Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

• статистические методы.

Обоснование выбора аналогов

Наиболее эффективное использование объекта достигается при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам-аналогам представлена в Таблице №9

Таблица 9

Объекты аналоги

№п/п	Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	Источник информации	«Инком»	«Инком»	«Инком»	«Инком»
2	Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1065638/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1105124/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1048142/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1108097/
3	Наименование объекта	Трех комнатная	Трех комнатная	Трех комнатная	Трех комнатная
4	Передаваемые права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
5	Станция метро	-	-	-	-
6	Местоположение	ул.Шолохова д.29 крп.1	ул.Лукинская д.8 крп.2	ул.Скульптора Мухиной д.27 крп.1	ул.Шолохова д.51
7	Тип дома	Панельный	Кирпичный	Панельный	Кирпичный
8	Общая площадь квартиры, кв. м	60,5	58	103	43
9	Наличие отделки	Текущий ремонт	Текущий ремонт	Текущий ремонт	Текущий ремонт
10	Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	раздельный
11	Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
12	Наличие белкона/лоджии	балкон	лоджия	лоджия	балкон

Расчет рыночной стоимости квартиры представлен в Приложение 1.

Приложение 1

Расчет рыночной стоимости квартиры

Характеристика, показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Объект оценки
Источник информации	«Инком»	«Инком»	«Инком»	«Инком»	-
Ссылка на интернет-сайт (название журнала)	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1065638/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1105124/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1048142/	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1108097/	-
Функциональное назначение	Квартира 1	Квартира 2	Квартира 3	Квартира 4	Квартира
Общая площадь квартиры, м2	60,5м2	58м2	103м2	43м2	52
Цена продажи, тыс. руб.	10 300 000	12 280 000	27 000 000	7 800 000	-
Цена предложения, руб./м2 общей площади	10 300 000:60,5=170 247	12 280 000:58=211 724	27 000 000:103=262 135	7 800 000:43=181 395	-
Передаваемые права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Условия сделки	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Дата предложения	IV квартал 2013г.	IV квартал 2013г.	IV квартал 2013г.	IV квартал 2013г.	17.10.2013г.
Корректировка	0%	0%			-
Поправка на торг	Торг есть	Торг есть	Торг есть	Торг есть	Рыночная стоимость
Корректировка	-5%	-5%	-5%	-5%	-
Скорректированная цена, тыс. руб./м2	170 247 ·5/100=8512 170 247 - 8512=161 735	211 724·5/100=10586 211 724 – 10586=201 138	262 135∙5/100=13106 262 135 – 13106=249 029	181 395∙5/100=9069 181 395 – 9069=172 326	-
Станция метро	Юго-западная	Юго-западная	Юго-западная	Юго-западная	Юго-западная
Местоположение	ул.Шолохова д.29 крп.1	ул.Лукинская д.8 крп.2	Ул Скульптора Мухиной д.27 крп.1	ул.Шолохова д.51	ул.Боровское шоссе д 44 кв 9
Особенности местоположения	35 м.п до ст. Юго-западная	30 м.п до ст. Юго-западная	35 м.п до ст. Юго-западная	30 м.п до ст. Юго-западная	30 м.п до ст. Юго-западная
Корректировка	-2%	0%	-2%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	170 247∙2/100=3404 170 247-3404=166 843	201 138	249 029∙2/100=4980 249 029-4980=244 049	172 326	-
Локальные особенности местоположения	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Корректировка	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	201 138	244 049	172 326	-
Тип дома	панельный	кирпичный	панельный	кирпичный	панельный
Корректировка	0%	-5%	0%	-5%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	201 138·5/100=10056 201 138-10056=191 082	244 049	172 326·5/100=8616 172 326-8616=163 710
Степень строительной готовности	100%	100%	100%	100%	100%
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Этаж/ этажность	2/17	5/15	3/31	8/9	13/16
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Наличие отделки	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Состояние дома, отд. мест общего польз.	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Наличие балкона/лоджии	лоджия	балкон и лоджия	балкон	балкон	балкон
Корректировка	0%	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, тыс. руб. / м2	166 843	191 082	244 049	163 710	-
Сумма корректировок по модулю, %	5%+2%=7% 100%-7%=93%	5%+5%=10% 100%-10%=90%	5%+2%=7% 100%-7%=93%	5%+5%=10% 100%-10%=90%	-
Весовые коэффициенты*	93%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	90%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	93%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	90%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25	-
Взвешенное значение, тыс. руб. / м2	166 843∙0,25=41710	191 082∙0,25=47770	244 049∙0,25=61012	163 710∙0,25=40927	-
Стоимость 1 м2объекта оценки, тыс. руб.	41710+	47770+	61012+	40927=	191 419
Стоимость объекта, тыс. руб.					191 419∙52=9 953 788

*При сложении весовых коэффициентов, их сумма должна равняться 1

Объяснение вносимых корректировок:

Права.

В рамках данной работы объекты - аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.

Условия финансирования сделки.

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки 0%.

Условия продажи (аренды).

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero — предлагаю) — письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировки (+/-) 0%.

Дата предложения

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами.

Значение корректировки 0%.

Снижение цены в процессе торгов.

В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену

предложения, скидки на торг существенно возрастают. Средние значения скидок на торг 6%.

Значение корректировки 6%.

Местоположение.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе даных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объекта, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к метро объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно-деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

Таблица 10