5. Оценка земель поселений затратным методом

Оценку всех групп землепользователей населенных пунктов необ­ходимо производить трансформированным затратным методом, это связано прежде всего с тем, что данные объекты не продаются или имеют низкую общую доходность.

Общие принципы пофакторной экономической оценки земель населенных пунктов

При проведении пофакторной экономической оценки земель не­обходимо определить количество факторов и подфакторов, влия­ющих на формирование стоимости земли в данном регионе. Основ­ным критерием будет их функциональная значимость в городском хозяйстве.

Для более точной экономической оценки земель необходимо опре­делить весовое значение, иначе говоря, влияние данного фактора на конечный результат экономической оценки земель.

На основании этого предлагается общая формула (1) многофактор­ной экономической оценки земель:

К_об =ΣF_i х K_i ,

где К_о6- общая экономическая оценка земель, в млн руб./га; F. — оцен­ка z-го фактора, в млн руб./га; N — количество оцениваемых факторов, которые определяются исходя из местных условий и характеристики оцениваемого города; К. — важность (весовое значение) г-го фактора в оценке земель:

• (-1; 0) ≤ К_i — в случае если данный фактор влияет отрицательно на формирование цены земли, например, определяется стоимость ликвидации воздействия данного фактора (экология, санитарное состояние);

• К_i ≤ (0; +1) — в том случае, если данный фактор является форми­рующим компонентом многофакторной экономической оценки земель городов (состояние инженерно-геологических условий строительства).

Проверка достоверности весового значения К. будет производится при помощи следующей разработанной автором формулы расчета ин­тегрированного показателя оценки факторов по формуле (2):

(2)

где Q — интегрированный показатель оценки факторов;

где Р_i — общее число запросов, оказавших решающее значение или подошедших по требованию при выборе земельных участков (данные за 15 лет).

Для проведения многофакторной экономической оценки земель необходимо определить целый комплекс факторов и составляющих их подфакторов. До недавнего времени использовался упрощенный под­бор факторов для определения ценности земель.

Однако в каждом конкретном случае необходимо определять конк­ретные факторы и подфакторы для многофакторной экономической оценки земли городов. Все это необходимо определить с учетом плот­ности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщен­ности общественными объектами, наличия транспортных связей с другими регионами, капиталовложений в инженерную подготовку территорий, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафт­ных ценностей.

В результате автором была разработана следующая модель много­факторной экономической оценки земель по основным параметрам:

1) доступность центра города, объектов по обслуживанию насе­ления, объектов культурно-бытового обслуживания населения. Доступность пешеходная, транспортная или транспортно-пешеходная (потери времени, чел./ч или руб./сутки) к объектам об­разования и воспитания, культуры и искусства, администра­тивно-бытовым, торговым, лечебно-оздоровительным объектам и другим вспомогательно-бытовым объектам социальной сфе­ры обслуживания;

2) наличие существующего инженерного оборудования и благоуст­ройства территории района и микрорайона города. В частности, определяется наличие, уровень и перспективное развитие инже­нерного оборудования города и конкретного района. Наличие и возможность обустройства территории инженерным оборудова­нием и инженерно-санитарного оборудования, водоснабжение (централизованные или автономные водопроводные системы), канализации (централизованная или автономная, ливневая, спе­циального назначения, фоновая), теплоснабжение (центральное, автономное, сетевое), электроснабжение, газоснабжение (цент­рализованное и индивидуальное), класс дорог и их покрытие (ас­фальтовое, бетонное, гравийное и пр.), в том числе улиц, прохо­дов, проездов;

3. современное состояние сферы культурно-бытового обслужива­ния населения (микрорайона, квартала). Наличие сетей детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, торгов­ли, питания, бытового обслуживания, учреждений спортивно-оздоровительного назначения, здравоохранения, культуры и ис­кусства;

4. историко-культурная ценность застройки, эстетическая и ланд­шафтная ценность территории застройки и окружения. Наличие зон охраны исторических, архитектурных и природных памятни­ков, зон регулируемой и ограниченной застройки;

5. экологическое состояние окружающей среды, состояние санитар­но-гигиенических и микроклиматических условий. Учет общего состояния окружающей среды, санитарно-гигиенических усло­вий и микроклиматических условий. Наличие негативных про­цессов, влияющих на состояние окружающей среды: загрязнение воздушного и водного бассейна, почв различными химическими элементами. Состояние шумового режима, наличие других источ­ников отрицательного воздействия (радиоактивное загрязнение, электромагнитные поля, поля блуждающих токов);

