Материал для практических работ по Оценке стоимости недвижимого имущества

Практическая работа №1 Тема «Анализ регулирования оценочной деятельности»

Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.

Собираемая информация включает два типа данных:

1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на рынок недвижимости (экономические тенденции на региональном и местном уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регулирование, покупательская способность, индексы цен, налогообложение, финансирование).

2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эффективного использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнительному подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор аналогов объекту оценки.

На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной информации, объем и качество которой позволяют с достаточной точностью определять основные расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие объекты, на стоимость которых оказывает значительное влияние общеэкономическая ситуация.

Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:

• эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);

• сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);

• спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива);

Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.

Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются: ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.

К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.

Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:

• цены на земельные участки;

• основные ценообразующие факторы для земельных участков;

• условия землепользования и выделения земельных участков;

• стоимость строительства;

• сроки проектирования, согласования и строительства объектов;

• арендные ставки и ценообразующие факторы на них;

• вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;

• эксплуатационные расходы;

• ставки капитализации / дисконтирования;

• сроки экспозиции;

• условия сдачи в аренду и продажи;

• скидки на торг;

• цены продаж и ценообразующие факторы на них.

Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:

• доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль предпринимателя;

• последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестиционно-строительных проектов;

• распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;

• распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графики продаж);

• риски инвестиционно-строительных проектов;

• типичные схемы финансирования.

Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.

В соответствии с п. 4 Положения о лицензировании оценочной деятельности лицензия выдавалась на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

- оценка стоимости недвижимого имущества;

- оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств;

- оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

- оценка стоимости предприятия (бизнеса).

08.08.2001 г. был принят новый Федеральный закон №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Закон вступил в силу по истечении шести месяцев со дня его официального опубликования, т.е. 11.02.2002. Данный закон упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию.

Однако, оценочная деятельность, наоборот, появилась в перечне услуг, подлежащих лицензированию в соответствии с вышеназванным Законом.

В связи со вступлением в силу вышеназванного Закона, ст. 17 которого называет как вид лицензируемой деятельности оценочную деятельность, не разделяя ее на работы (услуги), разрабатывается проект нового Положения о лицензировании оценочной деятельности, соответствующий требованиям вышеназванного Закона. Оно было утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.02 №395 «О лицензировании оценочной деятельности».

После реформы административной системы исполнительной власти согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №691 от 27.11.04 г. осуществление лицензирования оценочной деятельности и контроля за соблюдением лицензионных требований и условий возлагается на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, находящегося в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

В настоящее время выдаются лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги) со сроком действия - 5 лет. Лицензии, выданные до 10.02.2002 г., будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.

Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в лицензирующий орган следующие документы:

- заявление о предоставлении лицензии с указанием: для юридического лица - наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения; для индивидуального предпринимателя - фамилии, имени, отчества, места жительства и данных документа, удостоверяющего личность;

- копии учредительных документов и документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц - для юридического лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве индивидуального предпринимателя - для индивидуального предпринимателя (с предъявлением оригиналов, если копии не заверены нотариусом);

- копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учёт в налоговом органе (с предъявлением оригиналов, если копии не заверены нотариусом);

- копия документов работника или работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности (документ о высшем профессиональном образовании, диплом о дополнительном (к высшему) образовании, диплом о профессиональной переподготовке специалиста с высшим образованием), а также трудовые отношения (приказ (распоряжение) о назначении на должность, трудовая книжка), заверенные в установленном законодательством Российской Федерации порядком (для юридических лиц);

- документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии О лицензировании оценочной деятельности: постановление Правительства Рос. Федерации от 07.06.2002 №395 (в ред. 03.10.2002)..

Лицензирующий орган принимает решение о предоставлении или об отказе в предоставлении лицензии в срок, не превышающий 40 дней со дня поступления заявления о предоставлении лицензии со всеми необходимыми документами.

Контроль за соблюдением лицензионных требований и условий

Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка оценочных услуг. Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом в форме проверок. Мероприятия по контролю осуществляются на основании плана проверок, утвержденного лицензирующим органом, а также заявлений юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов лицензирующего органа, и органов местного самоуправления.

