4. Муниципальное регулирование земельных отношений

В настоящий момент в России действуют Федеральный закон «Об об­щих принципах организации местного самоуправления в РФ» и но­вый Земельный кодекс РФ, согласно которым органы местного само­управления могут самостоятельно определять условия использования муниципальных землепользовании, находящихся в границах муници­пального образования, независимо от формы собственности на землю, и должны осуществлять контроль за использованием земель на тер­ритории муниципального образования. Согласно действующему Зе­мельному и Гражданскому кодексам РФ, земельные участки долж­ны использоваться в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, утвержденным генеральным планом муниципального образования и проектами планировки и застройки, а также «Правилами землепользования и застройки муниципального образования» (ст. 85 ЗК РФ).

Современная муниципальная политика в области регулирования земельных отношений должна обеспечить эффективное использова­ние земель всех форм собственности через систему дифференцирован­ных платежей за землепользование, реально обоснованную систему льгот или адресных дотаций, установление общественных и частных сервитутов, ограничений по использованию и эксплуатации земель­ных участков и др. В настоящий момент большинство администраций муниципальных образований приняли специальные программы по урегулированию земельных отношений на своей территории и созда­ли системы информационного обеспечения управления земельными ресурсами в муниципальном образовании и в регионе (субъекте Фе­дерации). Результатом этого явилось то, что многие города, например Москва, Санкт-Петербург, Пенза, Омск, приняли также специальные положения о порядке сдачи в аренду земельных участков. Кроме того, большинство городов России приняли специальные положения о диф­ференциации ставок арендной платы и земельного налога под наиболее «доходными» объектами (рынки, коммерческие киоски, автостоянки, заправочные станции, места размещения рекламы и др.), что позво­ляет извлекать у землепользователей сверхдоходы в виде различных видов земельной ренты.

Современный рынок муниципальной недвижимости и маркетинг территорий позволяет выделить ряд инструментов муниципальной земельной политики, которые можно представить в следующем виде:

• скупка земельных участков (резервирование муниципальных зе­мель);

• продажа предприятиям муниципальных земельных участков;

• предоставление земельных участков в аренду (краткосрочную аренду на срок до 5-10 лет и долгосрочную аренду на срок до 49 лет);

• продажа земельных участков для строительства жилья (индиви­дуальная и многоэтажная жилая застройка);

• конкурсный порядок продажи прав на земельные участки (право собственности, право краткосрочной и долгосрочной аренды).

Исходя из этого администрация муниципального образования мо­жет строить свою экономическую политику в области определения размеров платы за пользование земельными ресурсами, где за основу будут браться местоположение земельного участка, наличие инженер­но-технических коммуникаций, обеспеченность транспортной доступ­ности и вид хозяйственной деятельности целевого назначения земель­ного участка. Современная экономическая теория рационального землепользования показывает, что оптимальными размерами плате­жей за землепользование являются такие, когда будет сохранен актив­ный спрос на приобретение прав (приобретение права собственности или права аренды) на земельные участки и у правообладателя будет возможность сохранить свои права в будущем. Определение опти­мальных размеров платежей за землепользование и их дифференциация по оценочным зонам поселения будут зависеть, во-первых, от инвента­ризации земель; во-вторых, от проведения мероприятий по государ­ственному кадастровому учету земель; в-третьих, от проведения земельнооценочных работ на территории муниципального образования, чего во многих муниципальных образованиях не было.

Современное российское законодательство позволяет муници­пальным образованиям проводить гибкую политику в области регу­лирования размеров платежей за землепользование. Современные тенденции развития современных городов и земельного рынка в них показывают, что разница в цене земельного участка в престижной цен­тральной зоне и на окраине (где слабо развита инфраструктура, эколо­гия в неудовлетворительном состоянии) может достигать 10-60 раз. Результатом стало то, что во многих городах устанавливаются диффе­ренцированные цены на приватизируемые земельные участки в му­ниципальных образованиях в зависимости от развития окружающей инфраструктуры, удаленности от центра города и будущего целевого использования земельного участка, а также проводится дифференциациация платежей за землю.

Современное российское федеральное законодательство предостав­ляет большие льготы по плате за землю ряду бюджетных организаций, что дает муниципальным образованиям возможность вводить допол­нительные льготы по оплате за землепользование в пределах плате­жей, поступающих в местный бюджет, или компенсировать платежи в федеральный бюджет. Все это позволяет создать серьезные стимулы для привлечения инвесторов на территорию муниципального образо­вания, организовать благоприятные условия для поощрения развития отдельных градообразующих производств, обеспечивающих функцио­нирование муниципальных образований или выполнение муници­пального заказа. Все это позволило муниципальным образованиям создать структурные подразделения по регулированию земельно-иму­щественных отношений, однако не решило проблемы финансовой са­мостоятельности муниципальных образований, так как по действующе­му законодательству в настоящее время до половины сумм земельного налога и арендной платы за землю передается в вышестоящие бюдже­ты. Это противоречит основам финансовой самостоятельности муни­ципальных образований, так как арендная плата, в отличие от налога, регулируемого государством в качестве обязательного платежа за зем­лепользование, является предметом договорных отношений между арендатором и арендодателем — муниципальным образованием, ос­новным собственником недвижимого имущества — муниципального земельного участка.

Согласно действующему законодательству, на базе сумм земельно­го налога и арендной платы за землю, поступающих в местные бюдже­ты, в финансовых органах муниципальных образований открываются специализированные земельные фонды, средства которых использу­ются целевым назначением на финансирование расходов по землеуст­ройству и другие мероприятия, декларированные действующим законо­дательством, связанные с эксплуатацией и развитием муниципальных землепользовании.