10.Концептуальные основы государственного регулирования земельно-имущественных отношений в городах россии

1. Общая характеристика земельно-имущественной политики в городах России

Современный этап развития земельно-имущественных отношений характеризуется тем, что они лежат в социально-экономико-полити­ческой категории отношений, порожденной конгломератом уникаль­ности земли как объекта социально-политического и территориально-природного характера, а также тройного ее состояния — как природного фактора, орудия труда, товара. Это порождает особые взгляды на эксп­луатацию земли:

• использование земли как технологического ресурса в производ­стве;

• использование земли как товара в социально-экономических от­ношениях;

• использование земли как территориально-природного ресурса (пространственно-природно-климатический и природно-ресурсно-энергетический потенциал) в хозяйственно-производствен­ной деятельности человека.

Необходимо рассмотреть подробнее данные взгляды на землю с уче­том социальных, экономических и политических позиций существо­вания человека и его хозяйственно-экономической деятельности.

1. Использование земли как технологического ресурса в производ­стве подразумевает эксплуатацию народнохозяйственных параметров земельного фонда: природно-экономические характеристики и про­порции ее распределения в хозяйственном использования; интенсив­ность ее эксплуатации и ириродно-хозяйственные характеристики. Здесь наблюдаются соединение интересов общественного и частного в вопросе обеспечения эффективной функционально-хозяйственной системы земельного фонда и урегулирование возникающих противо­речивых механизмов рыночного регулирования на основе того, что данный ресурс невозможно физически уничтожить или перенести в дру­гое место, а также невозможно его трансформировать (переработать) в другую продукцию, как и амортизировать без остатка.

2. Использование земли как товара в социально-экономических отношениях подразумевает эксплуатацию определенных парамет­ров земельных ресурсов, имеющих определенный спрос на рынке недвижимости. Фактически рассматривается баланс величин у раз­личных групп собственников (административных органов, коммер­ческих структур, физических лиц). Здесь существуют разные приорите­ты использования земельных ресурсов: одни заботятся об оптимальном использовании ресурса и его охране; другие — о получении макси­мальной выгоды от эксплуатации; третьи — о сохранении имуществен­ных прав на землю и увеличении рыночной стоимости земли. Это обо­снованно тем, что земля, приобретая рыночную стоимость, становится движущей силой экономики и универсальным производственным фак­тором, основополагающим объектом системы имущественных отно­шений в стране.

Использование земли как территориально-природного ресурса (пространственно-природно-климатический и природно-ресурсно-энергитический потенциал) в хозяйственно-производственной дея­тельности человека и существовании этноса. Здесь рассматривают­ся общественные интересы, которые ориентированы на использование земельных ресурсов для выживания расположенного здесь этноса (на­ции) и использования полезных ресурсов (если в 1900 г. на неблаго­приятных для проживания землях жило 0,2 % людей планеты, а небла­гоприятные для проживания земли по экологии занимали всего 0,05 % территории суши, то в 2000 г. на неблагоприятных для проживания землях жило уже 27,3 % людей планеты и неблагоприятные для проживания земли по экологии достигли 5,85 % территории суши). Вслед­ствие этого развиваются миграционные процессы и локальные, регио­нальные конфликты (войны).

Проведем более подробный анализ данных общественных интересов с точки зрения рационального управления земельными ресурсами.

В первом случае землепользователей интересует непосредственно хозяйственное освоение ресурса с условием накопления существу­ющих положительных свойств земли (предмета и средства труда или инженерного базиса производства), объединяются интересы общества и землевладельцев в долгосрочной эксплуатации земли. Однако здесь необходим долгосрочный общественный (государственный) контроль за использованием земель с целью сохранения эффективного состоя­ния землепользования на протяжении всего времени его существова­ния. Вследствие этого частные землепользователи (частные собствен­ники земельных участков) должны соблюдать общественные интересы в вопросах сохранения свойств земли (почвы) и инженерного обуст­ройства города.

Во втором случае землепользователи являются непосредственными эксплуататорами полезных свойств земельных ресурсов. Отсюда сле­дует вовлечение в товарное производство полезных свойств земли и ин­женерного обустройства города (территории) и получение всех видов ренты (ренты I и II типа, мопольной, квазиренты). Здесь уже работают экономические механизмы, отвечающие за сохранение и приумноже­ние товарных свойств земельной собственности Это достигается путем функционирования механизма государственного управления рынком недвижимости с соблюдением интересов государственных и частных землепользователей, а также с сохранением достаточного противоречия в оценке стоимости земли для залога и налогообложения.