Продолжительность проверки не должна превышать 30 дней. В отношении одного лицензиата плановая проверка проводится не чаще 1 раза в 2 года. По результатам проверки составляется акт в 2 экземплярах, один из которых передается лицензиату. В случае если лицензиат не согласен с актом проверки, он имеет право в течение 7 дней письменно представить свои замечания, которые прилагаются к акту проверки.

Лицензиат обязан обеспечивать условия для проведения лицензирующим органом проверок. Мероприятия по контролю проводятся в соответствии с Федеральным законом №128-ФЗ от 08.08.01 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности», «Положением о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случаях, если заявление не позволит установить лицо, обратившееся в лицензирующий орган, или в заявлении юридического или физического лица не указывается мотивированное нарушение лицензиатом лицензионных требований и условий, мероприятия по контролю не проводятся.

При проведении мероприятий по контролю должностные лица не вправе будут:

- проверять выполнение обязательных требований, не относящихся к компетенции лицензирующего органа;

- распространять информацию, составляющую охраняемую законом тайну и полученную в результате проведения мероприятий по контролю, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- превышать установленные сроки проведения мероприятий по контролю.

Нарушениями могут считаться:

- непредставление в срок документов, затребованных уполномоченным органом;

- установление факта представления в уполномоченный орган недостоверной информации;

- несообщение в установленный срок в уполномоченный орган об изменениях и дополнениях, внесенных в документы, явившиеся основанием для выдачи лицензии (с представлением подтверждающих документов);

- отсутствие у лицензиата договора (страхового полиса) страхования гражданской ответственности оценщика;

- обнаружение факта отсутствия в штате юридического лица работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности.

В случае если обнаружены нарушения, может быть вынесено одно из следующих решений:

- обязывающее лицензиата устранить выявленные нарушения с указанием срока их устранения. Срок устранения не может превышать 6 месяцев;

Анализ и оценка гостиничного рынка Москвы

Развитие ситуации на гостиничном рынке Москвы в настоящий момент определяется последствиями мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В 2010 году происходит постепенное восстановление рынка: в целом по рынку гостиниц международного качества загрузка выросла на 8% почти до 70% (69,1%), а средний тариф, наоборот, понизился на 8% до 6 596 рублей. [17] 

Чтобы лучше понять сложившуюся ситуацию на рынке, следует рассмотреть каждый сегмент по отдельности - отели класса люкс, отели высшего предела верхней ценовой категории, отели верхней ценовой категории, отели категории выше среднего и среднего уровня. Отелей экономического уровня международного класса в Москве все еще недостаточно для того, чтобы рассматривать их как отдельную группу.

Гостиницам класса люкс, к которым относятся, например, RitzCarlton и ParkHyatt, удалось добиться уровня загрузки 2008 года путем снижения среднего тарифа. По сравнению с 2009 годом загрузка в этом сегменте увеличилась на 10%, а показатель ADR снизился на 7%, что привело лишь к незначительному росту RevPAR на 2%. Однако и это можно считать неплохим результатом по сравнению с прошлым годом, когда показатель RevPAR упал на 25% по отношению к 2008 году. Все это свидетельствует о том, что потребуется еще много времени, чтобы гостиницы смогли вернуться к докризисным показателям[3].

По сравнению с 2009 годом в гостиницах высшего предела верхнего сегмента в 2010 году наблюдается рост загрузки на 5% и снижение показателя ADR на 3%, что привело к росту RevPAR также на 2%. Однако докризисный уровень еще не достигнут - нынешний RevPAR ниже показателя 2008 года на 30%. Это свидетельствует о том, что до кризиса цены были завышены, и едва ли можно будет ожидать быстрого роста операционных показателей гостиниц данного сегмента до уровня 2008 года. Тем не менее, специалисты C&W прогнозируют небольшой рост тарифов и высокую загрузку[17].