6. состояние инженерно-геологических условий строительства, про­гноз экстремальных ситуаций и природных катаклизмов. На­личие как естественных причин, так и антропогенных условий, ограничивающих или повышающих необходимость дополнитель­ных затрат на улучшение оцениваемой территории города, в част­ности: высокий уровень (выше 1 м) стояния грунтовых вод, на­личие плывунов, просадочность грунтов, иссеченность рельефа городских территорий, крутые склоны местности, наличие ополз­невых процессов, овражно-балочной сети, подмываемых и под­тапливаемых территорий, тяжелых (каменистых) грунтов;

7. природно-рекреационная ценность территории. В данном слу­чае это рекреационная, эстетическая и ландшафтная ценность, оценка территории города по фактору непосредственного нали­чия или близкого расположения от оцениваемой территории природоохранных и заповедных территорий (заказники, заповедники, национальные парки, памятники природы, целебные источники), рекреационно-оздоровительные территорий (зоны отдыха, туристические зоны и местности, местные природно-ландшафтные парки), территорий заповедных и защитных лес­ных массивов (леса защитных поясов населенных пунктов, поч­возащитные и полезащитные леса, защитные лесные полосы вдоль рек и водоемов, лесопарки, леса 1-й и 2-й группы), са­нитарно-гигиенических и защитных насаждений и территорий (охранные санитарно-защитные зоны по берегам водохозяйствен­ных водоемов);

8. наличие зон особого использования, имеющих ограничения по использованию земельных участков соседними землепользова­телями. В частности, подразумевается наличие охранных зон ар­тезианских скважин, железнодорожных путей, парковых и припарковых сооружений, объектов оборонного назначения;

9. транспортная доступность территории оцениваемого объекта (города). Анализ наличия общественного транспорта: городско­го, межрайонного, межобластного (связь с различными субъек­тами РФ).

Однако каждый из otpix факторов разбит на подфакторы и несет в себе целую группу информации, а значит, для анализа и оценки фак­торов необходима разбивка на систему подфакторов.

Состав подфакторов по каждой из вышеперечисленных групп сле­дующий:

1) доступность к центру города и объектам по обслуживанию насе­ления:

• школы, детские сады;

• объекты культуры и искусства (дома культуры, кинотеатры, музеи и др.);

• объекты бытового обслуживания (пункты службы быта, прачеч­ная, химчистка и т. п.);

• объекты торговли (оптово-розничная сеть магазинов);

• учреждения медицинско-оздоровительного назначения;

• спортивно-оздоровительные учреждения;

• учреждения квартирно-эксплуатационного назначения;

• почта, телеграф, телефон, аптека, банк;

• административно-муниципальные представительства;

2) наличие действующего инженерного оборудования и благоуст­ройство территории:

• водопровод (наличие централизованного водопровода, хо­лодной и горячей воды или холодной; водозаборные колонки);

• канализация (бытовая, промышленная, промышленно-быто-вая, ливневая, спецназначения);

• теплоснабжение (централизованное, автономно-централизо­ванное, местное-индивидуальное);

• электроснабжение — достаточная мощность силовых под­станций;

• газоснабжение (централизованное или автономное);

3) современное состояние сферы культурно-бытового обслужива­ния населения. Наличие:

• яслей и детских садов;

• общеобразовательных школ, техникумов, колледжей;

• торговли, учреждений питания;

• социально-бытового обслуживания;

• объектов культуры и искусства (музеи, кинотеатры, дома куль­туры и пр.);

• спортивно-оздоровительных учреждений;

• медицинских учреждений;

4) историко-культурная ценность застройки, эстетическая и ланд­шафтная ценность застройки:

• наличие зон охраны исторических и архитектурных ансамблей и памятников;

• наличие зон заповедных территорий природной среды;

• наличие зон с особо ценным ландшафтом (живописный рельеф, растительность, водоемы, животный мир);

• наличие зон регулируемой застройки;

5) экологическое состояние окружающей среды (наличие антропо­генных факторов, влияющих на состояние окружающей среды):

• загрязнение воздушного бассейна;

• загрязнение территории пестицидами;

• загрязнение водоисточников (открытых водоемов, грунтовых вод, артезианских вод);

• шумовое загрязнение, повышенные шумы от промышленных объектов;

• наличие в почвах токов высокой частоты;

• загрязнение почв тяжелыми металлами;

• наличие электромагнитных полей;

