8. Проведение земельных торгов

Проведение земельных торгов (аукционов, конкурсов) осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями, которые разработаны с целью систематизации вопро­сов, необходимых для подготовки и проведения земельных торгов. Они предназначены для государственных органов власти субъектов РФ, в которых намечаются организация и систематическое проведе­ние торгов по продаже земель или по продаже права аренды земель­ных участков различного целевого назначения: под застройку, для нужд коммунального хозяйства, для личного подсобного, крестьян­ского (фермерского) хозяйства и другого сельскохозяйственного на­значения. Объектами продажи земель или права аренды земельных участков являются государственные земли субъекта РФ или земли му­ниципальных образований, входящих в состав данного субъекта РФ.

Методические рекомендации не распространяются на торги земля­ми, занятыми строениями, в том числе под незавершенным строитель­ством, а также на продажу и аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Законодательно-нормативной базой для проведения такой работы в субъекте РФ являются действующие федеральные законы, а также законы субъекта РФ «О земле», «О залоге (ипотеке) земель сельско­хозяйственного назначения», «Об оценке земли» и другие, разреша­ющие свободный оборот земельных участков.

Методические рекомендации состоят из следующих основных раз­делов:

♦ подготовка проведения торгов и связанные с этим организацион­но-распорядительные мероприятия;

• документы, необходимые для подготовки торгов; проведение аукционов и конкурсов;

• оформление результатов торгов, перечень и формы документов, выдаваемые победителю торгов.

Подготовка проведения земельных торгов должна осуществляться в зависимости от специфики местных условий субъекта РФ. На первом этапе, когда еще отсутствует опыт проведения подобных мероприятий, целесообразно проведение земельных торгов поручить Комитету по зе­мельным ресурсам и землеустройству субъекта РФ, в котором имеется вся необходимая документация по землям данного субъекта РФ. По усмотрению Администрации субъекта РФ ответственным за эту работу может быть назначен другой государственный орган. По мере развития этого процесса и перехода к проведению земельных торгов на регу­лярной основе может быть создан специализированный орган субъек­та РФ либо в виде Межведомственной комиссии субъекта РФ по про­ведению земельных торгов, либо в виде унитарного государственного предприятия по проведению земельных торгов в данном субъекте РФ.

В первом разделе Методических рекомендаций приводятся про­екты распоряжения администрации субъекта РФ об образовании Межведомственной комиссии по проведению земельных торгов (аук­ционов, конкурсов) и положение об этой комиссии. В число членов комиссии включаются представители всех заинтересованных государ­ственных органов управления субъекта РФ, муниципальных образо­ваний и общественных организаций. Основной функцией Межведом­ственной комиссии является рассмотрение предложений собственников земель — государственных органов управления субъекта РФ и орга­нов местного самоуправления о земельных участках, предлагаемых на продажу или в аренду через торги, принятие решения о выставлении этих участков на торги, форме торгов (аукцион, конкурс) и их виде (открытый, закрытый). Кроме того Межведомственная комиссия ана­лизирует результаты проведения торгов в субъекте РФ и подготавли­вает предложения по улучшению этой работы.

Для проведения аукционов или конкурсов назначаются аукцион­ные или конкурсные комиссии, которые проводят всю работу по ана­лизу соответствия установленным требованиям документов на зе­мельные участки, представленные на торги, подготовку и проведение аукциона или конкурса, определение победителя и подготовку доку­ментации для заключения договоров купли-продажи или права аренды земельных участков.

Кроме этой двухуровневой схемы проведения земельных торгов в субъекте РФ возможны и другие варианты организации этой рабо­ты. В частности, может быть принято решение об организации и прове­дении торгов одним из собственников земли государственных органов управления субъекта РФ или муниципальным органом управления.

Второй раздел посвящен подготовке проведения торгов. Здесь важ­ное значение имеет единообразие документов, которые должны быть подготовлены продавцами для земельных участков, выставляемых на торги. В качестве примеров даны образцы документов и форм, кото­рые подготавливаются для земельных участков, предназначенных для продажи или аренды. В зависимости от целевого назначения исполь­зования участка набор заключений от государственных органов управ­ления может быть различным.