Гостиницы верхней ценовой категории, как правило, располагают большим номерным фондом и развитой инфраструктурой, поэтому по сравнению с отелями других категорий им пришлось пойти на серьезное снижение тарифов, чтобы хотя бы немного увеличить загрузку. Эта тенденция наметилась еще в 2009 году, когда гостиницы данного сегмента оказались наиболее успешными с точки зрения загрузки по сравнению с 2008 годом, однако им пришлось снизить ADR на 26%. В 2010 году этот показатель упал еще на 11 %. Так, в 2010 году средний тариф в отелях данного сегмента составил 6 000 рублей против 8700 рублей в 2008 году.Тарифы едва ли снова достигнут докризисного уровня, поскольку существовавший на тот момент уровень цен не был оправданным. В таких крупных отелях загрузка ниже, чем в гостиницах других сегментов, за исключением люксовых. Это свидетельствует о том, что корпоративный спрос переместился в сторону более доступных гостиниц. До тех пор, пока гостиницам верхней ценовой категории не удастся добиться устойчивого роста загрузки, они вряд ли смогут рассчитывать на рост тарифов.

Наилучшие результаты в течение 2010 года отмечались в сегменте отелей выше среднего: по сравнению с прошлым годом показатель RevPAR в таких гостиницах вырос на 6 % и составил 4 200 рублей, что превышает показатель отелей верхней ценовой категории, составивший 3 900 рублей. К категории выше среднего можно отнести такие гостиницы, как MarriottCourtyard. Поскольку гостиницы верхней ценовой категории продолжают предоставлять скидки, то их ADR практически сравнялся со средним тарифом гостиниц сегмента выше среднего. Поэтому сейчас основная проблема гостиниц рассматриваемого сегмента состоит в том, что гостиницы верхней ценовой категории предлагают более широкий набор услуг практически по таким же ценам. С учетом того, что загрузка гостиниц категории выше среднего в 2010 году составляет около 74%, в следующем году они смогут рассчитывать на повышение своих тарифов. Однако их операционная деятельность во многом будет зависеть от «соседей» в верхнем ценовом сегменте[3].

В условиях отсутствия динамики по показателю RevPAR (доходность на номер) в 2010 году по сравнению с 2009 годом особый интерес вызывает развитие ситуации на гостиничном рынке в 1 квартале 2011 года. Как и в любой сфере бизнеса, по тому, насколько высоки операционные результаты гостиниц Москвы за первый квартал, можно судить об их деятельности на год вперед. Традиционно первый квартал -- период «затишья», поскольку большая часть января (практически 3 первые недели) «пропадают» из-за новогодних праздников. В приложении А1 приводятся показатели загрузки, ADR (среднего тарифа) и RevPAR московских гостиниц (на основе выборки 8500 номеров международного качества) за первый квартал года и их итоговые показатели за тот же год: [12]

Оценочная деятельность является неотъемлемой частью развития рыночных отношений в России. Оценка осуществляется с применением трех основных подходов на основе разработанных нормативно-правовых актов, включающих федеральные законы и стандарты, регулирующие ведение оценочной деятельности.

Применение различных подходов к оценке бизнеса дает в сумме хороший результат, каждый метод обладает достоинствами и недостатками, но применять их следует обязательно как для контроля состояния бизнеса, так и при совершении сделок купли-продажи. Оценка недвижимости базируется в большей степени на сравнительном подходе. Применить доходный подход чрезвычайно сложно. А затратный подход в оценке недвижимости не покажет рыночную стоимость, т.к. не всегда затраты равны стоимости.

Гостиничный бизнес с точки зрения оценки является очень сложным, так как гостиница является и объектом недвижимости, имеющим свою стоимость, и бизнесом, приносящим доход, что также является объектом оценки. Поэтому применение любого из трех основных оценочных подходов имеет свои особенности.

Проведенный в работе анализ основных тенденции развития гостиничного рынка Москвы показал, что количество объектов гостиничной индустрии постоянно растет, оперативные показатели гостиниц, несмотря на влияние мирового финансового кризиса 2009 года, также имеют положительную динамику. Общая инвестиционная привлекательность рынка обеспечивается политикой Правительства Москвы, ростом востребованности гостиничных услуг и их мультидоходностью.

Список использованных источников

1. Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.fd.ru/reader.htm?id=10485#