2. Анализ деятельности предприятия и личные исследования

В БТИ проходила практику в производственном отделе, где узнала для себя много нового.

В должностные обязанности техника-инвентаризатора входит непосредственно техническая инвентаризация объектов недвижимости, изготовление технической документации на здания, строения и сооружения (технические паспорта, кадастровые паспорта, поэтажные планы, экспликации и т.п.) и работа с юридическими документами.

Технический паспорт- это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние жилья (см. Приложение). Технический паспорт оформляется при купле-продаже, обмене или перепланировке квартиры, при приватизации, оформлении наследства, в случае приобретения квартиры по ипотеке или другому займу. Также техпаспорт необходим, в случае если квартира не проходила регистрацию в регистрационной палате города.

В паспорте содержаться все основные технические показатели помещения, такие как:

• округ, район, адрес, этаж, на котором расположена квартира (сведения адресного и технического учета);

• ситуационный план (расположение дома на карте);

• поэтажный план жилого помещения (квартиры);

• экспликация к поэтажному плану (указываются размеры помещений, дата последнего обследования, наличие перепланировок и т.д.); 

• изменения и дополнения;

• другие показатели (по необходимости).

Срок действия технического паспорта БТИ 5 лет. И, согласно действующему законодательству, бюро технической инвентаризации должно один раз в пять лет проводить инвентаризацию жилищного фонда. Все дополнения, выявленные в результате проверки, вносятся в технический паспорт. Таким образом, выявляются незаконные перепланировки, произведенные с момента последней инвентаризации.Поэтому если имеются несанкционированное переустройство и в ближайшем времени планируется произвести с квартирой какое-либо юридическое действие, то о согласовании перепланировки стоит задуматься заранее, так как в зависимости от сложности перепланировки, она может согласовываться от двух месяцев до года. Кроме того, при выявлении самовольной перепланировки, собственнику выпишут штраф, размер которого на данный момент составляет от 1000 рублей и более.

Штрафы за самовольные перепланировки

таблица 1

Основание	Штрафы для физлиц	Сумма штрафа
ст.7.21 КоАП	Порча жилых домов, помещений, их оборудования, самовольные переустройство, перепланировка	1 - 1,5 тыс. рублей
ст.7.21 КоАП	Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах	2 - 2,5 тыс. рублей
Штрафы для должностных и юридических лиц
ст.7.22 КоАП	Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, помещений, правил содержания и ремонта, порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, перепланировка без согласия собственника, если это существенно изменит условия пользования домом, помещением.	4 - 5 тыс. рублей (должностные лица) 40 - 50 тыс. рублей (юрлица)

Различают технический паспорт здания и технический паспорт конкретного помещения (квартиры). Технический паспорт квартиры, получаемый при согласовании перепланировки либо при оформлении сделок с недвижимостью, представляет, в сущности, выписку из общего технического паспорта, описывающего все здание.

В техническом паспорте здания зафиксирована информация о линейных размерах, площади и этажности здания, дате возведения, дате капитального ремонта, толщине стен и материале, из которого стены изготовлены, характеристики фундамента, кровли и т.п. К техническому паспорту здания прилагается поэтажный план и ведомость помещений.

Технический паспорт помещения содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также инвентарную стоимость помещения.

Для получения техпаспорта необходимо предоставить в бюро следующие документы:

• Письменное заявление;

• Документ, удостоверяющий личность заявителя;

• Документы, подтверждающие право заявителя на жилплощадь;

• Справка о выплате пая или акты приема-передачи квартиры (оригинал + 1 копия);

• Паспорт заявителя и Справка №7 - в том случае, если технический паспорт необходим для проведения приватизации;

• Паспорт заявителя, оригинал копия правоустанавливающего документа - для нотариального оформления сделки с недвижимостью;

• Паспорт наследника, оригинал и копия правоустанавливающего документа, свидетельство о смерти (оригинал и копия) - в том случае, если техпаспорт получают для оформления наследства;

Прежде чем приступить к технической инвентаризации жилья обязательно составляется договор на выполнение работ по технической инвентаризации объектов капитального строительства и по подготовке документов для осуществления государственного учета объекта капитального строительства (см. Приложение). То есть этот договор необходим для выполнения услуг по технической инвентаризации объектов недвижимости и выдачи документов. Содержится описание изготовления технического паспорта объекта капитального строительства, постановка на государственный технический учет объекта капитального строительства и выдача документов.

Консультации осуществляются по всем видам деятельности БТИ и предоставление отдельных видов юридических услуг.Оплата при оказании услуги производится в соответствии с Прейскурантом ГУП Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ на выполнение работ по технической инвентаризации объектов производственного и гражданского назначения, утвержденным приказом Министерства строительства, архитектуры и транспорта РБ от 25.03.2008г. №86, Прейскурантом на услуги паспортизации и плановой технической инвентаризации жилых строений и жилых помещений, утвержденный Постановлением Правительства РБ о 06.03.2008г. №62.

Общий срок выполнения работ составляет 10 рабочих дней с момента подписания. В случае если заказчиком не обеспечивается доступ к объекту, то общий срок выполнения работ устанавливается с момента выхода техника-специалиста на объект.Текущий и плановый контроль осуществляет начальник ГУП Бюро технической инвентаризации Кадырова А.М.

Конечным результатом выполнения услуги является изготовление:технического паспорта на объект недвижимости; инвентарной оценки недвижимого имущества;справки о технических характеристиках и собственниках объекта недвижимости в различные инстанции.