В третьем случае землепользователи сформировались в XX в., и их действия в основном направлены на разрешение претензий отдельных групп национальных меньшинств по поводу некоторых территорий, имеющих, по их мнению, благоприятные для проживания природно-климатические и природно-энергетические характеристики. Все это ведет к конфронтации интересов общества и отдельных групп земле­пользователей, к возникновению общемировой конфронтации инте­ресов, переделу существующих границ и возникновению затяжных локальных конфликтов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о значимости зе­мельно-имущественных отношений как социально-политико-экономи­ческой категории, позволяющей получить представление о значимости земельных ресурсов в организации всех сфер воспроизводственных процессов. Согласно экономической теории и теории расширенного воспроизводства содержание земли являются к затратным при произ­водстве средств жизнеобеспечения и других ресурсов, корректируя все виды издержек производства. Расширенное воспроизводство и систе­ма экономических отношений порождают различные виды земельной ренты, которая изымается через систему платности землепользования, что позволяет перевести землю в фактор распределения производства (здесь будут учитываться природно-территориальные и инженерно-геологические характеристики земельного участка, влияющие на ха­рактер производства и количество продукции). Все это создает уникаль­ную систему государственного управления земельными ресурсами и позволяет реализовать механизм управления административными орга­нами управления взаимоотношений между людьми, возникающих по поводу распоряжения, сохранения и улучшения земельных ресурсов. Реализовываться же данный механизм может на основе административ­но-экономического подхода, позволяющего урегулировать любые ко­мандно-административные и социально-рыночные запросы, сохраняя за обществом основные права собственника земли в вопросах регулиро­вания земельно-имущественных отношений.

Следствием этого является то, что основой всех общественных и меж­личностных отношений по проблеме пользования, эксплуатации и из­влечения дохода является отношение к земле как территории обита­ния, объекту недвижимости и к средству жизнедеятельности.

Исходя из уникальности земельно-имущественного комплекса горо­да и самого базиса имущественных отношений в мире — земли, в рос­сийском законодательстве в определении недвижимости первым стоит определение: земельные участки, участки недр и все, прочно связанное с землей. Это законодательное закрепление приоритета земли позволя­ет выделить новую систему управления (регулирования) земельными отношениями на основе обеспечения соблюдения права собственности и экономической самостоятельности землепользования. Обеспечение всего этого возможно лишь при соблюдении ранее приобретенных иму­щественных прав на землю с применением современных эффективных форм хозяйствования, базирующихся на административно-рыночных механизмах регулирования земельно-имущественных отношений, ко­торые позволяют решить следующие задачи:

♦ рациональное и эффективное использование и охрана земли как территориально-базисного, социально-экономического и природно-хозяйственного объекта;

• охрана, сохранение и улучшение природно-экологического со­стояния городов;

• создание системы социально-правовых и финансово-управлен­ческих предпосылок для форм собственности и финансово-хо­зяйственной деятельности землепользователей;

• создание действенного механизма экономико-правовой ответ­ственности землепользователей за причинение ущерба другим собственникам, экологии и безопасности государства;

• создание экономико-правового механизма по наделению субъек­тов РФ и местных органов самоуправления возможностями ре­гулирования земельно-имущественных отношений на подведом­ственных территориях.

Решение данных задач в городах позволит реализовать механизм государственного регулирования земельно-имущественных отноше­ний в городах и иных поселениях. Структура современных городов сложилась в XIX-XX вв. и представляет собой особый конгломерат социально-экономических и инженерно-хозяйственных систем, объ­единяющих в себе множество разнофункциональных систем и про-мышленно-административных объектов, направленных на обеспече­ние функционирования и развития любого населенного пункта (городов и иных поселений). Здесь происходит взаимодействие множества объек­тов народнохозяйственного комплекса для жизнеобеспечения и хо­зяйственно-экономической жизнедеятельности людей. Результатом деятельности людей являются эксплуатация и производственно-эко­номическое взаимодействие с ресурсами города-земли и зданиями-сооружениями и научно-хозяйственными ресурсами. Поэтому важ­нейшей управленческой задачей в городах является обеспечение возрастающих потребностей людей с соблюдением социальной эколого-экономической политики в области охраны и сохранения земель­ных ресурсов в городе и регионе (субъекте РФ).

