10. Оценка земель под промышленной застройкой общественного (гражданского) назначения

Оценка данных земель производится двумя алгоритмами, позволя­ющими провести с достаточно высокой точностью, что расширяет сфе­ру применения результатов расчетов.

Алгоритм № 1. Данный алгоритм оценки использует информацию о денежных потоках, формирующих доходы хозяйствующих субъектов, расположенных на данном земельном участке, или будущем использо­вании. В основе данного алгоритма лежит оценка чистого операцион­ного дохода, который может быть капитализирован по соответству­ющей ставке капитализации.

Процедура оценки данных земельных участков доходным методом осуществляется по следующей схеме.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по выведен­ной автором формуле (10):

К_з = Д_и х К_к, (10)

где К_з — расчетная стоимость всего земельного участка, тыс. руб.; Д _и — часть совокупного дохода, относящегося к земельному капиталу, тыс. руб.; К_к — индекс капитализации.

Совокупный операционный доход (Д) определяется соизмерением входящих (затраты) и исходящих (реализация) денежных потоков, со­поставленных по времени, и рассчитывается по выведенной автором формуле (11):

где Д — совокупный доход по данному объекту недвижимости, тыс. руб.; В_j — выручка от реализации произведенной продукции по средним ценам на товарном рынке, приведенным к моменту оценки, тыс. руб.; 3_j — совокупные издержки, исчисляемые в соответствии с уровнем обще­ственно-необходимых затрат, также приводятся к моменту оценки зе­мельного участка, тыс. руб.

Доход может определяться как по фактической деятельности, так и гипотетически, из предположения об оптимальной степени эксплуа­тации данного объекта недвижимости. Так, для предприятий, обслу­живающих отрасль (хлебозавод, гостиница и т. д.), он исчисляется как фактический доход; а для предприятий военно-промышленного комп­лекса — как гипотетический (так как иногда мощность таких предпри­ятий указывается в условных единицах общегражданской продукции, что можно использовать с большим успехом).

Распределение доходов между земельными участками и другими част­ными объектами недвижимости осуществляются следующим образом:

♦ в соответствии с отраслевой спецификой объекта составляется модель расширенного воспроизводства, которым характеризуют­ся виды и пропорции авансируемого капитала;

♦ выявляется скорость оборота различных видов капитала и удель­ный вес (индекс) земельного капитала в общем объеме аванси­руемых средств, что и будет являться основанием совокупного дохода.

Срок капитализации имеет отраслевую специфику и определяется как обратная величина ставки минимального банковского процента с учетом рисковой составляющей. Последним предопределена органи­ческая составляющая капитала в отрасли.

Данный алгоритм может применяться для оценки земельных участ­ков, застроенных следующими сооружениями: торговые объекты (ма­газины, палатки и т. д.), промышленные предприятия по обслужива­нию населения, офисная застройка.

Алгоритм оценки земельных участков предназначен для оценки рентабельных промышленных предприятий, обслуживающих населе­ние и отдельные отрасли народного хозяйства страны.

При проведении оценки земель, занятых промышленными пред­приятиями, необходимо придерживаться следующей схемы.

Удельная стоимость единицы площади будет осуществляется по выведенной автором формуле (12):

(12)

Ц — стоимость, руб./га; 3 — земельная рента всего участка руб./га; К — срок капитализации, лет; Р, — площадь всего участка, га.

Земельная рента будет рассчитываться по следующей формуле (13):

З_р=(Ц_п-Ц_пр)хп, (13)

где 3 — земельная рента, руб./га; Ц_п — средняя рыночная цена прода­жи готовой продукции предприятия на рынке, руб./шт.; Ц — средняя цена производства, руб./шт. (определяется реальная цена производ­ства с учетом расходов по хранению и отгрузке готовой продукции); п — производительность предприятия в сутки, в месяц, в год.

Средняя цена производства продукции будет определятся по раз­работанной автором следующей формуле (14):

Ц_пр=(З_п+З_м+З_т)хН, (14)

где Ц_пр — средняя цена производства, руб./шт.; З_п -- средняя заработ­ная плата, руб./шт. (берется информация из бухгалтерских документов или налоговой инспекции); З_м — затраты, связанные с производством единицы продукции, руб./шт. (данная информация рассчитывается не­зависимыми экспертами с учетом массового производства продук­ции); З_т — транспортные и складские издержки по транспортировке и складированию сырья и готовой продукции на территории завода, руб./шт.; Н — норма прибыли данного предприятия (устанавливается фиксированно).

Расчет заработной платы будет производится по формуле (15):

З_п=З_пфхИ_зп х р, (15)

где З_п — поток денег, идущий на заработную плату, руб./шт.; 3_пф — фи­зическая заработная плата, выдаваемая на руки работникам, руб./шт.; И_зп — действующий индекс налогообложения работника; р — коэф­фициент, учитывающий расход по обналичиванию денег в банке (р= 1,03-1,06).

Транспортные и складские издержки будут рассчитываться по раз­работанной автором формуле (16):

З_т=Р_с х Г х К_тп х А_п х t, (16)

где З_т — транспортные и складские издержки по транспортировке и скла­дированию сырья и готовой продукции на территории завода, руб./шт.; Р_c — средний маршрут по территории предприятия, км; Г — грузоподъемность, шт./км или партии/км; К_тп — средний тариф стоимости грузо­перевозок без учета нормы прибыли; А_п — средняя рыночная сто­имость аренды складской территории хранимой продукции, руб./м². в сут. или руб./км² в сут.; t — время хранения продукции на складе, сут. Применение данного алгоритма позволяет производить оценку для следующих гражданско-правовых операций: ипотека, страхова­ние, купля-продажа, привлечение инвесторов под гарантии земельно­го капитала, определение ставок аренды для посторонних земельных пользователей.