14.Экономическая оценка земель поселений

1. Общие принципы оценки земельных ресурсов. Специфика формирования стоимости земли в России.

Одним из самых специфических и закрытых рынков является зе­мельный рынок, имеющий множество специфических особенностей, отличающих его от других рынков, таких как рынок товаров, рынок ценных бумаг, рынок услуг.

Во-первых, земельный рынок в России делится на строго определен­ные сферы по видам землепользователей. Рынок сельскохозяйственных земель в России уже сейчас лидирует и составляет уже около 75% всех сделок (по данным на январь 2004 г.), рынок земель, занятых жи­лищной застройкой, сейчас составляет около 20 % всех сделок, осталь­ные 5 % занимают сделки, связанные с другими видами застройки.

Во-вторых, на рынке земельных участков происходит сильная так­сация неоднородных по своему качеству земельных участков. Это свя­зано с тем, что земельные участки могут сильно дифференцироваться в пределах одного района по своим качественным характеристикам (наличие инженерных коммуникаций, инженерно-строительные усло­вия, структура подстилающих пород и т. д.).

Земля как товар является самым специфическим и индивидуаль­ным товаром: два граничащих земельных участка могут отличаться друг от друга очень сильно как по своим физическим характеристи­кам, так и по природным. Спрос и предложение варьируются в связи с ограниченностью данного ресурса в данном городе и регионе, и, как следствие, не происходит выравнивания цен, как на других рынках. Земельные участки являются очень дорогим товаром, и спрос всегда неустойчив, поэтому потери и покупателя, и продавца могут быть очень большими. Надо учесть, что цена земли определяется большим количеством ценообразующих факторов и специфических условий, предъявляемых покупателем. Поэтому количество факторов не все­гда постоянно по регионам и очень изменчиво во времени.

Специфические особенности функционирования земельного рын­ка показывают, что необходима оценка земельных участков. Во избе­жание спекуляции требуется методика, с помощью которой можно определить до проведения операций с земельным участком его при­мерную стоимость. Вследствие этого в ряде стран (США, Великобри­тании, Дании, Нидерландах, Швеции, Италии) возник специальный институт оценщиков (однако впервые профессиональные оценщики появились в XIX в. в России). Притом существует две системы: ком­мерческой и государственной (фискальной) оценки объектов недви­жимости (земли и сооружений). Однако в тех местах, где земельный оборот более интенсивен, где на земельном рынке совершается боль­шое количество операций с землей (купля-продажа, аренда, залог), там рынок земли адаптирован к другим товарным рынкам и потребность в оценке возникает только у фискальных органов (налоговых управле­ний), так как цена образуется непосредственно на рынке; и вместе с тем риэлторские фирмы проводят предварительную оценку земли и перс­пективы ее использования.

В странах с переходной экономикой вопрос первоначальной оценки земельных участков предстает в несколько другом аспекте. Это связа­но прежде всего со слабой законодательной базой и консерватизмом региональных властей и российских граждан, а также с проведением экономических преобразований в стране.

Формирование цены земли в Российской Федерации в условиях реформирования экономических отношений, когда происходит про­цесс формирования земельного рынка, продлится не один год. В условиях относительной стабилизации экономики формирования равно­весной цены, отражающей действительную ценность земель различ­ных групп, не может быть достигнуто. Однако в данных условиях необходимо определение цены земли для следующих целей:

• операции по купле-продаже;

• операции по дарению;

• наследование;

• залоговые операции с земельными участками;

• учет стоимости земель для оценки рентабельности производства и выбора эффективных производств;

• выкуп земельных участков при отчуждении землевладений и зем­лепользовании для общественных нужд;

• определение стартовой цены лотов при аукционной продаже;

• оценка для налогообложения при осуществлении различных операций с земельными участками.

Современные развитие экономических условий требует разработ­ки специфической методологии оценки стоимости земельных участ­ков, особенно в населенных пунктах.