11. Оценка земель населенных пунктов методом сравнения и анализа существующих продаж

Метод прямого сравнения и анализа существующих продаж осно­ван на непосредственном сравнении оцениваемого земельного участка с теми земельными участками, которые уже проданы или выстав­лены на продажу на региональном рынке. Данный метод основан на принципе замещения, который показывает, что рациональный потребитель (инвестор или покупатель) не будет приобретать за цену большую, чем та, в какую обойдется ему приобретение схоже­го участка, обладающего тем же набором потребительских качеств и характеристик.

После анализа продаж сопоставимых земельных участков, про­данных в последнее время в данном секторе рынка недвижимости, аналитики делают соответствующие поправки к цене, выявляя раз­личия между оцениваемыми и сопоставимыми участками. Впослед­ствии определяется цена продажи каждого из сопоставимых участков, как если бы они имели тот же набор улучшений и физических харак­теристик, что и оцениваемый земельный участок. В результате откор­ректированная цена по сопоставимым земельным участкам позволяет специалисту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцени­ваемого земельного участка.

Данный метод дает высокие результаты и точность оценки, особен­но в вариантах, связанных с использованием косвенной информации о купле-продаже зданий-сооружений и вычислением их из стоимости земельного участка.

Реализация метода сравнения и анализа существующих продаж предусматривает следующую структуру: этап 1 — выявление недавних продаж сопоставляемых земельных участков на местном рынке; этап 2 — проверка информации о сделках; этап 3 — внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым участком и каждым из сопоста­вимых участков.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на местном рынке.

Процесс выявления и анализа информации по данным сделкок куп­ли-продажи описан ранее в данной книге. Однако необходимо удосто­вериться, что сопоставимый земельный участок имеет те же физичес­кие характеристики и те же финансовые условия сделки.

Этап 2. Проверка информации о сделках. Данные о сделках необхо­димо проверить непосредственно у сторон, совершающих сделку куп­ли-продажи.

Особенно тщательно надо проверять цены по сделкам купли-про­дажи между близкими родственными, главными и дочерними фирмами, т. е. между сторонами, тесно связанными взаимными интере­сами.

Этап 3. Внешние поправки к цене с учетом различий между оцени­ваемым участком и каждым из сопоставляемых участков.

Данный этап предусматривает внешние поправки исходя из того, в какой мере оцениваемый земельный участок отличается от сопоста­вляемого. Данная операция выполняется для определения цены, за ко­торую мог бы быть продан сопоставляемый участок при аналогичных параметрах и характеристиках.

При оценке земельных участков данным методом будет использо­ваться прямая и косвенная информация о сделках. При применении прямой информации о типичных и открытых сделках с земельными участками расчет будут производиться по формуле (17):

где К _t — средняя цена потенциального земельного участка, тыс. руб./га или у. е./га; К — стоимость несопоставимых участков (выравненная средняя цена), проданных за ближайшее время, тыс. руб./га или у. е./га; п — количество сделок, обрабатываемых в ряду.

Однако в настоящий момент существует достаточно жесткие за­конодательные требования к ограничению прав собственности в на­селенных пунктах, в основном на субаренду земельных участков и (или) выкуп права аренды со всеми вытекающими из этого послед­ствиями для арендаторов. Вследствие этого будет привлекаться по­чвенная информация — информация по сделкам с другими объектами недвижимости, прочно связанными с землей. Расчет стоимости зе­мельных участков будет производиться по разработанной автором формуле (18):

(18)

где К_зн — средняя цена земельного участка, тыс. руб./га или у. е./га; К_рз— рыночная цена здания-сооружения тыс. руб./га или у. е./га; К_вз — восстановленная стоимость здания-сооружения, тыс. руб./га или у. е./га; h — коэффициент, учитывающий непредвиденные расходы(1,1 < h < 1,25), по разным типам объектов; P_v — площадь земельного участка, га; п — повышенный коэффициент, учитывающий проходы и проезды к зданию, сооружению и земельному участку, п = 1,2.