4. Заключение и расторжение договора лизинга

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. В ГК РФ, ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" не предусмотрено положений о недействительности договора лизинга не заключенного в письменной форме. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Данное положение не относится к международному лизингу. Он, будучи внешнеэкономической сделкой, подчиняется требованию п. 3 ст. 162 ГК РФ: "Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки".

Существует несколько способов соблюдения письменной формы: составление единого документа (договора), подписанного уполномоченными представителями сторон, либо обмен документами, из которых видна воля сторон к заключению договора¹⁷ (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Письменная форма также будет соблюдена, если на письменное предложение одной стороны другая сторона ответит действиями, направленными на выполнение условий, о которых они договорились (п. 3 ст. 434 ГК РФ). Однако на практике всегда составляется единый письменный договор лизинга, тем более что договор лизинга зданий, сооружений и предприятий должен быть обязательно составлен в форме договора.

Для выполнения своих обязательств субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным относится договор купли-продажи (поставки). Одной из особенностей финансовой аренды является то что, согласно ст. 667 ГК РФ, лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. При этом действующим гражданским законодательством не установлено, в какой форме должно быть произведено такое уведомление. Это может быть сделано либо путем включения соответствующего пункта в договор между лизингодателем и продавцом, либо посредством специального письма. К сопутствующим относятся договора: о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства и другие¹⁸.

Государственной регистрации подлежит договор лизинга зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, и договор лизинга предприятия. Необходимо учитывать, что он считается заключенным только с момента его регистрации. Несоблюдение данного правила может повлечь недействительность договора лизинга. Государственная регистрация договоров лизинга происходит в порядке, определенном ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним". Особенности представления документов на государственную регистрацию изложены в инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 года № 135.

К договору лизинга применяются общие положения договора аренды, если иное не предусмотрено действующим законодательством. В федеральном законе "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" указываются документы и порядок представления документов, необходимых для регистрации договора аренды, которые применяются к договору лизинга.

Если в лизинг сдается земельный участок или его часть заявителю будет необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, необходимым является представление кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе имущества). В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце (пользователе).

Договор лизинга, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, и договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

2) в иных случаях, прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Во избежание дальнейших споров и судебных разбирательств в интересах обеих сторон указать в договоре основания расторжения договора лизинга.

Лизингодатель имеет право расторгнуть договор лизинга в случае наступления следующих обстоятельств:

• если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не оплатит лизинговые платежи;

• в случае, если лизингополучатель без письменного согласия лизингодателя передает предмет лизинга третьим лицам в сублизинг, а также производит какие-либо конструктивные изменения (модификации) предмета лизинга, ухудшающие его качественные и эксплуатационные характеристики;

• в случае, если лизингополучатель в течение определенного соглашением сторон срока со дня направления ему письменного уведомления лизингодателя о недопущении и/или устранении нарушений условий договора лизинга не устраняет нарушения, указанные в таком уведомлении;

• если лизингополучатель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором лизинга сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью лизингополучателя.

Лизингополучатель имеет право расторгнуть договор лизинга в случае наступления следующих обстоятельств:

• в случае, когда предмет лизинга не передан лизингополучателю в указанный в договоре срок, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель;

• лизингодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт предмета лизинга в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, если на него возложена данная обязанность;

• предмет лизинга в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно п. 6 ст. 15 ФЗ от 29.10.98 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" в договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорными и очевидными нарушениями обязательств, и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию предмета лизинга. Таким образом, кроме вышеперечисленных оснований расторжения, стороны по взаимному соглашению могут предусмотреть основания расторжения договора и изъятия предмета лизинга.

При расторжении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга. Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга либо возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе потребовать от лизингополучателя оплаты за время просрочки, а в случае, когда за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Реорганизация лизингодателя, а также перемена собственника предмета лизинга не влечет за собой изменения или расторжения договора лизинга.