Основным этапом изготовления техпаспорта является осмотр квартиры специалистом (на одном из осмотров довелось и мне побывать). Техник-инвентаризаторвыезжает на осмотр и замерквартиры, владелец которой, в свою очередь, должен предоставить ему доступ. Для обследования квартиры необходим абрис, на котором техник рисует эскиз плана квартиры и пишет техническое описание квартиры, и рулетка для замеров.

Технический план объекта недвижимости – это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, где указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости. Также в техническом плане объекта недвижимости указываются новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (см. Приложение).

В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.

В текстовой части технического плана на квартиру или здание указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведенияуказываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану на квартиру или здание и является его неотъемлемой частью.Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

Как уже было сказано выше, одной из целей изготовления технической документации является приватизация квартиры.

Приватизация жилья – это первоначальная сделка на рынке недвижимости, в результате которой квартира переходит в собственность частного лица. Начало процессу приватизации было положено в 1991 году, после внесения закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». На сегодняшний день примерно 20% граждан России еще не использовали данное им право стать собственниками жилой недвижимости.

Крайний срок проведения приватизации, согласно принятому Государственной Думой постановлению, – 1 марта 2013 года. До этого времени гражданами может оформляться приватизация и регистрация права собственности на квартиру. Правом на приватизацию жилья обладают лица, проживающие в нем по договорам социального найма и не участвовавшие до этого в процессе приватизации по другому месту жительства. Причем, в категорию потенциальных собственников входят только наниматели и члены их семей, прописанные в данном жилом помещении. Граждане, проживающие в квартирах по договорам безвозмездного пользования, приватизировать жилье не могут.

Касательно того, какие квартиры можно приватизировать, также существуют определенные ограничения. Закон о приватизации разрешает оформлять в собственность только жилые помещения, принадлежащие государственному или муниципальному жилому фонду. При этом не разрешается приватизировать служебные квартиры, жилые помещения в закрытых военных городках, в общежитиях и в аварийных домах.

Чтобы приватизировать квартиру, необходимо подать заявление в местный орган, занимающийся приватизацией жилого фонда, и приложить к нему пакет соответствующих документов. При участии в приватизации нескольких членов семьи, проще нотариально оформить доверенность на одного человека, который и займется сбором бумаг.

Список документов, предоставляемых в регистрирующий орган для проведения процесса приватизации жилья.

1. Документы, удостоверяющие личность: паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении.

2. Документы из БТИ: поэтажный план и экспликация. Также рекомендуется сразу заказать в БТИ технический паспорт квартиры, который понадобится для регистрации права собственности.

3. Документы из ЕИРЦ:

   • Выписка из домовой книги (срок действия – 1 месяц).

   • Ордер на квартиру. Если ордер утерян, то оформляется справка для получения разрешения на приватизацию от окружной жилищной комиссии. Если ордер был получен после 1 июля 1991, то дополнительно требуется справка, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано.

   • Финансово-лицевой счет (срок действия – 1 месяц).

4. Договор социального найма (оформляется в департаменте жилищного фонда, для заключения требуется ордер, заявление, удостоверения личности и документы, подтверждающие родственные связи).

5. Нотариально заверенная доверенность на заявителя от других участников приватизации. Нотариально оформленный отказ от приватизации (при необходимости).

6. Квитанция об уплате госпошлины.

Дополнительные документы:

1. Справка со сведениями из предыдущих паспортов (с 1 июля 1991 г.).

2. Выписки из домовой книги с предыдущих мест жительства (с 1 июля 1991 г.).

3. При выбывании детей до 18 лет с приватизируемой квартиры – выписки из домовых книг по месту их прописки.

Техник БТИ, помимо подготовки технической документации для приватизации жилья, производит оценку приватизируемой квартиры. В нее входит техническая характеристика дома, сведения о квартире, а также действительная инвентаризационная стоимость. После техник составляет соответствующий акт оценки приватизируемой квартиры (см. Приложение), который прилагается к техпаспорту или техплану.

В процессе прохождения практики работала в программах АИС «Недвижимость» и «AutoCAD».

Автоматизированная система учета и управления имуществом (АИС "Недвижимость")- система предназначена для всестороннего учета и эффективного управления движимым и недвижимым имуществом на основе имеющейся и постоянно обновляемой юридической, технической и финансовой информации. Основные функции системы:

• Полное и всестороннее описание и учет объектов недвижимого и движимого имущества (земельных участков, зданий и сооружений, инженерных объектов, транспорта, оборудования и иных объектов собственности).

• Проведение всестороннего финансово-экономического учета имущественных объектов, включая анализ баланса доходов и расходов, страхование, учет дебиторской задолженности, налогообложение и т.п.

• Обеспечение эффективного управления недвижимостью/собственностью (регистрация, купля-продажа, приватизация, аренда, обременение, эксплуатация, реконструкция, ремонт, управление пакетами акций и т.п.) с учетом правовых и контрактных документов и отношений.

• Прогнозирование тенденций развития и выработка решений о составе объектов собственности и изменении форм и методов их использования.

• Анализ фактической эффективности управленческих решений.

Программа «AutoCAD» - это система, с помощью которой выполняются графические работы, чертежи планов, позволяет создавать двухмерные и трехмерные проекты, а также разработки документации.

15