4. Договір найму житла

Відповідно до ст.47 Конституції України кожен має право на житло. Держава повинна створювати умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Відповідно до ст.4 ЖК України жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території нашої держави, утворюють житловий фонд.Відповідно до форм власності він поділяється на: 1) державний житловий фонд; 2) колективний, що включає громадський житловий фонд та фонд житлово-будівельних кооперативів; 3) приватний житловий фонд. Одразу слід наголосити, що до регулювання відносин за договором найму житла, яке є об’єктом державної чи комунальної власності положення ЦК не застосовуються – такі відносини регулюються нормами житлового законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за певну плату.

Цей договір є консенсуальним, тобто таким, що вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору.

Він є оплатним, оскільки наймодавець за виконання свохі обов’язків з передачі житла для проживання у ньому наймачеві має отримати від останнього зустрічне задоволення у формі надання плати за користування житлом. Цей договір є двостороннім синалагматичним – адже кожна зі сторін цього договору несе обов’язки на користь іншої сторони.

Сторони договору. Зважаючи на те, що передача жилого приміщення у користування є формою розпорядження майном, то наймодавцем може виступати лише особа, яка має право розпоряджатися відповідним житлом – власник житла. Окрім нього нею може бути особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору (наприклад, управитель за договором управління майном – ст.1029 ЦК). Загалом, при дотриманні зазначених вимог, згідно ст.813 ЦК наймодавцями можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Наймачем у договорі найму житла також можуть бути фізичні та юридичні особи, однак якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для проживання громадян у жилому приміщенні, наймаче якого є юридична особа, може бути договір піднайму житла (ст.823 ЦК). Також слід звернути увагу на одну із суттєвих умов договору найму житла, встановлену у ч.1 ст.816 ЦК, - у договорі мають бути вказані особи, які проживатимуть разом з наймачем (ця умова не застосовується до короткострокового найму – менше 1 року.). Практичне значення цієї умови полягає у тому, що хоч наймачем (як стороною договору) у переважній більшості випадків є один громадянин, усі інші особи, які з ним проживають, набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом (наприклад, забезпечення збереження житла та своєчасне внесення плати за користуванням житлом) тому, безумовно, наймодавець має право знати про кількість, вік та інші дані про осіб,з якими намірюється проживати наймач, а також відмовитися від укладання договору на підставі наданих наймачем відомостей. Якщо ж наймач приховає зазначені обставини від наймодавця, то цілком вірогідним є те, що за позовом останнього договір найму житла буде визнано судом недійсним на підставі ст.230 ЦК (як такий, що укладений під впливом помилки) або ж прийнято судом рішення про виселення цих осіб (як таких, що не мають відповідного права користування). Слід мати на увазі, що особи, які проживають разом з наймачем не набувають переважних прав наймача, передбачених ст.822 ЦК, а саме – переважного права на укладення нового договору найму житла та переважного права на придбання житла у разі його продажу.

Відповідно до чинного законодавства (ст.161 ЖК) наймач має право вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб за письмовою згодою власника будинку (квартири) і всіх членів сім’ї, які проживають з наймачем. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Згідно ч.2 ст.64 ЖК до членів сім’ї наймача належать чоловік наймача, їхні діти і батьки. Це так звані безспірні члени сім’ї наймача, приналежність до якої визначається певним фактом сімейно-правового зв’язку (наприклад, подружжя наймача – це особа, з якою останній знаходиться у зареєстрованому шлюбі).Проте поняття члена сім’ї за сімейним законодавстом не можна ототожнювати з поняттям члена члена сім’ї наймача за житловим законодавством. Щоб стати членом сім’ї наймача за житловим законодавством, необхідна не тільки наявність сімейно-правового зв’язку, але і факт спільного проживання. Наприклад, коли подружжя продиває в одному житловому приміщенні і чоловік наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім’ї цієї особи, а й членом сім’ї наймача. А втому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостіне право на інше жиле приміщення, то вона, хоч і є членом сім’ї свого чоловіка, проте не є членом сім’ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача і його дружини.

Членами сім’ї наймача можуть бути визнані й інші особи, які постійно проживають разом із наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружина, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім’ї наймача за умови, якщо вони: 1) проживають разом з наймачем, тобто в одному спільному для них жилому приміщенні і 2) ведуть з ним спільне господарство, тобто несуть спільні витрати на ремонт, придбання речей, їжу, надання взаємної допомоги і т.д.