Потенциал и мощь любого государства зависит от наличия особого природного ресурса — земли и прочно связанной с ней недвижимости (в основном это наличие сети промышленных предприятий и истори­ческих поселений, которые аккумулировали материальный и немате­риальный капитал и произведенные материальные и нематериальные ресурсы).

Современный этап развития земельных отношений насчитывает чуть более 12 лет, и только сейчас мы перешли на более качественный уровень развития, где уже происходит взаимодействие земли и иму­щества как единого природно-экономического ресурса города и иного поселения, аккумулировавшего в себе большой пространственно-ис­торический и экономико-политический капитал государства, положив­шего начало развитию земельно-имущественных отношений. К особен­ностям развития земельно-имущественных отношений следует отнести финансовую политику в городах. Функционирование, содержание и развитие земельно-имущественного комплекса крупного города про­должает финансироваться по остаточному принципу. Хотя аренда земли и является высокодоходным источником пополнения местного бюджета (в некоторых городах составляет до 40 % годового финанси­рования), однако наличие высокотехнологичных, но нерентабельных производств в городах съедает эту прибыль. Поэтому для оздоровле­ния производственных комплексов необходимо вложение крупных капиталов в переоборудование. Данные инвестиции могут быть полу­чены от рациональной эксплуатации земельно-имущественного ком­плекса города, здесь подразумевается и развитие аукционной прода­жи права краткосрочной и долгосрочной аренды и права субаренды, и развитие гибкой системы налогообложения, а также развитие прак­тики ипотеки и внесения недвижимости в уставной капитал различ­ных предприятий и организаций.

Как показала практика, вовлечение только 3-5 % территории го­рода и иного поселения в коммерческую эксплуатацию (земля сда­на в аренду или было выкуплено право аренды) увеличило доход населенного пункта на 20-25 %, фактически более эффективное ис­пользование земельно-имущественного комплекса города позволит повысить доход в 7-12 раз. Однако внедрение таких прогрессивных методов быстро невозможно, это связано с уникальными особенно­стями земельно-имущественного комплекса города, к которым можно отнести:

• особенности пространственно-исторического развития город­ского и иного поселения;

• дефицит площади под перспективное развитие системы посе­лений;

• отсутствие разграничения земель но формам собственности;

• отсутствие детальной инвентаризации земельно-имущественно­го комплекса городов и иных поселений;

• органическое соединение селитебной и промышленной застрой­ки городов;

• наличие подземных сооружений и сложных инженерно-строи­тельных коммуникаций, обеспечивающих функционирование городов;

• высокая концентрация технологических сооружений и коммуни­каций на малой площади застройки;

• наличие многофункциональных зданий-соружений и разнокали­берных построек разных эпох застройки и этапов эксплуатации;

• наличие эрозионных и оползневых процессов и подтопляемых территорий, увеличение заболоченных территорий и поднятие горизонта грунтовых вод;

• развитие негативных процессов в эксплуатируемом слое земли как результат возрастания техногенных нагрузок и деформационных процессов в верхних слоях земли вследствие активного строи­тельства на слабо приспособленных для застройки территориях.

Анализируя данные особенности существующей системы регулирова­ния земельных отношений в городах, можно определить основные зада­чи земельно-имущественной политики в городах и иных поселениях:

• оптимизация размеров землепользовании (землевладений) в рам­ках развития земельно-имущественного комплекса города;

• учет интересов всех собственников земли с учетом существу­ющих рыночных механизмов;

• совершенствование механизмов экономического регулирования инвестиционных процессов в земельно-имущественный комп­лекс городов (населенных пунктов), а именно:

• развитие механизмов арендных и субарендных отношений;

• дифференциация земельных платежей (земельного налога и арен­дной платы) по категориям и видам землепользователей;

• создание благоприятного инвестиционного климата и системы перераспределения инвестиционных потоков в интересах города (населенного пункта) или отдельных территорий;

• создание системы правовых и финансовых гарантий землеполь­зователям (землевладельцам), работающим в интересах города (населенного пункта);

• совершенствование системы регистрации прав на землю;

• совершенствание автоматических систем земельного кадастра на региональном и муниципальном уровнях;

• создание мониторинговой системы контроля за использованием земель и их состоянием.

Рациональное использование земельно-имущественного комплек­са города позволяет выработать общую стратегическую направлен­ность земельно-имущественной политики в городском поселении.