Права и обязанности сторон договора
Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.
Если договор заключён не собственником жилого помещения или не покупателем, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действуют от их имени.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений имеется основание для отказа в государственной регистрации, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определёнными условиями, составило документ без указания этих условий (п.1 ст. 20 Закона о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ).
Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ).
При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать (ст. 486 ГК РФ):
• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ);
• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);
• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).
Покупатель вправе требовать:
• своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости (ст. 463 ГК РФ);
• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);
• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи (ст. 475 ГК РФ):
а) соразмерного уменьшения цены сделки;
б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;
в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;
г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;
д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости ст. 477 ГК РФ, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
• принять по акту переданный ему объект недвижимости (ст. 484 ГК РФ);
• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);
• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи (ст. 485 ГК РФ).