• наличие источников радиоактивного загрязнения;

6) состояние инженерно-геологических условий строительства:

• наличие высокого уровня стояния грунтовых вод (0,5-1,5 м);

• наличие водных источников (ключи, скважины, озера);

• наличие затопляемых территорий;

• наличие заболоченности территории;

• наличие подтапливаемых территорий;

• наличие территорий с крутыми уклонами местности;

• наличие территорий, подверженных оползневым явлениям;

• наличие подрабатываемой территории;

• наличие закарстованных территорий;

• наличие пустот в грунте;

• наличие разветвленной овражно-балочной сети;

• наличие водной или ветровой эрозии;

• наличие территории со скальными грунтами;

• сейсмичность территории (свыше 2 баллов по шкале Рих­тера);

7) природно-рекреационная ценность территории:

• наличие рекреационной территории (зоны отдыха, туристи­ческие зоны, лесопарки, наличие особо ценных ландшафтных территорий);

• наличие, как на территории населенного пункта, так и на гра­нице с ним, заповедников и заказников;

• наличие природно-заповедных территорий (национальные парки, охраняемые урочища);

• наличие защитных лесных зон и территорий (лесопарки, поч­возащитные и полезащитные леса, защитные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссей­ных дорог, городские леса 1-й группы);

• наличие санитарно-защитных природных зон и территорий (зоны санитарной охраны водных источников);

8) наличие зон особого использования:

• наличие режимных зон вокруг промышленных предприятий и питьевых источников водоснабжения (артезианских скважин);

• контрольно-следовые полосы вокруг объектов специального назначения;

9) наличие транспортной доступности оцениваемого объекта (до­ступность населенного пункта):

• наличие разветвленной сети городского пассажирского транс­порта (автобусы, маршрутное такси, железнодорожные элект­рички местного назначения, не транзитные, подразумеваются остановочные пункты в городе);

• наличие междугороднего грузопассажирского транспорта (как с центром области, городом Москвой, так и с другим городами РФ; учитывается автомобильный и железнодорожный транс­порт);

• наличие речного транспорта (наличие судоходных рек и вы­ходов через сеть судоходных рек в любую точку мирового океана).

Однако при анализе и расчете показателей по данным факторам (с 1 по 9) необходимо учитывать такое понятие, как радиус активного влияния факторов и подфакторов. Надо учесть, что кроме радиусов активного влияния данные факторы и подфакторы имеют радиусы среднего и пассивного влияния в том случае, если данный фактор (подфактор) не является активным стабилизирующим компонентом экономической оценки населенного пункта. К активным стабилизи­рующим компонентам экономической оценки населенного пункта, в частности, относятся такие факторы:

1. доступность центра города, объектов по обслуживанию насе­ления;

2. наличие действующего инженерного оборудования и благоуст­ройства территории;

3. состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4. экологическое состояние территории (наличие антропогенных факторов, влияющих на состояние окружающей среды);

5. состояние инженерно-геологических условий строительства;

6. транспортная доступность оцениваемого объекта (в данном слу­чае населенного пункта) относительно центра области или транс­портной артерии.

Однако существующие строительно-архитектурные СНиПы и ве­домственные институты не дают точного определения радиусов активного и пассивного влияния. Следовательно, радиусы влияния дол­жны быть установлены экспертно на основе анализа данных по суще­ствующим факторам строительства объектов 1-й группы землеполь­зователей и строительным СНиПам, регламентирующим условия застройки городов и благоустройства территории. Также автором были проведены исследования по удорожанию строительства объектов с уче­том удаленности коммуникации. На основании этого определены следующие радиусы влияния обозначенных выше факторов:

1. активного влияния 300-500 м; пассивного влияния 500-2000 м;

2. активного влияния 10-300 м; пассивного влияния свыше 300 м;

3. активного влияния 200-500 м; пассивного влияния до 2000 м;

4. активного влияния 500-1500 м; пассивного влияния 2000-3500 м;

5. активного влияния 50-250 м; пассивного влияния 500-1500 м.

Фактор 9 необходимо рассматривать в разрезе подфакторов:

1. активного влияния до 250 м; пассивного влияния до 2000 м;

2. активного влияния 500-5000 м; пассивного влияния до 1000 м;

3. активного влияния до 1000 м; пассивного влияния 5000-10 000 м;

4. активного регионального влияния радиус воздействия до 100 000 м (100 км);

9.5) пассивного влияния до 350 000 м (350 км).