Важным элементом этой работы является обеспечение юридиче­ской чистоты представленных на торги земельных участков. На них не должны быть представлены спорные земельные участки или участ­ки, по которым проходят судебные разбирательства или имеются ре­шения судебных органов, ограничивающие их продажу или переда­чу в аренду.

В третьем разделе приведены примерные Порядки проведения аук­ционов или конкурсов, а также образцы документов (протоколы засе­дания комиссии, информационное сообщение и др.), которые состав­ляются при проведении земельных аукционов или конкурсов.

В Методических рекомендациях в основном даны примеры доку­ментов, составляемых при проведении аукционов, поскольку докумен­ты, составляемые при проведении конкурсов, во многом аналогичны. Необходимо учитывать, что при регистрации заявок на конкурс нуж­но фиксировать не только дату приема заявки, но и время ее регистра­ции, поскольку это может иметь значение при определении победи­теля конкурса. Приводится образец договора о внесении задатка, в котором юридические отношения между заявителем и комиссией по проведению торга оформлены в соответствии с требованиями ГК РФ.

В четвертом разделе приведены образцы документов, которые не­обходимо выдать победителю торгов (аукционов или конкурсов).

В качестве примера приведен образец договора купли-продажи зе­мельного участка по результатам торгов, применяемый в Саратовской области. Дана также примерная форма договора продажи права арен­ды земельного участка на аукционе (конкурсе). В качестве справочно­го материала приведены формы договора аренды сельскохозяйственной земли, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта1992 г. № 177, и форма договора аренды земельных участков в грани­цах земель населенных пунктов для всех видов разрешенного исполь­зования, кроме сельскохозяйственного, рекомендованная письмом Госкомзема России от 18 марта 1996 г. № 5-16/489.

В приложении приводится перечень федеральных законов, поста­новлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, ко­торыми регулируются те или иные вопросы проведения торгов. Даны некоторые нормативные документы, принятые Саратовской, Москов­ской областями и городом Москвой по отдельным вопросам проведе­ния земельных торгов. Приведены также выписки из нормативных до­кументов, в которых освещаются вопросы распределения средств по итогам проведения торгов.

Методические рекомендации могут быть использованы органами власти субъектов РФ в качестве основы или справочного материала при разработке собственных Рекомендаций по проведению земельных торгов с учетом местных условий.

Межведомственная комиссия

Межведомственная комиссия является постоянно действующим на основе соответствующего Положения органом для подготовки и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже государствен­ных земель субъекта РФ и земель муниципальных образований или права их аренды, а также для подведения итогов торгов и их анализа.

Основные цели и задачи межведомственной комиссии.

1. Межведомственная комиссия осуществляет рассмотрение во­просов земельных отношений при продаже государственных земель субъекта РФ и земель муниципальных образований или права их аренды через проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Межведомственная комиссия:

• рассматривает предложения государственных органов управле­ния субъекта РФ и органов местного самоуправления о земель­ных участках, которые могут быть выставлены на торги, и прини­мает решение о проведении торгов;

• определяет условия, порядок и сроки проведения торгов, их фор­му (аукционы или конкурсы, открытые или закрытые);

• определяет перечень необходимых документов на земельные участки, выставляемые на торги, и соответствие их существу­ющим нормативным требованиям;

• готовит другие необходимые документы для проведения торгов;

• утверждает результаты проведения торгов;

• проводит анализ результатов проведения торгов (аукционов, конкурсов), в том числе финансовых, и принимает решение по улучшению работы комиссии, составлению документации по проведению торгов.

3. Для проведения конкретного аукциона или конкурса Межведом­ственная комиссия назначает аукционную или конкурсную комиссию. Председателем аукционной или конкурсной комиссии является член Межведомственной комиссии по проведению земельных торгов (аук­ционов, конкурсов).

Права и обязанности Межведомственной комиссии.

