3. Загальна характеристика обтяжень прав на землю

Різновидом обтяжень земельних ділянок є встановлення ренти емфітевзис, суперфіцій та сервітут.

Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти

Згідно із ч. 1 ст. 731 ЦК України, за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій, стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. "

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передасться у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) - ч. 2 ст. 734 ЦК України.

Правилами про забезпечення виплати ренти (ст. 735 кодексу):

1. У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

2. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти. У разі відчуження нерухомого майна у іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

3. Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

Емфітевзис - відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" (ст. 407 ЦК України). Правовому режиму емфітевзису присвячено Главу 33, ст. ст. 407-412 ЦК України. Земельним законодавством емфітевзис не передбачений.

Проблема. Принциповим є питання: чи можуть взагалі існувати види права землекористування, не передбачені земельним законодавством (емфітевзис, суперфіцій та ін.)? Деякі науковці вважають, що ні (О. І. Заєць, П. Ф. Кулинич. та ін.). Не можемо погодитися із таким висновком, як видається, він с недостатньо обгрунтованим.

Проблема. В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва "необхідних будинків, господарських споруд тощо" (ч. З ст. 35 ЗК України), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію (права користування чужою ділянкою для забудови - див. нижче).

Суперфіцій - відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови (таке визначення випливає зі ст. 413 ЦК України). Суперфіцію присвячено Главу 34, ст. ст. 413-417 ЦК України.

Проблема. Виходячи із існуючої редакції ч. 2 ст. 2 ЗУ «Про плату за землю» власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів - учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок. Земельний податок повинен сплачувати і власник, і емфітевта або суперфіціарій. що також здатне стримати розвиток відносин із використання земельних ділянок на праві емфітевзису та суперфіцію.

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх переліку виключно законом шляхом формулювання закритого переліку . Оскільки ці права є абсолютними, тобто встановлюють обов'язок для невизначеного кола

осіб, ці особи повинні бути поінформовані про зміст і види таких прав.