, цена земли, земельный налог, арендная плата (это обусловлено тем, что любой земельный участок имеет рыночную цену вне зависимости от земельной ренты). В разви­том земельном рынке земли всех категорий находятся в постоянном обращении (купля-продажа, аренда, залог, ипотека и т. д.) вне зависи­мости от качества и местоположения, это связано с тем, что для собственника и потенциального землепользователя худших земель (как и лучших земель) по стандартной схеме цена земли определяется ис­ходя из арендной платы, нормы ссудного процента, срока аренды (а при определении арендной платы исходят из цены земли, срока аренды и нор­мы ссудного процента).

Исходя из вышесказанного мы можем определить цену земли как капитализированную годовую земельную ренту (т. е. превращение го­дового дохода за ряд лет в капитал), но это возможно только при выде­лении чистой земельной ренты или чистого дохода, получаемого от эксплуатации земельного участка, что зачастую невозможно, и по­этому необходима экономическая оценка земель. Следовательно, данное понятие показывает возможность существования всех форм земельной ренты.

На основании этого государство ставит своей целью изъятие допол­нительного дохода у землепользователя (собственника и арендатора) через взимание земельного налога и арендной платы, поэтому они но­сят рентный характер и показывают социально-экономическую цен­ность городских земель как базового элемента недвижимости.

Создание эффективно действующей системы взимания платы за землю (арендная плата и налогообложение) в современных россий­ских условиях просто необходимо. На нынешнем этапе развития зе­мельных отношений в России целесообразнее применять все наибо­лее прогрессивные системы платы за землю, а — именно точечный и зональный варианты.

Рассмотрим их более подробно.

Под точечным вариантом обычно подразумевается индивидуальная оценка размеров арендной платы или земельного налога для каждого конкретного земельного участка, исходя из оценки его хозяйственно-экономической ценности в системе городского поселения.

Зональный вариант (здесь предполагается наличие зон разрешен­ного использования поселений или иное территориальное зониро­вание города) предполагает определение единого размера арендной платы или земельного налога для определенной пространственной единицы населенного пункта с учетом дифференциации по видам землепользователей. Поэтому для современной России (в условия субъективной разобщенности в управлении земельным фондом) ре­комендуется применять комбинированный вариант взимания платы за землю, который позволит реализовать максимально эффектив­ное управление землями городов и при этом уменьшить трудоза­траты в финансовом и временном аспектах (хронология осуществле ния комбинированного варианта будет зависеть от точности и досто­верности исходной информации), При этом можно использовать не­сколько методик:

• прямые данные с рынка недвижимости;

• результаты аукционов;

• методики, обеспечивающие доход на поддержание инженерно-строительного оборудования земельных участков в рабочем со­стоянии.

Согласно современной экономической теории и теории инвестици­онного менеджмента получение арендной платы или взимание зе­мельного налога трактуется как получение дохода на капитал и дохода для его возврата (в роли капитала в данном случае выступает рыночная стоимость земельного участка). Рассмотрим современную европей­скую модель доходного имущества (аренды недвижимости).

Предположим, что земельный участок сдается в аренду на условиях чистой ренты, тогда доход на капитал — это часть чистой ренты, явля­ющейся платой собственнику за пользование земельным участком. Получаем, что размер ренты пропорционален стоимости земельного участка и составит произведение его стоимости на среднюю банков­скую процентную ставку (иными словами, рента составит ту величи­ну от капитала, которую банк выплатит по процентной ставке). По­этому полученная рента будет потрачена собственником на:

• уплату земельного налога (налога на собственность);

• обслуживание своего имущества;

• удовлетворение своих запросов.

А государственные и муниципальные собственники потратят рен­ту на содержание своего имущества и формирование доходной части бюджета.

Исходя из этого структура арендного платежа — А_п состоит из дохо­да на капитал — Д_к и дохода для его возврата — Д_в:

Ап = Д_к + Дв, (23)

Здесь необходимо отметить, что Д_в, доход для возврата капитала, напрямую зависит от восстановительной стоимости имущества и пред­назначен покрыть расходы собственника на восстановление аморти­зируемой части имущества (в данном случае комплекса улучшений земельного участка на территории городского поселения) в конце его экономической жизни.