Законодавство згадує і таких осіб, як тимчасові мешканці – тобто особи, яким наймач жилого приміщення і члени його сім’ї, які проживають спільно з ним, за взаємною згодою та попередньому повідомленні наймодавця (згода не потрібна при короткостроковому наймі) дозволили тимчасово і безоплатно проживати у жилому приміщенні, що знаходяться в їх користуванні. Право користування жилою площею у тимчасових мешканців похідне від права наймача і являє собою самостійний договір безоплатного користування житлом.

Істотні умови договору. У договорі приватного найму житла такими є: предмет, ціна і строк договору. Предметом зазначеного договору може бути окрема квартира або інше ізольоване помешкання (частина квартира), житловий будинок (або його частина). Основною вимогою до якості житла є придатність для постійного в ньому проживання і за розміром відповідати вимогам, передбаченим житловим законодавством. Відповідно до ст.47 ЖК норма жилої площі в Україні встановлюється у розмірі 13,65 кв.м. на одну особу. Мінімальний розмір норми житлової площі (облікова норма) визначається для кожного регіону окремо органами місцевого самоврядування (наприклад, у м.Харкові 5,5 кв.м., у м.Дніпропетровську 8 кв.м., у м.Запоріжжя 10 кв.м., у м.Київ 12 кв.м). отже не можуть бути самостійним предметом договору жилі приміщення, непридатні для проживання (підвали, гаражі), підсобні приміщення (кухні, коридор, комора), приміщення менші за облікову норм житлової площі, такі що не відповідають санітарним та технічним нормам. Відповідно до ст.50 ЖК при наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за 9 років, крім подружжя. Не допускається також заселення квартири, збудованої для однієї сім’ї двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами.

Плата за користування житлом встановлюється угодою сторін. Плата за комунальні послуги береться, окрім квартиронї плати, у відповідності до затверджених у встановленому порядку тарифів і не є оплатою за користування житлом. Термін внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін.

Відповідно до ст.821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, але разом з цим, допускається і кладання договору найму житла без зазначення в ньому строку оренди житлового приміщення – в такому разі він вважатиметься укладеним на 5 років. Таким чином, за положеннями цивільного законодавства договір найму житла завжди є строковим і укласти його на невизначений строк неможливо. Одночасно ч.2 ст.159 ЖК містить вказівку на те, що жиле приміщення за договором найму житла здається намачеві на визначений строк або без зазначення строку.. отже маємо правову колізію – у разі, коли строк найму житла у договорі не вказано, за положеннями ЖК він вважається укладеним на невизначений строк і наймодавець може його розірвати лише за наявності підстав, вичерпний перелік яких наведений у ст.168 ЖК (якщо, приміщення необхідне для проживання йому самому та членам його сім’ї, повідомивши про це за 3 місяці; наймач систематично псує чи руйнує житло; використовує його не за призначенням тощо), тоді як за нормами ЦК договір найму житла без зазначення його строку вважається укладеним на 5 років, а це дозволяє наймодавцеві по закінченні цього терміну припинити договір з наймачем без будь-яких пояснень – необхідно лише попередити останнього про відмову від укладення договору на новий строк за три місяці до спливу 5-річного терміну. Таким чином, щоб виключити зайві непорозуміння у відносинах сторін, умову про строк найму житла все ж таки бажано включити до договору.

Суперечності між житловим і цивільним законодавством, що пов’язані зі строком договору найма житла, не обмежуються лише питанням строковості чи безстроковості договору, укладеного без прямої вказівки на строк його дії, - крім цього, у ЖК та ЦК встановлено кардинально різні наслідки спливу терміну найму житла за договором, укладеним на визначений строк. Так, відповідно до ст.168 ЖК закінчення строку такого договору тягне за собою припинення його дії (продовжити цей строк можна лише за угодою між наймачем і наймодавцем).

Натомість у ч.1 ст.822 ЦК міститься вказівка на те, що наймодавець повинен попередити наймача про свої наміри переукласти договір на тих чи інших умовах або ж про свою відмову від продовження договору на новий термін не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку договору найму житла. При цьому таке попередження, наймодавець вимушений зробити у письмовій формі або з залученням надійних свідків, оскільки згідно з наведеною нормою ЦК у разі, коли наймача не було вчасно попереджено про відмову від продовження договору на новий строк, а наймач за власним бажанням не звільнив помешкання, то договір вважається укладеним на таких умовах самих умовах і на такий самий строк, як і попередній. Наведене правило про укладення нового договору не поширюється лише на короткостроковий договір найму житла, оскільки ч.2 ст.821 ЦК містить пряму заборону на автоматичне продовження такого договору.

З огляду на викладене, однозначно визначити правові наслідки спливу строку договору найму житла за умови відсутності будь-яких дій з боку обох сторін договору неможливо – адже за таких умов відповідно до положень ЖК договір найму жилого приміщення припиняється, тоді як за правовими нормами ЦК навпаки – автоматично пролонгується на такий же самий термін.