Межведомственная комиссия имеет право:

• утверждать перечни земельных участков, выставляемых на торги;

• определять формы проведения торгов — аукцион или конкурс, открытые или закрытые;

• получать от государственных органов власти субъекта РФ и ор­ганов местного самоуправления ответы на запросы о характери­стиках участков, условиях их передачи в аренду и другие необхо­димые данные;

• привлекать при необходимости специализированные организа­ции и экспертов для оценки коммерческой ценности земельного участка;

• заключать договор со средствами массовой информации об опуб­ликовании информационных сообщений о проведении торгов и об их итогах;

• вносить изменения и дополнения в Порядки проведения аукцио­нов или торгов;

• снимать с рассмотрения земельные участки, которые, по мнению Межведомственной комиссии, не обеспечены необходимой доку­ментацией соответствующего качества;

♦ определять инвестиционные условия проведения торгов. Межведомственная комиссия обязана:

• не разглашать сведения, имеющие служебный или конфиденци­альный характер;

• информировать заинтересованные физические и юридические лица о принятых решениях;

• оформлять решения протоколами;

• осуществлять свою работу в соответствии с действующими фе­деральными законами и законами субъекта РФ.

Порядок работы межведомственной комиссии.

1. Межведомственная комиссия рассматривает предложения по про­даже земель или по продаже права аренды земельных участков, посту­пающие от государственных органов власти субъекта РФ и органов местного самоуправления, регулярно (по мере их поступления, но не реже чем один раз в месяц).

2. Межведомственная комиссия осуществляет подбор земельных участков по их месторасположению и целевому назначению для вы­ставления на торги.

3. Межведомственная комиссия определяет условия и формы про­ведения торгов (открытый или закрытый аукцион, открытый или за­крытый конкурс).

В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое физи­ческое или юридическое лицо.

В закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, имеющие право на участие в них в соответствии с существующим законодатель­ством и специально приглашенные для этой цели.

4. В случае проведения закрытого аукциона или конкурса Комис­сия определяет круг участников, которым будут направлены пригла­шения на участие в торгах.

5. Межведомственная комиссия несет ответственность за соответ­ствие принятых решений действующему законодательству.

6. По поручению Межведомственной комиссии по каждому земель­ному участку, выставляемому на торги, аукционная или конкурсная комиссия подготавливает пакет необходимых документов, которые должны содержать следующие сведения:

• паспорт участка;

• заключения государственных органов управления субъекта РФ в зависимости от целевого назначения участка;

• заключение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о характеристиках земельного участка;

• заключение органа по охране окружающей среды об экологиче­ском состоянии участка;

• заключение органа по строительству и архитектуре о функцио­нальном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и их ориентировочной стоимости, требованиях к благоустройству и участию в развитии инфрастуктуры насе­ленного пункта и другие необходимые сведения;

• заключение органа по культуре об охранном статусе участка;

• заключение органа по управлению сельскохозяйственным про­изводством о возможности сельскохозяйственного использова­ния участка;

• заключения других органов;

• нормативную цену земельного участка;

• начальную цену продажи земельного участка на торгах;

• проекты договоров купли-продажи или аренды участков;

• другие документы, подлежащие обязательному представлению.

7. Аукционная или конкурсная комиссия обеспечивает тиражиро­вание комплекта документов в нужном количестве.

8. Решения Межведомственной комиссии принимаются простым большинством голосов членов Межведомственной комиссии, участву­ющих в заседании. При равенстве голосов председатель Межведом­ственной комиссии имеет право решающего голоса.

Заседание Межведомственной комиссии считается правомочным, если в нем участвовало не менее ²/₃ членов Межведомственной ко­миссии.

9. Результаты заседания Межведомственной комиссии оформляют­ ся протоколом.

10. Члены Межведомственной комиссии осуществляют свою дея­тельность на безвозмездной основе.

11. Изменения и дополнения настоящего Положения и ликвидация Межведомственной комиссии осуществляются в соответствии с реше­нием администрации территориальных образований.