Применение данной методики определения базовой ставки арендной платы в ценовых зонах для всех арендаторов, без учета их коммерче­ской деятельности, не позволит избежать перекоса в распределении и перераспределении земельных участков в крупных городах, особен­но в Москве. Поэтому в целях поддержания баланса между социально ориентированными использования земельных участков и коммерче­ским видами использованием земельных участков следует создать сис­тему точечных ареалов льгот по арендной плате и ввести систему по­вышающих коэффициентов для наиболее доходных коммерческих арендаторов. Для реализации принципов рыночного подхода к опре­делению размера арендной платы необходимо применить следующие разработанные автором коэффициенты для различных городских землепользователей, причем дифференцированно (в зависимости от численности населения можно применить следующую шкалу диффе­ренциации поселений: 1 — до 10 тыс человек, 2 — до 50 000 человек, 3 — до 100 тыс человек, 4 — до 250 тыс человек, 5 — до 1 млн человек, 6 — свыше 1 млн человек). Повышающие коэффициенты:

• малые архитектурно-строительным формы (киоски, палатки, ларьки) — от 0,5 до 4;

• реализующие алкогольную и табачную продукцию — от 2,5 до 6;

• объекты уличной рекламы — от 1,75 до 6,5;

• игорные заведения — от 2,5 до 5,5;

• коммерческие организации (банки, финансово-кредитные учреж­дения и т. п.) — от 1,75 до 4,0;

• агентства и организации, оказывающие услуги, — от 2,5 до 4,5;

• агентства недвижимости — от 2,3 до 4,5;

• 4- и 5-звездочные гостиницы, рестораны, бары, развлекательный бизнес класса «люкс» — от 1,5 до 4,5;

• оптово-розничные рынки (ярмарки) — от 2,5 до 5;

• промышленные предприятия (с частным или акционерным ка­питалом) — от 1,3 до 2,5;

• торговли и общественного питания — от 2 до 4,5;

• земли индивидуальной и коммерческой застройки — от 1,5 до 2,5. Понижающие коэффициенты:

• земли жилой застройки (типовой) -- 0,15-0,5;

• земли для садоводства и огородничества — 0,05-0,15;

• земли сельскохозяйственного использования — 0,03-0,25;

• земли под государственные и муниципальные предприятия — 0,3-0,85;

• земли под социальные инфраструктурные и обслуживающие предприятия — 0,4-0,9.

На основании этого можно сделать выводы о том, что зональный и точечный — комбинированный метод определения арендной пла­ты в настоящий момент является более привлекательным для при­менения в крупных городах, чем арендный платеж, установленный как процент от рыночной стоимости арендуемого имущества.

Такое его применение (процент от рыночной стоимости недвижи­мого имущества) позволит нормально существовать только высоко­доходным, коммерческим арендаторам, тогда как предприятия соци­ального и инфраструктурного назначения будут «выдавлены» на периферию и не смогут обеспечивать нормальное функционирование территории городского поселения и нормальное обслуживание жи­телей.

Порядок расчета арендооблагаемой базы земли

В соответствии с рациональным и доходным использованием город­ского землепользования необходимо определить размер арендообла­гаемой базы земли под различными видами городских землепользо­вателей. Размер арендооблагаемой базы может определяться двумя способами в зависимости от функционирования рынка земли в горо­дах или от возможности проведения оценочных мероприятий по оп­ределению рыночной стоимости земли.

1 способ. Определение аренднооблагаемой базы земли для целей расчета арендной платы при определении рыночной стоимости земли.

Размер аренднооблагаемой базы земли для целей расчета арендной платы при определении рыночной стоимости земли рассчитывается по формуле:

А_б = С_р х 0,75 х П_к , (24)

где А_б — аренднооблагаемая база земли; С_р— показатель рыночной стоимости 1 га земли в ценовой зоне; П_к — повышающий коэффици­ент, зависит от функционального зонирования поселения.

2 способ. Определение аренднооблагаемой базы земли для целей расчета арендной платы для социально значимых и инфраструктур­ных объектов города или в отсутствие данных о рыночной стоимости земли.

Размер аренднооблагаемой базы земли будет рассчитываться но формуле:

А_б = С_уз /П , (25)

где C_v3 — стоимость замещения инженерных улучшений земли, эксп­луатируемых в населенном пункте, тыс. руб.; П — площадь населенно­го пункта, га.

Исходя из полученных данных об арендооблагаемой базе земли со­циально-экономической значимости арендатора, арендный платеж будет рассчитываться по следующей формуле (26):

А_п =А_бхКхП_у х П_к х К_н, (26)

где А_п — арендный платеж за земельный участок, тыс. руб.; А_б — базо­вая ставка арендной платы, тыс. руб./га; П_у — площадь арендуемого земельного участка, га; П_к — повышающий коэффициент, зависит от функционального зонирования поселения — города; К_н — повышаю­щий (понижающий) коэффициент, значение от 0,2 до 5,5.