Форма договору. Відповідно до ст.811 ЦК договір приватного найму житлового приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у простій письмовій формі. ЖК до форми цього договору ставить значно жорсткіші вимоги – крім укладення договору найму житла приміщення у письмовій формі, ст.158 передбачає також і необхідність його наступної реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради або в органі управління, що ним утворюється.

Права та обов’язки сторін за договором.

Найсуттєвішим обов’язком наймодавця за договором найму житла є своєчасне (негайне або у строк, визначений у договорі) надання наймачеві у користування вільного помешкання у стані, придатному для постійного проживання. При цьому в положеннях глави 59 ЦК, не міститься жодних вказівок на правові наслідки, невиконання наймодавцем зазначеного обов’язку. Проте, зважаючи на правила ч.1 ст.8 ЦК щодо застосування до цивільних відносин за аналогією закону, можна зробити висновок, що на договір найму житла поширюються й загальні положення про найм майна, викладені у § 1 глави 58 ЦК. Таким чином, у разі порушення наймодавцем обов’язку щодо передачі житла у користування та відшкодування збитків, завданих затримкою виконання договору, або відмовитися від договору найму житла і знову ж таки вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Крім надання помешкання у користування наймачеві, до обов’язків наймодавця також належать здійснення капітального ремонту житла. Під час проведення капітального ремонту наймодавець, згідно ч.3. ст.819 ЦК, не вправі здійснювати без згоди наймача переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування цим житлом (тобто таке переобладнання, яке може призвести до перетворення жилих приміщень у нежилі, зокрема зменшення розміру кімнати внаслідок приєднання її частини до кухні). Інкаше до вирішення цього питання підходить житлове законодавство: відповідно до змісту ст.165 ЖК наймодавець може без згоди наймача переобладнати належне йому помешкання не лише таким чином, що істотно зміняться умови користування цим житлом, а й взагалі так, що внаслідок проведення капітального ремонту жиле приміщення, яке займав наймач, буде знищено. Щоправда, для цього наймодавцеві необхідно мати проект переобладнання чи перепланування будинку (квартири), затверджений виконкомом місцевої ради, відповідно до якого помешкання, займане наймачем, не може бути збережено. У такому випадку наймодавець навіть не несе зобов’язання, передбаченого житловим законодавством для вісх інших ситуацій, щодо надання наймачеві у користування іншого житлового приміщення у належному наймодавцеві будинку чи квартирі. Забезпечити дотримання своїх інтересів наймач може шляхом встановлення у договорі найму житла прямої заборони щодо здійснення наймодавцем подібних переобладнаннь помешкання, яке є предметом договору.

Обов’язки наймача. Наймач а) своєчасно вносити плату за житлове помешкання і комунальні платежі; б) робити поточний ремонт; в) зобов’язаний використовуати житло за його цільовим призначенням, тобто тільки для проживання, г) забезпечувати цілісність житлового помешкання д) підтримувати його в належному стані. Причому зміст обов’язку щодо належного утримання житлового помешкання не обмежується тільки помешканням, а поширюється також на будинок і прибудинкову територію (смітить на сходових площадках, псує кабіни ліфту і зелені насадження, вигулює у неналежному місці собак). е) при припиненні договору найму звільнити займане житлове приміщення в тому стані, у якомі він його одержав, з урахуванням нормального зносу. Слід, однак відзначити, що ЦК і ЖК по-різному вирішують питання щодо майнової відповідальності за договором найму житла. Так, якщо у ст.160 ЖК закріплено принцип солідарної відповідальності перед наймодавцем усіх проживаючих разом із наймачем повнолітніх осіб, то у ч.2 ст.816 ЦК встановлено персональну відповідальність наймача перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Солідарна ж відповідальність перед наймодавцем за нормами ЦК має місце лише тоді, коли наймачами житла за одним договором найму є кілька осіб (ч.3 ст.816).

Накінець наймач та особи, які з ним проживають повинні дотримуватись правил соціального гуртожитку. Так відповідно до п.21,22 не допускається виконання робіт та інші дії, що викликають псування приміщень, підвищений рівень шуму чи вібрації, порушують умови проживання громадян. Вмкористання телевізорів, радіоприймачів, магнітофонів та інших гучномовних пристроїв дозволяється лише за умови зменшення звуку до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23 до 7 години у будинку повинен зберігатися спокій.

Припинення договору найму житла.

За ініціативою наймача. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

За ініціативою наймодавця. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. 3) договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4) якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.